摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果用一個(gè)字形容，就是“瘋”，如果用兩個(gè)字，是“瘋狂”，如果再多兩個(gè)字，用“特別瘋狂”或許最準(zhǔn)確。土地交易市場(chǎng)，今年前6個(gè)月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)60%;商品房交易市場(chǎng)，“搶房”新聞在近期北京等一線城市層出不窮。

　　整個(gè)房地產(chǎn)供需鏈條，土地供給方地方政府因財(cái)政壓力，瘋狂賣地，土地需求方高昂的購(gòu)地成本通過(guò)商品房交易市場(chǎng)釋放，可是，購(gòu)房者并不因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">房?jī)r(jià)高而手軟，因?yàn)槭袌?chǎng)有這樣一種“信心”：房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。土地出讓金已成為財(cái)政餡餅，但愿不要成為房?jī)r(jià)陷阱。

　　土地：“10個(gè)城市上半年土地出讓金高達(dá)4703億元，平均同比增幅達(dá)200%，占比全國(guó)306個(gè)城市土地出讓金達(dá)40%”

　　土地出讓，今年特別多，南京、成都、廣州、合肥、昆明、長(zhǎng)沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州等10個(gè)城市特別多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10個(gè)城市上半年土地出讓金高達(dá)4703億元，平均同比增幅達(dá)200%，占比全國(guó)306個(gè)城市土地出讓金達(dá)40%。

　　而一些特別地塊的競(jìng)拍過(guò)程更能佐證這一市場(chǎng)的紅火。8月7日，據(jù)報(bào)道，武漢東湖高新區(qū)一地塊，面積為139459.19平方米，起始價(jià)為62757萬(wàn)元，引起了8家房企的關(guān)注，經(jīng)過(guò)5小時(shí)487輪競(jìng)拍，旭輝集團(tuán)最終以13.45億元競(jìng)得，溢價(jià)超過(guò)一倍，達(dá)到114.4%。

　　這只不過(guò)是武漢土地出讓達(dá)到瘋狂狀態(tài)的一個(gè)“經(jīng)典”代表。當(dāng)日，武漢市土地交易中心以網(wǎng)上掛牌的方式出讓11宗地塊，迎來(lái)許多房企大鱷的爭(zhēng)搶，競(jìng)拍、溢價(jià)、地王同時(shí)出現(xiàn)，被業(yè)內(nèi)稱為武漢土地市場(chǎng)歷史上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一次拍賣會(huì)。最終， 在眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“熱烈支持”下，武漢11宗地塊全部成交，成交總額為44.6785億元。其中5宗引發(fā)多位買家競(jìng)價(jià)并轉(zhuǎn)入激烈競(jìng)拍，3宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。

　　不僅僅是武漢，縱觀全國(guó)各地，賣地風(fēng)都愈刮愈烈。8月6日，杭州市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布掛牌出讓公告，出讓面積15.98萬(wàn)平方米的華家池地塊，起拍價(jià)為97.3億元。據(jù)了解，眾多知名地產(chǎn)企業(yè)將參與競(jìng)拍，成交金額預(yù)計(jì)創(chuàng)歷史新高。在剛剛結(jié)束的7月土地市場(chǎng)交易，北京又獲得了大豐收。北京市土地整理儲(chǔ)備中心公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，北京7月土地出讓金合計(jì)約206.22億元。7月成為年內(nèi)第三個(gè)單月土地出讓金突破200億元的月份。今年前7個(gè)月，北京土地出讓金合計(jì)約為870億元，比去年同期上漲約265%。

　　“搶房”近期在北京等一線城市更是普遍。據(jù)報(bào)道，北京中建國(guó)際港、北京的首開(kāi)熙悅山、金融街、融匯均實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤當(dāng)天“日光”。受“搶房”熱潮影響，越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始恐慌性入市。世聯(lián)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，第二季度購(gòu)房者信心指數(shù)為56.7，較上季度小幅下降0.1，連續(xù)兩個(gè)季度持續(xù)下降。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.70%，商品房銷售總額33376億元，同比增長(zhǎng)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅均在10%左右，北京上海房?jī)r(jià)增幅分別為12.46%、10.54%。

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理殷則懷表示，應(yīng)該理性地看待商品房市場(chǎng)的“火熱”。他認(rèn)為，當(dāng)前一些地價(jià)確實(shí)存在泡沫，但在分析這一現(xiàn)象時(shí)要從實(shí)際情況入手。不同城市，區(qū)位的情況不同，地價(jià)也就不同，北京上海等一二線城市，本身房屋需求依然旺盛，開(kāi)發(fā)商對(duì)于城內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)搶是一定的，但在很多城市也出現(xiàn)了“0溢價(jià)”現(xiàn)象。區(qū)位不好的地段和地塊出現(xiàn)了很多降價(jià)現(xiàn)象。對(duì)于北京上海等一線城市，房屋的住房需求與投資需求旺盛，優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)高溢價(jià)也屬于正常的市場(chǎng)行為。

　　房?jī)r(jià)：“由建筑成本、土地成本、稅費(fèi)三方面組成，政府的調(diào)控不能一刀切地放在限價(jià)這個(gè)籠統(tǒng)的概念上，應(yīng)細(xì)化到土地價(jià)格與稅費(fèi)等方面”

　　“商品房市場(chǎng)應(yīng)該交由市場(chǎng)自身調(diào)整，政府調(diào)控在于地價(jià)與稅費(fèi)。”南京大學(xué)商學(xué)院教授宋頌興表示：分析房?jī)r(jià)時(shí)，首先需要明確房?jī)r(jià)的組成，房?jī)r(jià)由建筑成本、土地成本、稅費(fèi)三方面組成。其中，建筑成本是市場(chǎng)負(fù)責(zé)調(diào)整的部分。政府的調(diào)控不能一刀切的放在限價(jià)這個(gè)籠統(tǒng)的概念上，而應(yīng)該細(xì)化到土地價(jià)格與稅費(fèi)等政府應(yīng)該做的方面。

　　宋頌興強(qiáng)調(diào)：相對(duì)高房?jī)r(jià)而言，政府通過(guò)土地財(cái)政獲得的收入，應(yīng)該拿出更多，來(lái)加大對(duì)經(jīng)適房與保障房建設(shè)的支持力度，滿足中低收入群體的住房需求。“市場(chǎng)接盤不代表政府不管，政府要做的一方面是房產(chǎn)稅等制度層面上的改革，另一方面，政府將該管的管好，對(duì)于房產(chǎn)層面的監(jiān)管應(yīng)該加強(qiáng)。”

　　曾任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總裁的孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該區(qū)分商品房與保障房，保障房主要依靠政府的轉(zhuǎn)移支付進(jìn)行建設(shè)，商品房建設(shè)費(fèi)用中包含了拆遷費(fèi)用和修建保障房的補(bǔ)償費(fèi)用。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是商品房由市場(chǎng)調(diào)整，保障房由政府發(fā)力。對(duì)于影響房?jī)r(jià)的因素，孟曉蘇認(rèn)為房?jī)r(jià)高低“要短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期看通脹。”

　　殷則懷認(rèn)為：未來(lái)商品房市場(chǎng)應(yīng)該讓市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”的調(diào)整，行政指令不應(yīng)該過(guò)多地牽涉市場(chǎng)交易行為。同時(shí)政府繼續(xù)加強(qiáng)保障房的建設(shè)，解決中低收群體的住房問(wèn)題，對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的走向，他認(rèn)為，在市場(chǎng)運(yùn)作中，房屋交易會(huì)趨于理性，在住房需求與投資需求的拉動(dòng)下，一二線熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地段依然看漲。