摘要：江西省九江市因為擁有廬山這一世界級文化自然景觀而馳名中外，在廬山山脈以西，是面積達308平方公里，清如鏡、明如月的“廬山西海”;廬山以南，則有著名的溫泉鎮(zhèn)。名山、秀水、溫泉，讓九江旅游總?cè)藬?shù)和總收入在江西11個設(shè)區(qū)市中雙雙排名第一。

　　發(fā)展旅游地產(chǎn)成為當(dāng)?shù)卣�府實現(xiàn)財政增長的重要載體：廬山腳下的旅游酒店綜合項目、廬山西海風(fēng)景區(qū)的中信廬山西海項目、廬山國際會議中心綜合體……一個個投資幾十億元、上百億元的項目紛紛啟動。相關(guān)政府文件顯示，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，累計投資達600多億元。

　　然而，九江輻射的消費能力有限，眾多大體量綜合體接連推出，帶來的直接后果就是銷售遇冷。以中信廬山西海為例，8月15日至16日，走訪了其設(shè)在南昌、九江和項目所在地3個銷售點中的兩個。置業(yè)顧問告訴記者，目前一期推出的房源，已經(jīng)銷售得差不多了，只剩下少部分。而從九江房管局獲得的數(shù)據(jù)顯示，該項目一期推出的200余幢別墅，銷售了一半左右。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，發(fā)展旅游地產(chǎn)的方向是對的，但 “地方政府應(yīng)該控制好旅游地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)集中供應(yīng)，有效需求不足的現(xiàn)象。”。

　　旅游項目火熱3年投資600億

　　8月14日，江西省商務(wù)廳官網(wǎng)發(fā)布消息稱，香港帝盛酒店集團取得九江市星子縣天地溫泉假日酒店經(jīng)營和所有權(quán)，公司將投資2.23億港元于該酒店項目。天地溫泉假日酒店，酒店已停止?fàn)I業(yè)，正在進行裝修，酒店后面也進行著度假別墅的建設(shè)。

　　在九江市星子縣，這樣的項目可謂比比皆是，與天地溫泉度假酒店同一側(cè)，有一家剛開業(yè)不久的醉石溫泉陶淵明主題度假村，根據(jù)其宣傳，項目占地約160畝，擁有客房327間，總建筑面積約35000平方米，總投資2.5億元。

　　放眼九江，旅游地產(chǎn)最具規(guī)模的，當(dāng)屬中信集團在廬山西海風(fēng)景區(qū)開發(fā)的中信廬山西海項目，據(jù)中信集團與江西九江市人民政府簽訂的合作框架協(xié)議，將在5年內(nèi)投資和招商120億元用于各項目的開發(fā)建設(shè)。中信地產(chǎn)將加大對九江市旅游、地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)力度，并向九江市區(qū)、八里湖新區(qū)、廬山風(fēng)景區(qū)輻射。

　　2010年12月8日，中信地產(chǎn)與江西九江市政府正式簽署了 《中信廬山西海項目總體運營合作協(xié)議》與《巾口西部啟動區(qū)土地整理協(xié)議》。

　　用原江西省長吳新雄的話來說，這是江西省投資最大的旅游地產(chǎn)項目，是江西旅游發(fā)展史上的重要里程碑。

　　圍繞廬山西海，武寧縣亦引進泰國古暹羅風(fēng)情度假村、榮程旅游綜合開發(fā)、華元養(yǎng)生休閑中心、華夏國際旅游度假區(qū)等4個50億元以上旅游項目。

　　九江市旅游局今年5月份的一份 《九江旅游情況工作匯報》中提到，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，政府和社會投資的項目達到140多個，累計投資達600多億元。據(jù)悉，其中大部分為旅游地產(chǎn)項目。

　　叫好不叫座 投資商急于找買主

　　早在中信之前，另一家央企中航地產(chǎn)已經(jīng)進入九江，開發(fā)經(jīng)營了廬山國際高爾夫球會及中航廬山云嶺。據(jù)置業(yè)顧問介紹，中航計劃圍繞廬山國際高爾夫球會建設(shè)1000幢別墅，目前一期已經(jīng)建成75幢，只存少量別墅可售。

　　在中航廬山云嶺的銷售中心，看到沙盤上方的天花板殘損，還在漏水，墻上掛出的建筑工程規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證上顯示，開發(fā)商為九江嘉浩(廬山)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　“九江及輻射區(qū)的消費能力非常有限，如此多動輒上萬元一平方米的別墅，要想銷售出去并不容易。”九江一位地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理說，以中航廬山云嶺為例，第一期開發(fā)的75幢別墅，從2011年就開始銷售，賣了兩年都沒有賣完，“一幢別墅的售價至少在200萬元以上，一旦真的建成1000幢，要賣到何年何月?”

　　從九江市房管局查詢到的數(shù)據(jù)顯示，中信廬山西海11棟酒店式公寓中，第6棟、第8棟、第11棟均未銷售，第10棟40套房屋僅售5套，其余7棟或多或少均有未售房源。

　　此前被香港帝盛酒店集團收購的星子縣天地溫泉假日酒店亦是因為激烈的同業(yè)競爭，客源大大減少，最終被外來企業(yè)并購。

　　如何最大限度地開拓買主，已成為投資商最為頭疼的一個問題。中信甚至在南昌昌北機場出站口打起了T型廣告，以吸引高端人群關(guān)注。

　　“九江的旅游資源在江西首屈一指，但是會在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的旅客非常有限。”江西中旅負責(zé)人周經(jīng)理說，前往廬山旅游主要以避暑為主，多為廣東、福建、湖北等周邊的游客，游客來一次就下決心在當(dāng)?shù)刭徶?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房產(chǎn)的可能性不大。

　　開發(fā)打擦邊球 引出水土保護之憂

　　在奇峰秀麗的廬山山體和西海景區(qū)大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，難免破壞水土。一位不愿具名的九江市政協(xié)委員說，當(dāng)市政府決定在廬山西海大規(guī)模開發(fā)時，不少政協(xié)委員都表示了反對。在當(dāng)年的九江“兩會”上，這名政協(xié)委員在小組討論時，公開表示反對。

　　上述政協(xié)委員表示，廬山西海自2005年被國務(wù)院確定為國家級風(fēng)景名勝區(qū)之后，目前景區(qū)的總體規(guī)劃尚未獲得通過，在控規(guī)出臺前，在沿湖數(shù)十平方公里的土地上進行開發(fā)，一湖清水將受到破壞。