摘要：7月中旬，北京住建委發(fā)布公告，北京人均居住面積不得低于5平米，消息一經(jīng)發(fā)布，立即引發(fā)社會(huì)各界的議論，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)居住價(jià)格同比上漲3.1%，其中，住房租金價(jià)格上漲4.1%。而北京6月份居住價(jià)格同比上漲6.4%，其中，住房租金上漲6.2%，漲幅遠(yuǎn)超全國(guó)水平，且這一情況在今年上半年屢屢上演。

　　此外，6月份北京住房租金環(huán)比上漲0.3%，同比上漲6.2%。分析人士指出，6.2%的漲幅已經(jīng)超過(guò)了同期CPI漲幅，在實(shí)際租房市場(chǎng)，這意味著租房人群的壓力有較大增長(zhǎng)。

　　高房租威壓之下，群租已成為許多人無(wú)奈的選擇。北京東三環(huán)一套80平方米的兩居室里，住了25個(gè)人!百環(huán)家園一套92平方米的房子最多住過(guò)52個(gè)人!

　　北京市多次表態(tài)要調(diào)控房租價(jià)格，多次出臺(tái)相關(guān)政策，但收效甚微。近日，北京市再次出臺(tái)調(diào)控租房市場(chǎng)的新規(guī)，其中，“人均居住面積不得低于5平方米”引發(fā)高度關(guān)注。

　　“5平方米”，行嗎?

　　“5平方米”的執(zhí)行難題

　　北京市住房管理部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，相當(dāng)一部分城市中低收入人群迫于生活壓力無(wú)奈選擇了群租住房，群租現(xiàn)象已成為一個(gè)較為突出的社會(huì)問(wèn)題，由此帶來(lái)的治安、消防、安全隱患等問(wèn)題倍受各方關(guān)注。新規(guī)定將保障百姓居住權(quán)益，同時(shí)引導(dǎo)有序合租。

　　一石激起千層浪。無(wú)論是調(diào)查還是網(wǎng)友反饋，輿論紛紛指出，如果新規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，更多人將被擠到更偏遠(yuǎn)的地方，租金很可能繼續(xù)上揚(yáng)。不過(guò)，也有部分人士理解支持北京市此舉。各種觀點(diǎn)迅速發(fā)酵、對(duì)抗。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析師認(rèn)為，首先，量化標(biāo)準(zhǔn)有利于避免群租，避免地下室和非居住空間住人，起碼人均居住面積低于5平方米要被查處，此舉可規(guī)范租賃市場(chǎng)。其次，居住面積量化管理有利于合租的良性發(fā)展，該規(guī)定已經(jīng)考慮到了合租比例不斷上升這一現(xiàn)實(shí)，即人均居住面積超過(guò)5平方米是允許的，考慮到了對(duì)業(yè)主和客戶切身利益的保護(hù)，對(duì)北京租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

　　走訪北京百環(huán)家園、天通苑等社區(qū)了解到，這里有大量群租和合租現(xiàn)象，很多房子都被打成隔斷出租，甚至有的房間擺滿了上下床。在天通苑，一個(gè)小一點(diǎn)的隔斷空間，月租金600元左右，大一點(diǎn)的則需要1500元左右。

　　一位租住在百環(huán)家園的北漂說(shuō)，類似打擊群租、清理地下室等措施此前已執(zhí)行多次，但每次遇到檢查高峰期時(shí)，不是熟人不開(kāi)門(mén)，檢查人員難以進(jìn)門(mén)，最重要的是每次短時(shí)間執(zhí)行之后，又將面臨群租反彈的事實(shí)，“畢竟還是有大量人群要租房子，而檢查人員不可能天天在這盯著”。

　　對(duì)此，北京市住房管理部門(mén)負(fù)責(zé)人也坦言，政策出臺(tái)后，將面臨群租治理過(guò)程中“進(jìn)門(mén)難、認(rèn)定難、執(zhí)行難”的問(wèn)題，尤其是對(duì)個(gè)人或“二房東”打隔斷、分割出租的行為。因此，群租治理有賴于屬地監(jiān)管力量，市級(jí)有關(guān)部門(mén)將建立重案要案聯(lián)合查處機(jī)制，震懾市場(chǎng)違規(guī)行為。

　　北京人口密度 最高為2萬(wàn)人/平方公里

　　執(zhí)行難的背后，是政府有形的手與市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)在碰撞。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京的房租已經(jīng)連續(xù)上漲了50多個(gè)月。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京各門(mén)店成交量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住房租賃價(jià)格比去年同期上漲12%。

