摘要：房價普漲只是今年我國樓市“硬幣的一面”，在鄂爾多斯、溫州等此前房價泡沫積累過快的地區(qū)，樓市似乎已經(jīng)到了“衰退”的邊緣。伴隨民間融資風(fēng)險持續(xù)顯現(xiàn)，而且支柱產(chǎn)業(yè)煤炭因?yàn)樾枨蟛蛔阍庥隽撕�冬，鄂爾多斯的房價出現(xiàn)了全線下跌，不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

　　業(yè)界人士指出，這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取的限購、限貸等措施，使得住房投資擊鼓傳花的游戲戛然而止，正常的商品市場機(jī)制開始發(fā)揮。但是值得注意的是，以往積累的泡沫并沒有被擠出，雖然價格形成機(jī)制在增量上得到優(yōu)化，但是在存量上的扭曲仍然沒有消除。而溫州等局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整，業(yè)已給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。這些教訓(xùn)警示我們，防范房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險必須警鐘長鳴。

　　也就是說，當(dāng)前房價構(gòu)成中一部分是由正常供需產(chǎn)生，另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺，把許多矛盾掩蓋了。國家統(tǒng)計(jì)局公布，1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%。但是增速出現(xiàn)了明顯回落和高位調(diào)整，價格漲幅開始變窄。從長遠(yuǎn)來看，不能不正視高房價對購買力的擠出效應(yīng)，如果把市場的有效購買力比喻為一個金字塔，那么剩余的潛在剛性需求的購買力會逐漸降低，如果房價不做回調(diào)，那么就會陷入量跌價升的窘境。而今年土地市場的火熱源于樓市的聯(lián)動，防范二者可能出現(xiàn)的大幅調(diào)整風(fēng)險，顯然不能掉以輕心。

　　對于我國房地產(chǎn)市場會否實(shí)現(xiàn)硬著陸，業(yè)界一直爭辯不休。而從日本等曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫破裂的國家來看，由于存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿，造成的沖擊不但會損害金融業(yè)的正常運(yùn)行，形成巨額不良貸款，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家財(cái)政也產(chǎn)生了不可估量的影響。與這些國家相比，雖然我國房價的走勢非常相似，但是房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制又表現(xiàn)出明顯的特殊性。比如日本和美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的背景是，經(jīng)濟(jì)增長缺乏持續(xù)動力，供給已經(jīng)滿足了居民的基本居住需求，此時投機(jī)開始盛行，加之貨幣以及信貸政策的寬松，以房產(chǎn)為抵押的信用擴(kuò)張以及資產(chǎn)支持證券的過度發(fā)行，使得房價迅速上漲形成泡沫。

　　可見，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下，目前我國住房供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，長遠(yuǎn)有需求支撐，只要房價回調(diào)一個檔次，就會有一個檔次的購買力進(jìn)入市場，而且我國的房地產(chǎn)金融杠桿率非常低，沒有住房抵押資產(chǎn)支持證券，因而不必?fù)?dān)心從信貸違約帶來的風(fēng)險在整個金融體系的傳染。只要我們進(jìn)行堅(jiān)定的、行之有效的調(diào)控，就有能力防范房地產(chǎn)硬著陸。