摘要：為抑制房?jī)r(jià)，北京先前出臺(tái)一系列的政策，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、加強(qiáng)對(duì)預(yù)售證發(fā)放管理等辦法，但據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近期開(kāi)盤的鎖定剛需群體的項(xiàng)目，大部分存在分拆房?jī)r(jià)等變相漲價(jià)行為。

　　7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街融匯售樓處門口豎起了“暫時(shí)關(guān)閉”的告示牌，只有前來(lái)簽約的已購(gòu)房客戶才能進(jìn)入。10天前，這里剛上演了一場(chǎng)激烈的搶房戲碼——600多套房源開(kāi)盤當(dāng)天被搶購(gòu)一空。

　　比金融街融匯早一天，同處大興的另一項(xiàng)目中建國(guó)際港開(kāi)盤，當(dāng)日1462套房源售罄，日銷37.9億元，創(chuàng)下了2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單盤單日成交額紀(jì)錄。

　　“日光”現(xiàn)象出現(xiàn)在7月開(kāi)盤的多個(gè)項(xiàng)目上。購(gòu)房人一方面抱怨房?jī)r(jià)愈調(diào)愈漲，一方面又不得不接受已經(jīng)改變的游戲規(guī)則——幾個(gè)月前出現(xiàn)的分拆房?jī)r(jià)手法已經(jīng)成為公開(kāi)的秘密，而今，這一手段再次升級(jí)，包括變賣車位、贈(zèng)送面積捆綁銷售等，巧妙避開(kāi)限價(jià)政策。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近期開(kāi)盤的鎖定剛需群體的項(xiàng)目，大部分存在分拆房?jī)r(jià)等變相漲價(jià)行為。即便如此，開(kāi)發(fā)商銷售依然火爆。在強(qiáng)大的市場(chǎng)需求面前，限證、限價(jià)等干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政手段再次顯示出失效的跡象。

　　事實(shí)上，主管部門遲遲不表態(tài)，助長(zhǎng)了分拆房?jī)r(jià)的愈演愈烈之勢(shì)。一位接近北京市住建委的人士表示，可以定性拆分房?jī)r(jià)等強(qiáng)制性消費(fèi)侵害了消費(fèi)者選擇權(quán)，而官方近期亦在集中開(kāi)會(huì)討論此事，至于如何規(guī)范市場(chǎng)行為，則一直在研究相應(yīng)舉措。

　　曲線漲價(jià)手段升級(jí)

　　在調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的北京，樓市走出了不一樣的行情。

　　今年3月底，北京“新國(guó)五條”細(xì)則落地，不少原計(jì)劃入市的樓盤被卡在了預(yù)售證上。多個(gè)項(xiàng)目因“銷售價(jià)格不能高于上一期”的規(guī)定，被迫推遲入市時(shí)間。開(kāi)發(fā)商與政府部門的“拉鋸戰(zhàn)”就此展開(kāi)，市場(chǎng)亦很快衍生出規(guī)避政策的手段。

　　4月份，京投萬(wàn)科新里程等項(xiàng)目率先采用分離房?jī)r(jià)“雙合同”的銷售方式試探市場(chǎng)及政策，雖然業(yè)界質(zhì)疑聲四起，但是并未被叫停，且取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。將房?jī)r(jià)分拆，意味著可以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過(guò)政府部門的審批，但在實(shí)際銷售中，將額外的價(jià)格隱藏在補(bǔ)充協(xié)議中暗度陳倉(cāng)。

　　而后，很多項(xiàng)目聞風(fēng)而起，如今這一手段已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商公認(rèn)的曲線漲價(jià)的方式，并且演變出各種版本。上述金融街融匯即為其中典型項(xiàng)目。

　　“金融街融匯這個(gè)樓盤我們等了有5個(gè)多月，也想過(guò)開(kāi)盤的時(shí)候可能要額外付精裝修的費(fèi)用，但是怎么也沒(méi)想到，開(kāi)發(fā)商連車位一起捆綁銷售。”準(zhǔn)備置業(yè)的周女士說(shuō)。

　　在查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)得知，金融街融匯獲批的預(yù)售均價(jià)為16500元/平方米左右，但這一價(jià)格只是毛坯房的購(gòu)買均價(jià)。項(xiàng)目銷售人員稱，除毛坯房購(gòu)房合同外，購(gòu)房人還得簽署一份精裝修合同和一份地下停車位50年的使用權(quán)合同，三者缺一不可。

　　這就意味著除了要支付首付款外，購(gòu)房人還要額外支付18萬(wàn)元至近30萬(wàn)元不等的精裝修和地下車位使用權(quán)的費(fèi)用。購(gòu)房人實(shí)際買單的價(jià)格接近20000元/平方米。并且，毛坯房的購(gòu)房款可以貸款，而精裝修款和車位使用費(fèi)必須全款支付。更讓購(gòu)房者匪夷所思的是，買了車位使用權(quán)后，即便沒(méi)有車，購(gòu)房人每月也得繳納150元的“車輛管理費(fèi)”。