　　近年來(lái)，北京等一線城市，越來(lái)越多的租客選擇合租。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京市租賃市場(chǎng)的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，租房市場(chǎng)是剛性需求市場(chǎng)，供求關(guān)系是主導(dǎo)因素，租金不斷上漲表明需求旺盛。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京每年新增商品房供應(yīng)量只有20多萬(wàn)套，但與此同時(shí)，近年來(lái)北京市年新增人口高達(dá)50多萬(wàn)，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不斷大于新增供應(yīng)的前提下，租房壓力只能越來(lái)越大，房租自然會(huì)步步走高。

　　北京內(nèi)城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山)，是租房人群首選的區(qū)域，但是這六個(gè)區(qū)域的住宅新增供應(yīng)量越來(lái)越少，而人口聚集效應(yīng)仍十分強(qiáng)烈。

　　據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，這六個(gè)區(qū)域總面積1380多平方公里，但常住人口卻有1172萬(wàn)人，即只有北京8.5%的土地面積，卻居住了北京一半以上的人口，人口密度高達(dá)8500人/平方公里。尤其是東城和西城，人口密度都超過(guò)2萬(wàn)人/平方公里，而紐約的人口密度為1萬(wàn)人/平方公里，東京為0.6萬(wàn)人/平方公里。專家指出，從國(guó)際上看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)，房租必然高企。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，房租上漲，白領(lǐng)越搬越遠(yuǎn)，五環(huán)外儼然已成為北京租賃主戰(zhàn)場(chǎng)，年輕白領(lǐng)們租房共同看重的幾點(diǎn)分別是：交通便利、價(jià)格便宜、有商場(chǎng)超市。

　　盤(pán)活租賃房源應(yīng)是調(diào)控的重要方向

　　張磊說(shuō)，根據(jù)歷年租賃市場(chǎng)情況，7月、8月、9月是租賃市場(chǎng)旺季，價(jià)格有進(jìn)一步上漲的可能。而“最難就業(yè)季”遭遇“房租上漲季”，又碰上“5平方米”的新規(guī)，不少畢業(yè)生和北漂擔(dān)心，房租有可能再度上揚(yáng)。

　　不過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析師則指出，對(duì)群租的清理整頓短期內(nèi)不會(huì)推動(dòng)北京市房租的上漲。雖然政策落地會(huì)催生出更多的租賃需求，但在整個(gè)租賃市場(chǎng)之中，住宅樓群租主要集中于交通便利的區(qū)域和一些保障房區(qū)域，比重很小，短期內(nèi)難以影響到整個(gè)租賃市場(chǎng)。

　　楊紅旭認(rèn)為，“長(zhǎng)期來(lái)看，房租應(yīng)與CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必須低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的關(guān)鍵在于增加供應(yīng)，除了應(yīng)加大公租房、廉租房的建設(shè)與供應(yīng)規(guī)模，還應(yīng)該鼓勵(lì)城中村及近郊村集體、村民，在符合規(guī)劃的前提下建設(shè)出租房，部分擁有空置土地或閑置房屋的企事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下新建或改建租賃房。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析師表示，盤(pán)活租賃房源可能是未來(lái)租賃市場(chǎng)調(diào)控的重要方向。當(dāng)前租賃市場(chǎng)的秩序、價(jià)格問(wèn)題歸根結(jié)底還是實(shí)際租賃市場(chǎng)房源不足，通過(guò)相應(yīng)的政策引導(dǎo)，讓空置住房、閑置物業(yè)有序進(jìn)入租賃市場(chǎng)，或?qū)⒊蔀槲醋赓U市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵。

#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　“通過(guò)征房產(chǎn)稅逼出大投資客手中的空置房(比如出租可減稅)也可以增加供應(yīng)。”楊紅旭說(shuō)，“當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)，基本上處于散亂、自發(fā)、原始的運(yùn)行狀態(tài)。交易雙方只受合同法約束，房東處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)一方，合同不到期便收回使用權(quán)、驅(qū)趕房客的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而歐美很多國(guó)家是禁止這種行為的，即便是房東愿意付違約金，也不能提前驅(qū)趕房客。另外，部分歐洲國(guó)家，歷史上曾嚴(yán)格控制房租漲幅，近幾年雖有所放松，但仍在一定程度上監(jiān)控房租變化，并指導(dǎo)市場(chǎng)主體。”