摘要：8月2日，新湖中寶拋出了55億元非公開發(fā)行方案，被視作房地產(chǎn)再融資“開閘”的信號。但對于“開閘”一說，中國證監(jiān)會新聞發(fā)言人當(dāng)日便予以澄清，表示涉房企業(yè)再融資的口徑未變。

　　然而，從接近新湖系人士了解到，“新湖中寶非公開發(fā)行是符合國家棚戶區(qū)改造政策，跟市場上傳言的房地產(chǎn)再融資開閘信號具有一定的差異。”

　　一位大型投行保代亦表示，“這次放行不代表證監(jiān)會對房地產(chǎn)再融資松口。但解決民生問題，住房剛需的棚戶區(qū)改造以及保障房項目，可能會有政策性的綠色通道。”

　　靠棚戶區(qū)政策

　　2013年6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議上李克強總理提出研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。

　　會議決定，今后5年再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶；要進一步增加財政投入，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。

　　據(jù)新湖中寶此次非公開發(fā)行預(yù)案，其擬以不低于3.07元/股發(fā)行17.91億股，募集資金總額不超過55億元，將用于兩個棚戶區(qū)改造項目——上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段和上海新湖·青藍國際各30億元和25億元。

　　前述接近新湖系人士坦言，“這次新湖中寶非公開發(fā)行募資方案，上半年都沒有提過，也是6月底國務(wù)院對棚戶區(qū)改造政策出來后，有了政策支持，才確定準(zhǔn)備實施，否則沒底的。”

　　值得注意的是，棚戶區(qū)改造政策對參與棚戶區(qū)改造的企業(yè)有融資政策——可以發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)。

　　浙江一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，“6月份國務(wù)院常務(wù)會議政策對棚戶區(qū)改造的房企支持力度很大，包括補貼、稅收、企業(yè)發(fā)債方面。”

　　但是，6月底棚戶區(qū)改造政策并未提及參與棚戶區(qū)改造企業(yè)予以股權(quán)再融資支持。

　　前述浙江房地產(chǎn)人士進一步表示，“企業(yè)債券和中期票據(jù)都是金融機構(gòu)信貸業(yè)務(wù)這個是寫明支持的，股權(quán)再融資沒有寫明支持也沒有否定。但一個政策大方向比較明確，鼓勵民間資本來參與改造，改造需要大資金，沒有融資怎么參與改造?”

　　能否過關(guān)仍存疑

　　房地產(chǎn)企業(yè)再融資大門整整關(guān)了三年之余。

　　2010年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確要求“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。”

　　不容否認(rèn)的是，新湖中寶此次非公開發(fā)行方案能否過關(guān)，成為市場的焦點。

　　一位業(yè)內(nèi)知情人士透露，“根據(jù)棚戶區(qū)改造政策，新湖中寶應(yīng)該有把握上這個項目。”

　　前述接近新湖系人士則表示謹(jǐn)慎地表示，“如果不過，面對兩個棚戶區(qū)改造項目資金缺口，(新湖中寶)有其他備選方案。比如發(fā)企業(yè)債，但成本肯定會比股權(quán)融資高了。”

　　據(jù)悉，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債目前資金成本在6%-7%一線，而股權(quán)融資成本則要低多。

　　而一個不可回避的問題是，新湖中寶此番55億元的非公開發(fā)行方案通過是否意味著證監(jiān)會對房企再融資的“放行”?

　　事實上，關(guān)閘了三年之余的房企再融資，不僅房企對再融資開閘的渴望，而且各個手頭有大把的再融資儲備項目券商投行也很盼望。