摘要：8月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)，7月百城住宅新建住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比上漲0.87%，這也是繼去年6月以來連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。

　　在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一看來，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)重要原因就是預(yù)期。

　　朱中一認(rèn)為，過去幾年頻出的行政性房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)調(diào)漲漲，對穩(wěn)定預(yù)期作用有限。

　　“目前樓市出現(xiàn)分化，一線城市房價(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，主要原因在于城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口還在大量增加，”朱中一說，但在廣大的三四線城市，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，土地和住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重失衡。

　　在朱中一看來，未來土地政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生關(guān)鍵影響，他透露，中房協(xié)已經(jīng)向中央提交了有關(guān)把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)和地價(jià)銜接的報(bào)告。

　　市場分化

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房價(jià)報(bào)告，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上月上漲1.34%，熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比上漲擴(kuò)大，帶動(dòng)了全國平均房價(jià)漲幅上漲。

　　在朱中一看來，重點(diǎn)城市房價(jià)上漲勢頭強(qiáng)勁的主要原因，還是供需失衡，即土地供應(yīng)無法滿足大量人口的需求。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不斷向外流，大城市因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，人口較為集中，從而導(dǎo)致大城市需求高，但土地供應(yīng)有限，而小城市土地資源豐富，但需求又沒有那么大，房地產(chǎn)市場發(fā)展格局的不平衡日趨明顯。

　　實(shí)際上，“2009年之后，中國三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式增長，特別是大城市限購等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開始重點(diǎn)布局三四線城市，導(dǎo)致這些城市的樓市供應(yīng)量較大;而一二線城市很多需求因?yàn)橄拶徱种�，也在預(yù)期扭轉(zhuǎn)之后不斷的入市，”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉說。

　　另外，樓市的分化也集中表現(xiàn)在土地市場上，國土部法律中心主任孫英輝稱，上半年，一些二三線城市出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，與此同時(shí)，一線城市頻出“天價(jià)地”和“地王”，地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始從二三線城市向一線城市“回歸”。

　　“短期來看，資源稀缺性還未有明顯轉(zhuǎn)向的背景下，中國房地產(chǎn)市場的這種分化還會(huì)持續(xù)，一二線房價(jià)將還有上漲空間。”張大偉表示。

　　與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，部分三四線城市如果依然照此模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕到一定程度會(huì)導(dǎo)致崩盤，在沒有其他穩(wěn)定的投資渠道時(shí)，還有市場預(yù)期給三四線的存量房托底，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，房價(jià)將急轉(zhuǎn)直下。

　　中房協(xié)上書穩(wěn)預(yù)期

　　在朱中一看來，各地應(yīng)該做一個(gè)明確有關(guān)人口、收入、住房的測算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一個(gè)中長期規(guī)劃，再把土地供應(yīng)和住房規(guī)劃相掛鉤。

　　朱中一透露，近日，中國建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)的一個(gè)研究課題發(fā)現(xiàn)，市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，住房都是有規(guī)劃和計(jì)劃，然后根據(jù)這些規(guī)劃落實(shí)到計(jì)劃，再從計(jì)劃落實(shí)到土地制度。

　　“土地供應(yīng)計(jì)劃和供需關(guān)系明晰了，預(yù)期就明顯了，開發(fā)商不會(huì)為土地恐慌，瘋狂搶地，老百姓也能夠更為理性購房，”朱中一認(rèn)為。

　　實(shí)際上，據(jù)本報(bào)記者采訪了解，遼寧、江蘇等地已經(jīng)開始測算，南京國土局的一位人士介紹，“我們已經(jīng)做過一個(gè)測算，有關(guān)城市化率、人口還有土地的，結(jié)論是南京土地供應(yīng)已經(jīng)滿足，這也要求我們要改變調(diào)控思路，從此前增加土地供給，到擠出投資投機(jī)性購房需求，盤活多余的存量土地和房產(chǎn)以確保供需。”

　　據(jù)了解，有關(guān)盤活存量土地和住房的準(zhǔn)備已經(jīng)開始起步。

　　據(jù)悉，上述南京國土局的人士表示，相比之前，國土部2013年土地調(diào)控的重點(diǎn)更傾向于整治閑置用地，就在不久前，國土部建動(dòng)態(tài)巡查制度，要求把已供地塊納入監(jiān)管，查處閑置用地。

　　根據(jù)要求，企業(yè)拿地后一年內(nèi)必須開工，如果有不可抗力問題，可以申請延遲，但相比之前，“已供地塊閑置的難度和成本更高。”上述南京國土局的人士如是介紹。

　　朱中一亦表示，對于超量供應(yīng)的三四線城市來說，未來不應(yīng)該是加大土地和房地產(chǎn)供應(yīng)，而是應(yīng)該調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，擠出閑置存量房。

　　在朱中一看來，房產(chǎn)稅的推廣對于擠出閑置房來說，意義重大，未來的房產(chǎn)稅亦將把存量和增量房一起考慮，這樣可以增加閑置成本，把閑置房產(chǎn)擠到二手房和租賃市場上來。