摘要：當(dāng)眾多北京市民還在關(guān)注沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍城市究竟包括北京在內(nèi)與否之時(shí)，購買北京市西城區(qū)“商改住”的一些購房者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅已經(jīng)降臨到了他們的身上。

　　近日，據(jù)了解，北京市西城區(qū)紅山世家、德勝凱旋等商改住樓盤已經(jīng)開征房產(chǎn)稅。

　　1986年國務(wù)院出臺(tái)了《房產(chǎn)稅暫行條例》。同年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，第十三條規(guī)定：“根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此，對(duì)個(gè)人所有的居住用房，不分面積多少，均免征房產(chǎn)稅。”

　　北京市地稅局的工作人員指出，由于信息不對(duì)稱等諸多客觀原因限制，對(duì)“商改住”征收房產(chǎn)稅，一直未能全面落實(shí)。

　　西城區(qū)“商改住”開征房產(chǎn)稅

　　近日，購買西城區(qū)紅山世家9號(hào)樓一間商住房的張先生和房主一同來到西城區(qū)地稅局，經(jīng)地稅局的辦理，他要拿著房主的繳稅單一起去銀行繳稅。

　　張先生購買的房屋面積是60平方米，房屋原值240萬元，稅單上要補(bǔ)交兩年的房產(chǎn)稅和土地使用稅，約3萬元。另外，還要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的滯納金一萬多元。繳稅后，張先生拿著繳稅單和房主一同來到西城區(qū)房產(chǎn)交易中心過戶。

　　西城區(qū)鏈家地產(chǎn)門店的銷售人員也證實(shí)，其經(jīng)手的德勝凱旋商住項(xiàng)目也必須繳納房產(chǎn)稅，方法如上。另外，我愛我家的銷售人員表示，其代理銷售的西城區(qū)白云時(shí)代A座是70年產(chǎn)權(quán)的公寓，無需繳納房產(chǎn)稅，而B座因?yàn)槭?0年產(chǎn)權(quán)，需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，銷售暗淡，乏人問津。

　　西城區(qū)另外一家鏈家地產(chǎn)門店的銷售人員表示，其經(jīng)手的世紀(jì)茶貿(mào)中心商用房也需繳納房產(chǎn)稅，但可以采用一些避稅方式幫助業(yè)主少繳稅。他說，雖然一些房屋沒有出租，但中介公司可以做出長達(dá)幾年的租賃合同，由此便可以采用出租商用房的計(jì)稅方法。出租商用房的計(jì)稅方法為租金的7%，通常情況下比“從價(jià)計(jì)稅”繳納的稅費(fèi)少。該銷售人員說，具體采用何種方式繳稅，可根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算，選取稅額較低的方式繳稅。

　　針對(duì)很多購房者及相關(guān)人員不知道繳納房產(chǎn)稅的情況，西城區(qū)地稅局工作人員解釋，雖然房產(chǎn)稅的政策在1986年就已經(jīng)頒布，但是地稅部門沒有相關(guān)房產(chǎn)信息，無法向個(gè)人每年征收房產(chǎn)稅。普遍的做法是商住房在轉(zhuǎn)手的時(shí)候補(bǔ)繳房產(chǎn)稅和土地使用稅。該工作人員還表示，不按時(shí)繳納房產(chǎn)稅要補(bǔ)繳滯納金。滯納金的數(shù)額，是房產(chǎn)稅金額的萬分之五再乘以滯納天數(shù)。情節(jié)嚴(yán)重者，會(huì)以偷稅漏稅的相關(guān)措施予以處罰。

　　各區(qū)縣解釋口徑不一

　　雖然西城區(qū)已經(jīng)對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商住房征收房產(chǎn)稅，但其它一些區(qū)縣并未開始征收。

　　鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)大悅城潤楓水尚店，銷售人員稱，尚未發(fā)現(xiàn)需要征收房產(chǎn)稅的情況。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔指出，他經(jīng)手的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均沒有征收房產(chǎn)稅。

　　海淀區(qū)地稅局和順義區(qū)地稅局相關(guān)人員均表示，個(gè)人所有的商住房現(xiàn)在不必繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。海淀區(qū)的工作人員表示，依據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十三條規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的居住用房，免征房產(chǎn)稅。該人士表示，凡產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人且無營業(yè)執(zhí)照的房屋用于居住，屬于“非營業(yè)用房產(chǎn)”，不必納稅房產(chǎn)稅。

　　但是，東城區(qū)地稅局的工作人員指出，應(yīng)當(dāng)從房屋性質(zhì)判斷是否繳稅。該人士解釋，商住兩用房發(fā)的產(chǎn)權(quán)證上通常會(huì)有“商用”、“辦公”、“商用·辦公”、“商住兩用”等幾種類型，只有產(chǎn)權(quán)人是“個(gè)人”并且房產(chǎn)證上標(biāo)明“商住兩用”的類型時(shí)，才不用繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。否則，均要繳納以上稅種。

　　對(duì)此，北京市地稅局相關(guān)科室的工作人員回應(yīng)，“商改住”必須繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅;海淀區(qū)和順義區(qū)地稅局關(guān)于“個(gè)人用于居住的商用房無需繳納房產(chǎn)稅”的解釋不正確。房產(chǎn)性質(zhì)決定是否應(yīng)該繳稅，商用房屬于商用、辦公性質(zhì)，不應(yīng)稱作“居住用房”，因此必須納稅。

　　同時(shí)，該人士還指出，根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十八條規(guī)定，“個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免征稅”，商用房還需要繳納土地使用稅。

　　北京市地稅局工作人員指出，商用房和住宅出租之后繳納房產(chǎn)稅有區(qū)別。按照“從租計(jì)稅”方式繳納房產(chǎn)稅，商用房租金高于兩萬元/月的按12%繳稅，租金低于兩萬元/月的按7%繳稅，住宅按5%繳稅。