摘要：有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。但推出時(shí)機(jī)尚未確定。

　　8月4日，從接近知情人士處得知，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。但推出時(shí)機(jī)尚未確定。

　　今年以來(lái)，有關(guān)建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的信息明顯增加。國(guó)務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào))明確提出，要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　5月12日，新華社報(bào)道稱(chēng)，針對(duì)‘長(zhǎng)效機(jī)制’的相關(guān)調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的‘關(guān)鍵一招’”。

　　7月20日，在莫斯科出席20國(guó)集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議的財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉，在接受中方媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，國(guó)務(wù)院還需要繼續(xù)研究房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　早前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，之所以不敢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，是因?yàn)椴恢�今年十八大三中全�?huì)召開(kāi)后，房地產(chǎn)政策風(fēng)向是否會(huì)變化。如果長(zhǎng)效機(jī)制推出，樓市必然改變運(yùn)行方向。

　　住建部政策研究中心主任秦虹7月24日在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上明確指出，過(guò)去的行政調(diào)控政策，在抑制投資投機(jī)需求方面取得了顯著而卓越的成效，但如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，當(dāng)下的市場(chǎng)需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、外圍的改革來(lái)解決。秦虹認(rèn)為，新一屆政府沒(méi)有匆匆忙忙就短期市場(chǎng)出臺(tái)政策，從另一個(gè)層面表明新一屆政府是在謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮全局。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一不久前在參加某論壇時(shí)也表達(dá)了相似的觀(guān)點(diǎn)。他認(rèn)為，調(diào)控是堅(jiān)持住房市場(chǎng)化過(guò)程中不可或缺的重要手段，保持住房價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要目標(biāo)，放任房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，會(huì)直接增加居民改善住房條件的難度，還可能影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。為遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲和投機(jī)投資性的購(gòu)房，中央政府近幾年來(lái)采取了一系列措施，包括增加有效供給、實(shí)施差別化的信貸稅收政策和限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施，這些措施雖然收到了一定的成效，但社會(huì)的評(píng)價(jià)差異很大。據(jù)其透露，政府有關(guān)部門(mén)正在抓緊進(jìn)行長(zhǎng)效機(jī)制的建立。“但制度的完善需要有一個(gè)過(guò)程，需要一個(gè)一個(gè)的突破。”朱中一說(shuō)。

　　前述消息人士透露，房地產(chǎn)機(jī)制、體制的改革，涉及重大利益調(diào)整，改革方案必然要廣泛征求意見(jiàn)。“1998年，房改方案推出前，全國(guó)各地召開(kāi)了不下一千場(chǎng)座談會(huì)。”他相信，如果改革，力度將不亞于1998年的房改，因此決策層要求進(jìn)行大范圍、多層次的論證。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)界猜測(cè)，新一輪經(jīng)濟(jì)體制改革的路線(xiàn)圖，將在今年年底初見(jiàn)端倪，而房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制建立，將被置于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“大籃子”中考慮。

　　據(jù)獲悉，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革或?qū)�從�?cái)稅、金融、土地制度入手。其中，房產(chǎn)稅是重點(diǎn)研究課題。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容及在此基礎(chǔ)上的全面推開(kāi)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為全新的中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

　　據(jù)了解，由住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)稅總局等相關(guān)人士組成了專(zhuān)門(mén)調(diào)研機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容以及全面開(kāi)征做相關(guān)調(diào)研準(zhǔn)備。“作為地方財(cái)稅體制改革的一部分，今年下半年極大可能推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但具體思路會(huì)是緩步慢走。”接近住建部的另一名消息人士稱(chēng)。盡管房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議較大，尤其是涉及到眾多公務(wù)員的利益，但房產(chǎn)稅的推出，只是時(shí)間和征收范圍等問(wèn)題。

　　專(zhuān)家建議，土地方面的改革，應(yīng)從土地出讓制度與土地二元結(jié)構(gòu)的調(diào)整著手。現(xiàn)階段土地出讓大多數(shù)仍為價(jià)高者得，土地出讓金一次性付清。如果建立土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制，土地類(lèi)別與作用劃分將更加細(xì)化，供地可選年租形式收取土地價(jià)款。由于我國(guó)的土地二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下，需改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置，增加土地有效供應(yīng)。有專(zhuān)家建議，可在集體土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，有序組織少數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的試點(diǎn)。

　　在金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重等。

　　不過(guò)，任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，今年下半年不會(huì)有變革性的措施出臺(tái)，房?jī)r(jià)仍將溫和上漲。