摘要：“常州房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺、價(jià)格平穩(wěn)，鬼城的說法言過其實(shí)!”7月29日，常州房管局一位處室領(lǐng)導(dǎo)回應(yīng)近期的傳聞。

　　隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控及樓市的調(diào)控，近期，部分媒體盛傳樓市“十二大鬼城”，蘇南地級(jí)市常州榜上有名，而常州亦并不是三四線城市中唯一引發(fā)質(zhì)疑的城市。

　　“鬼城是指城市出現(xiàn)供應(yīng)泡沫。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟解釋說，“當(dāng)土地供應(yīng)量是銷售面積的10倍以上時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)泡沫。照此標(biāo)準(zhǔn)，像鄂爾多斯等算得上鬼城。而通過降價(jià)來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量的現(xiàn)象只是房?jī)r(jià)去泡沫化的表現(xiàn)。”

　　對(duì)于常州而言，在2012年底就有媒體報(bào)道稱位于常州武進(jìn)區(qū)的武宜路空置率高。報(bào)道中附帶的照片上顯示：漆黑的夜晚，武宜路兩旁均是一幢幢完工或未完工的住宅樓，而住宅樓內(nèi)卻鮮有燈光。武宜路大多數(shù)項(xiàng)目的亮燈率不到三成。

　　“媒體報(bào)道最集中的武宜路上的樓盤，大部分都是交付不久，二期、三期還在建設(shè)施工期間，所以看起來入住率和亮燈率都不高。目前，在武宜路上剛開盤不久的星河國(guó)際，銷售情況就很好，今年上半年已經(jīng)銷售了3個(gè)多億。”上述官員對(duì)本報(bào)表示，“與此同時(shí)，外界對(duì)于常州鬼城的說法不實(shí)。”

　　“今年上半年，常州的樓市一直銷售得很好，商品房成交量也逐步上升。市場(chǎng)銷量在長(zhǎng)三角城市中排名第5，僅次于上海、南京、蘇州、杭州。”上述官員說。

　　據(jù)常州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處所提供的數(shù)據(jù)，上半年，常州市商品房成交量是415萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)22.19%;商品住房的成交量是358萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)29.88%。

　　而面對(duì)樓市供大于求的指責(zé)，上述官員回應(yīng)說，“媒體對(duì)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存指標(biāo)的理解并不確切。”“其實(shí)，在可售余量中，有效可售余量?jī)H僅占到一半。”

　　常州市房管局《2012年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)中的數(shù)據(jù)顯示，54%的商品房可售余量和42%的商品住房可售余量是開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)和政府拆遷安置房，這部分并不進(jìn)入市場(chǎng)流通，所以余量商品房有效庫(kù)存只占總量的46%，商品住房有效庫(kù)存只占總量的58%。

　　“常州的去庫(kù)存化周期在合理的區(qū)間內(nèi)，”該官員解釋說，“去庫(kù)存化的合理區(qū)間在6到12個(gè)月，低于6個(gè)月市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，高于12個(gè)月就是供大于求的標(biāo)志。”

　　《報(bào)告》中對(duì)可售余量進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化分析，在商品住房的可售余量中，低于144㎡的普通商品住房只占60%，其有效庫(kù)存去化周期為6.17個(gè)月，已經(jīng)逼近6-12個(gè)月的下限。

　　不過，當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存確有偏高，不斷攀升的庫(kù)存量造成的供大于求的局面的確引發(fā)了人們對(duì)常州房地產(chǎn)空置率高的猜疑。

　　據(jù)常州市房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到7月1日，2013上半年常州共掛牌土地60幅，其中順利出讓58幅，流標(biāo)2幅。2013上半年年，土地總成交金額為101.1億元，土地總成交面積為171.6萬平方米，同比下降52%。完成全年計(jì)劃的40.9%。

　　土地成交量下降一定程度上由于常州樓市不斷攀升的庫(kù)存量，自去年開始常州樓市的庫(kù)存量就一直呈上升趨勢(shì)。

　　《報(bào)告》顯示的數(shù)據(jù)，截至2012年12月末，全市商品房累計(jì)可售余量為1360.26萬㎡，同比上升12.84%;商品住房累計(jì)可售余量為777.55萬㎡，同比上升14.44%。

　　據(jù)測(cè)算，按照目前的銷售速度，常州市商品房有效庫(kù)存的去庫(kù)存化周期是9.43個(gè)月，而商品住房的去庫(kù)存化周期為8.31個(gè)月。