摘要：新國五條嚴(yán)格征收20%個(gè)人所得稅，將大量的剛需推向新房市場，與此同時(shí)，行政限價(jià)進(jìn)一步減少了供應(yīng)量。這些因素的疊加使得北京新房市場交易火爆。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計(jì)，截至7月29日，7月純商品住宅成交均價(jià)為25138元/平方米，環(huán)比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。

　　搶購潮重現(xiàn)

　　“55000元/平方米估計(jì)打不出了，看樣子要奔向6萬元/平方米。”北京五環(huán)外某項(xiàng)目營銷總監(jiān)說。其底氣來自北京新房市場空前的火爆。

　　7月20日，位于平谷與房山區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，均價(jià)12000元/平方米左右，當(dāng)天均認(rèn)購一空。

　　表現(xiàn)最為夸張的是位于大興黃村的一個(gè)項(xiàng)目。該樓盤7月20日一次性推出1462套房源，毛坯售價(jià)在24500元/平方米，居然一售而空。據(jù)開發(fā)商對外宣傳口徑稱，該項(xiàng)目當(dāng)天銷售額達(dá)37.9億，創(chuàng)下了2012年以來全國單盤單日成交額紀(jì)錄。

　　“不僅是剛需盤，包括售價(jià)在55000元/平方米的四合上院、34000元/平方米的龍湖·長楹天街在內(nèi)的中高端樓盤，均在開盤當(dāng)天被搶購一空。”亞豪市場總監(jiān)郭毅稱，從市場火爆情況看，日光已經(jīng)不僅僅是剛需盤的“專利”。

　　鏈家市場研究部張旭也有此感受。從市場實(shí)際表現(xiàn)看，目前購房需求的各個(gè)階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數(shù)樓盤入市后消化周期縮短。比如7月份開盤的四合上院家園(擬售均價(jià)5.5萬元/平方米)在建委的預(yù)售信息中，349套房源已全部處于資格核驗(yàn)和預(yù)定狀態(tài);悅?cè)卉霸?擬售均價(jià)約1.8萬元/平方米)828套房源中目前只有50套顯示可售。這些項(xiàng)目的實(shí)際網(wǎng)簽量將在7月底或8月初顯示。預(yù)計(jì)7月成交量約6000-6500，8月份成交量將呈現(xiàn)為明顯增長。

　　“我們拿證比較突然，通知客戶選房，大概選了三次就基本認(rèn)購?fù)戤�，第一次就認(rèn)購了100多套。”龍湖·長楹天街一位相關(guān)負(fù)責(zé)人說，由于北京行政限價(jià)較為嚴(yán)格，項(xiàng)目拿證周期較長，蓄客充分，開盤日光也較為正常。但該人士也坦承，如今剛需和改善性需求旺盛，但供應(yīng)量較少，供需不平衡導(dǎo)致新房交易市場整體表現(xiàn)不錯(cuò)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，當(dāng)前形勢下購房需求的火熱，一方面在于政策因素，前一階段由于開發(fā)商對“限漲”新政應(yīng)對不及，剛需盤入市量不足，近期一批完成預(yù)售審批的項(xiàng)目加速“出貨”，積累一段時(shí)間的購房需求集中爆發(fā)，使得樓市“日光盤”重現(xiàn)。

　　限不住的房價(jià)

　　高姍認(rèn)為，近期多盤熱銷，也與市場因素有關(guān)。7月23日，中糧孫河地塊抬升了北京房價(jià)的上漲預(yù)期，非城市核心區(qū)的住宅地價(jià)已達(dá)高位，房價(jià)漲易跌難，追漲心態(tài)下當(dāng)前購房需求顯得尤為迫切。

　　6月19日，華僑城推出55套現(xiàn)房產(chǎn)品，取證價(jià)格為36000元/平方米，而該項(xiàng)目在今年1月24日推出的期房產(chǎn)品售價(jià)僅為48500元/平方米。北京華僑城副總經(jīng)理譚笑說，盡管價(jià)格有所上漲，但他們在開盤當(dāng)天去化就達(dá)到了50%。“華僑城周邊可比較的新房，包括公園1872、金茂府、山水文園等，已經(jīng)沒有低于5萬的產(chǎn)品了。”

　　據(jù)了解，廣渠門金茂府目前已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，成交均價(jià)高達(dá)72932元/平方米;公園1872接近現(xiàn)房狀態(tài)，售價(jià)為53000元/平方米。7月30日，山水文園·全球藝術(shù)商街正式開街暨觀復(fù)博物館商店開業(yè)，山水文園開放了其最后珍藏的樓王產(chǎn)品，總售價(jià)為3億。但該項(xiàng)目銷售稱，“樓王產(chǎn)品本身沒幾套，老板暫時(shí)還沒有想賣的意思，更多是想讓大家參觀。”

