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摘要:8月5日,據(jù)鏈家地產市場研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月北京新建商品住宅(含保障性住房)網(wǎng)簽量達6487套,環(huán)比減少33.9%(扣除保障房后,純商品住宅成交6023套,環(huán)比下降27.6%,同比下降37.2%);成交均價則為25292元/平方米,環(huán)比上漲9.6%。
無獨有偶,根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,這一成交均價超越了2011年2月24459元/平方米的水平,成為歷史新高。
“北京新房市場量價成交出現(xiàn)兩個極端的現(xiàn)象比較特殊,成交量創(chuàng)新低的原因主要是限價政策導致開發(fā)商推盤量比預期低,市場供應量不足。”亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示,而7月新房成交均價觸頂則與高中端項目表現(xiàn)積極有關。同時,2013年年初,北京新房價格一直處于高位也導致房價水平難以下行。
中高端新盤拉升房價
事實上,偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示,2013年7月,北京新房成交量下降的同時,全市成交均價超過25000元/平方米,創(chuàng)有記錄以來新房交易均價的新高。
無獨有偶,中原地產市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示,在北京的12個熱銷住宅項目中,10個項目均價上漲幅度在8%以內,2個項目均價上漲幅度超過10%。
同時,根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從目前項目定價情況來看,7月入市的17個老項目后期當中,14個項目新的銷售報價相比其上期推出房源銷售報價上漲,各項目基本均處于其歷史最高價水平。
“7月份北京新房市場成交均價觸頂,中高端項目表現(xiàn)較為積極是主要原因。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,從7月份北京新房市場成交特征可以看出,成交均價20000元-30000元/平方米的項目成交占比為31%,環(huán)比上升了12個百分點;而均價30000元-45000元/平方米的項目成交占比也有小幅上升,成交結構的變化拉升了北京新房市場的整體成交均價。
同時,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心相關人士稱,7月北京豪宅推盤量加大,成交情況相對較好,這確實成為了當月新房成交均價大漲的助力。
除此之外,任啟鑫表示,2013年年初,北京房價水平已處于高位水平,而2013年實施新房“限價”政策之后,雖然對于房價上漲有所限制,但基于供應的短缺,而且目前房企借“精裝分拆”以及轉為現(xiàn)房銷售等手段提升銷售價格已經成為普遍現(xiàn)象,因此,房價水平并未轉向下行,而是依然處在上升通道中。
同時,鏈家地產市場研究部張旭表示,目前一、二手房成交均價同比去年大幅上漲,并不代表當前房價也依然處于大幅上升的通道。由于去年樓市下半年的加速回暖,從數(shù)字上看同比漲幅較高。但從實際房價走勢上看,新政后房價漲幅明顯趨緩,調控仍具有效果。
值得注意的是,據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2012年10月至2013年1月期間,北京的一、二手房成交量都有明顯的上升。其中,一手房月均漲幅在15%左右,二手月均漲幅在23.38%左右,成交市場火爆導致市場庫存消化加速。
供應量現(xiàn)年內高峰
正如上述數(shù)據(jù)所示,市場成交的火爆加大了開發(fā)商推盤的動力,在北京樓市7月新房成交均價上漲的同時,當月新房供應量也創(chuàng)下了年內新高。根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年7月,北京新建住宅市場共有22個項目入市,相比上月減少了11個。但雖然入市項目個數(shù)有所下滑,但是這22個項目共新增商品住宅7211套,預售許可面積79.1萬平方米,環(huán)比6月分別增加12.6%和3.7%。因此,7月當月新房供應量創(chuàng)造了近7個月來的新高。
對此,任啟鑫認為,7月供應量的顯著上升,主要在于部分項目“大手筆”推盤。任啟鑫向記者介紹道,僅中建國際港一個項目即新增1462套住宅產品,另外中國鐵建國際花園、金融街·融匯、富力尚悅居等項目單次推盤量也較大,均在500套-800套之間。
任啟鑫表示,近期開盤項目摒棄“少量開盤、多次加推”的策略,轉而一次性大量推盤,其原因一方面是在“限價令”的背景之下減少項目運營成本;另一方面也不乏在供應短缺期搶占市場的營銷策略。值得一提的是,由于北京新房市場的長期供應不足現(xiàn)象使得大量需求積壓,因此這些項目雖然一次推出大量房源,仍出現(xiàn)熱銷甚至“日光盤”現(xiàn)象,市場接受度良好。
此外,任啟鑫還表示,綜合目前市場和政策情況來預判,北京商品住宅市場成交價格預計年內難以出現(xiàn)轉向。