　　“因?yàn)轭A(yù)售證太難拿，我們?cè)��?jì)劃推南側(cè)的新樓盤，但現(xiàn)在改變了策略，繼續(xù)推現(xiàn)在項(xiàng)目的第三期。”天宮院一家樓盤銷售負(fù)責(zé)人坦承，以17000元/平方米的毛坯房售價(jià)報(bào)批，較為容易獲得預(yù)售許可證，后期銷售時(shí)與購(gòu)房人再簽署一份精裝修合同，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的做法。

　　與金融街融匯有所不同，此項(xiàng)目并沒(méi)有捆綁銷售車位使用權(quán)，而是在贈(zèng)送面積上做文章。“我們贈(zèng)送的10多平方米面積，會(huì)以毛坯房的形式到住建委審批通過(guò)以后再進(jìn)行裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米3000元~4000元不等。”銷售人員稱，加上精裝修費(fèi)用，該項(xiàng)目銷售均價(jià)將達(dá)到21000元/平方米左右。

　　“限價(jià)令”被架空?

　　盡管很多購(gòu)房者像周女士一樣因難以承受購(gòu)房成本的變相增加而放棄購(gòu)買，可依然有更多的需求等待釋放。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，金融街融匯636套房源，通過(guò)驗(yàn)資的選房者達(dá)到1149名;中建國(guó)際港1462套房源，參加搖號(hào)的有3813組買房人。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月第三周，北京商品住宅市場(chǎng)共有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中除鴻坤·林語(yǔ)墅一個(gè)純新盤之外，還有包括首開(kāi)熙悅山、中建國(guó)際港、金融街融匯等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。在新入市的6個(gè)項(xiàng)目中，“日光盤”占比高達(dá)2/3。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京商品住宅價(jià)格同比漲幅高達(dá)16.7%，居全國(guó)之首。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，上述項(xiàng)目雖然大多一次性推出大量房源，但開(kāi)盤均現(xiàn)熱銷，是由于今年上半年各區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)普遍不足、需求大量積壓所致。

　　這一市場(chǎng)現(xiàn)狀亦給了開(kāi)發(fā)商曲線漲價(jià)的底氣。

　　北京版“新國(guó)五條”細(xì)則中明確，今年北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定。為控制商品房銷售價(jià)格，北京市住建委規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　“拆分房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)公司在價(jià)格管控下所做的一種被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施。”一位國(guó)企開(kāi)發(fā)商高管表示，主管部門對(duì)預(yù)售證的限制，使得市場(chǎng)上出現(xiàn)的變相漲價(jià)現(xiàn)象也是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉，由于各方面成本增加以及各個(gè)公司財(cái)務(wù)考核要求等，迫使樓盤有漲價(jià)沖動(dòng)，然而限價(jià)卻壓住了房企銷售回款的渴求。

　　據(jù)了解，目前很多房企都在研究決定是否采用拆分精裝修的方式。而這一做法是否涉嫌違規(guī)的爭(zhēng)執(zhí)已持續(xù)近四個(gè)月，但至今仍無(wú)定論。

　　北京市住建委相關(guān)人士并未就此問(wèn)題給予答復(fù)，但住建委便民熱線的工作人員稱，近期收到不少關(guān)于樓盤變相漲價(jià)的投訴，需購(gòu)房人向樓盤所在區(qū)縣住建委投訴，再由屬地進(jìn)行調(diào)查。如果屬實(shí)，市住建委會(huì)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行處罰，并責(zé)令整改。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興表示，上述房企變相漲價(jià)的做法是在鉆政策漏洞，某種程度上應(yīng)該是得到住建委的認(rèn)可了，這亦反映出開(kāi)發(fā)商有漲價(jià)的沖動(dòng)，也暴露了通過(guò)行政手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行強(qiáng)制管理存在不小的問(wèn)題，調(diào)控存在局限性，需要政府進(jìn)一步完善。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　更多的業(yè)界人士認(rèn)為，精裝修拆分、捆綁銷售車位等是房企面對(duì)限價(jià)政策采取的短期應(yīng)對(duì)方法，隨著限價(jià)的持續(xù)，未來(lái)還將有更多其他應(yīng)對(duì)方式出現(xiàn)。要解決這些問(wèn)題，政府首先應(yīng)做好市場(chǎng)監(jiān)管，如對(duì)目前存在的變相漲價(jià)的精裝修合同進(jìn)行嚴(yán)查，同時(shí)仍需要將樓市放到市場(chǎng)規(guī)律中去。

　　上述接近北京市住建委的人士透露，住建委早就注意到市場(chǎng)上出現(xiàn)的相關(guān)情況，但是關(guān)于解決辦法尚在研究討論中。