　　6月中旬剛剛?cè)胧械募冃卤P鉑銘郡，也于上周末再次加推，主力戶型是150平米左右的四居，在房山區(qū)竇店房價(jià)尚在1萬-1.2萬元/平方米的情況下，鉑銘郡售價(jià)已達(dá)到1.4萬元/平方米，相比6月中旬首次入市時(shí)跳漲3000元/平方米。

　　前述營銷總監(jiān)所在的項(xiàng)目，目前也僅剩最后一期樓王產(chǎn)品，但這并不妨礙該項(xiàng)目上漲的預(yù)期。據(jù)搜房網(wǎng)顯示，2012年9月，該項(xiàng)目對外宣稱的預(yù)期均價(jià)為4.8萬元/平方米;2013年3月份，預(yù)期均價(jià)調(diào)整為5萬元/平方米;2013年4月份，該項(xiàng)目對外宣稱的預(yù)期均價(jià)又改為5.5萬元/平方米。而該項(xiàng)目2012年8月開盤的上一期銷售均價(jià)為3.6萬元/平方米。兩期產(chǎn)品之間的漲幅超過50%。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京千萬級(jí)以上的公寓成交1048套，成交金額為152.21億元，同比分別增長103.1%和103.87%，成交均價(jià)則達(dá)到52229元/平米，同比上漲8.48%。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在禧瑞都·天禧啟動(dòng)儀式上說，房地產(chǎn)仍然是最穩(wěn)定的投資需求，真正的終極置業(yè)者仍然還是會(huì)選擇核心區(qū)的頂級(jí)高端住宅，因?yàn)閷τ谶@些金字塔頂尖人群而言，置業(yè)不僅僅用于單純的居住，更多的是資產(chǎn)配置方式，以及其所帶來的身份象征和圈層平臺(tái)意義，這往往是高端置業(yè)客戶最為看重的價(jià)值所在。據(jù)介紹，禧瑞都即將推出的最后57套頂級(jí)住宅“天禧”均為300平米以上的大戶型。#p#副標(biāo)題#e#

　　調(diào)控方式須作轉(zhuǎn)變

　　據(jù)張旭分析，盡管當(dāng)前銷售狀態(tài)較好，房價(jià)上漲的幅度也低于調(diào)控之前。在7月份入市的部分多期項(xiàng)目中，一些項(xiàng)目定價(jià)上浮都在5%以上。

　　張旭認(rèn)為，政府在供應(yīng)環(huán)節(jié)抑制新建商品住宅價(jià)格過快上漲，短期內(nèi)，可使購房者以相對較低的購房成本入市，房價(jià)上漲趨勢得以控制。在成本上升壓力下，開發(fā)商與政府部門之間的博弈難以避免。預(yù)計(jì)短期內(nèi)調(diào)控較難出現(xiàn)放松的可能，后市價(jià)格漲幅或維持穩(wěn)定。但是，當(dāng)前新盤較快的去化率以及剛需供應(yīng)的不足所導(dǎo)致的潛在矛盾依然不容忽視。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，中央最新表態(tài)基本屬于維持現(xiàn)有調(diào)控政策，這是在為下一步的房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立贏得時(shí)間。但是，調(diào)控政策今年不變化，并不意味著明年也不會(huì)變化。事實(shí)上，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控方式已到達(dá)極限，效果卻不明顯，如果明年繼續(xù)調(diào)控，希望政府會(huì)對調(diào)控方向、調(diào)控方式作出改變。

　　“確實(shí)應(yīng)該好好反思調(diào)控的短期性。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志稱，從上半年房價(jià)整體表現(xiàn)看，北京房地產(chǎn)市場處于“底部抬升，高價(jià)擾動(dòng)”的狀態(tài)。但不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，高價(jià)地頻出改變了房價(jià)預(yù)期，打破了市場均衡;而貨幣超過百萬億的供應(yīng)量使得資金仍然通過各種渠道流向房地產(chǎn)，另外隨著各種開發(fā)成本的上升，尤其是開發(fā)商綜合加權(quán)融資成本上漲，使得開發(fā)商沒有降價(jià)的動(dòng)力。

　　陳志認(rèn)為，買賣雙方在預(yù)期不明朗的情況下，很容易產(chǎn)生購房的恐懼，而這表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上就是恐慌的狀態(tài)。陳志在2013北京國際設(shè)計(jì)周“房地產(chǎn)設(shè)計(jì)消費(fèi)季”上表示，目前房地產(chǎn)、家居、汽車三大行業(yè)都是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，市場份額龐大。據(jù)北京國際設(shè)計(jì)周市場開發(fā)部總監(jiān)劉亞冬介紹，今年的國際設(shè)計(jì)周將于9月26日至10月3日在北京舉行，預(yù)計(jì)將吸引超過600萬市民與游客參與。