摘要：雖然因多方原因不便明確表態(tài)，但一系列跡象表明，持續(xù)了近3年的A股房企融資禁令，已悄然松綁。

　　“分管融資的證監(jiān)會(huì)副主席姚剛，已在內(nèi)部的會(huì)簽材料上簽字，批準(zhǔn)了有關(guān)恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的相關(guān)決議。”據(jù)知情人士透露。

　　一位投行人士還透露了另一個(gè)重要?jiǎng)酉颍航�期證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門已開始接收房企的材料，并將此前提交的材料封卷打開。

　　這意味著，牽動(dòng)著整個(gè)市場(chǎng)神經(jīng)的房企再融資開閘傳言成真，“實(shí)際上，監(jiān)管層明禁暗許。”上述知情人士說，但由于更高層面未給出明確指示，房企再融資開閘的時(shí)間存在不確定性。

　　更多被訪人士認(rèn)為，雖然股權(quán)類融資被寄予厚望，但受制于房地產(chǎn)的投資屬性，此次的房企再融資解凍會(huì)采取漸進(jìn)式的推進(jìn)方式：優(yōu)先向保障房或城鎮(zhèn)化等概念房企打開。

　　官方表態(tài)微妙調(diào)整

　　據(jù)獲悉，近期，有關(guān)恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的相關(guān)決議已在證監(jiān)會(huì)內(nèi)部獲得通過。

　　“房地產(chǎn)再融資有條件放開正在推進(jìn)中。”一位接近決策層的人士透露，“我與他們溝通過，銀監(jiān)會(huì)和央行都贊成推動(dòng)房地產(chǎn)直接融資。”7月初，金豐投資、宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股等一批涉房企業(yè)先后宣布停牌，“籌劃重大事項(xiàng)”。若部分房企的申請(qǐng)能夠順利成行，則意味著這項(xiàng)凍結(jié)許久的政策將真正解凍。

　　A股房企融資政策開閘的消息，早在6月底就在一些券商和房企中傳播。針對(duì)此消息，在6月28日和7月5日的兩場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上，證監(jiān)會(huì)均做出了疑似否定的表態(tài)，又使事態(tài)開始變得撲朔迷離。但在7月17日，新華社連發(fā)4篇文章關(guān)注房企再融資，再次將市場(chǎng)預(yù)期拉回。

　　7月下旬，內(nèi)房股鐵嶺新城嘗試發(fā)債。其高管雖表示意在試探監(jiān)管層態(tài)度，但這一行動(dòng)無疑表明，此時(shí)的整體市場(chǎng)預(yù)期，已向融資政策開閘的方向傾斜。

　　事實(shí)上，從證監(jiān)會(huì)對(duì)此事表態(tài)上，不難看出口徑的微妙變化。6月28日，證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人在回答有關(guān)“房地產(chǎn)上市公司融資政策有望放開”的提問時(shí)指出，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。而在該項(xiàng)政策出臺(tái)伊始的2010年10月，證監(jiān)會(huì)的表態(tài)稱，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國(guó)十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。

　　“‘我會(huì)將進(jìn)一步完善部門協(xié)商機(jī)制，提高工作效率。’這句話很能說明問題。這就是證監(jiān)會(huì)在加快再融資開閘工作的風(fēng)聲。”國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明針對(duì)6月28日證監(jiān)會(huì)的表態(tài)如此表示。

　　“證監(jiān)會(huì)實(shí)際上已經(jīng)放開了這一禁令，但出于維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定的考慮，加之新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)不久，該部門不便明確表態(tài)，而只能通過措辭的變化來傳遞信息。”一位券商人士表示。

　　此外，這樣隱蔽的表態(tài)還有另一層考慮：目前高層對(duì)資本市場(chǎng)發(fā)展的政策思路并不明朗，此次政策調(diào)整雖得到首肯，但若作出過于肯定的表述，恐難以為此后的再調(diào)整留出余地，并容易使政策陷入反復(fù)的尷尬。

　　實(shí)際上，據(jù)了解到的一個(gè)案例也透露出了這種明禁暗許的原因所在：證監(jiān)會(huì)曾醞釀許久、本擬于7月底推出的IPO開閘政策，最近正因某位高層領(lǐng)導(dǎo)的反對(duì)而暫緩?fù)瞥觥?/p>

　　“囤地”的悖論

　　融資政策的松動(dòng)，無疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是重大利好消息，但從短期來看，并非所有房企都能因此而獲益。

　　為規(guī)范房企融資行為，證監(jiān)會(huì)與國(guó)土部自2009年便建立了一套信息共享的內(nèi)部系統(tǒng)，國(guó)土部將房地產(chǎn)企業(yè)的拿地、付款、開工等信息實(shí)時(shí)上傳至該系統(tǒng)中，從而作為證監(jiān)會(huì)批復(fù)企業(yè)融資的重要依據(jù)。在該項(xiàng)制度建立之初，國(guó)土部還需向證監(jiān)會(huì)發(fā)布確認(rèn)函，從而作為批復(fù)房企融資的書面依據(jù)。

　　按照兩部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，土地違法情況是制約房企獲得資本市場(chǎng)融資的重要因素。其中，兩部門對(duì)囤地行為尤為重視。2010年年中，國(guó)土部曾公布一批囤地房企的名單，以示警示。

　　據(jù)了解，作為監(jiān)測(cè)企業(yè)土地違法行為、批復(fù)房企土地融資的重要依據(jù)，上述系統(tǒng)還將繼續(xù)運(yùn)作。但若房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策開閘，被兩部門視為敏感問題的“囤地”，就將成為最難拿捏的部分。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)要想上市，手中必須有一定的土地儲(chǔ)備，從而作為估值的根據(jù)。同樣地，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)融資，土地儲(chǔ)備也必不可少。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，不少房企手中握有大量超過兩年的土地儲(chǔ)備，一旦上述政策開閘，這些土地的認(rèn)定便成為棘手的問題。

　　他表示，若將此認(rèn)定為合理的土地儲(chǔ)備，則有縱容“囤地”之嫌;若認(rèn)定為囤地，政策的開閘就變得無意義。#p#副標(biāo)題#e#

　　按照這位人士的觀點(diǎn)，在兩難的選擇下，主管部門有可能避開這一敏感問題。即A股融資政策并非對(duì)所有涉房企業(yè)放開，而是從特定的企業(yè)入手，漸進(jìn)式放開。其中，帶有保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)化等概念的房企可能成為受益者。據(jù)悉，近期停牌的新湖中寶，便帶有棚戶區(qū)改造的性質(zhì)。

　　“現(xiàn)階段不太可能大范圍地放開房企再融資，如果放開的話，也是針對(duì)那些涉房業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)比例較小的上市公司。”復(fù)地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)葉劍生也據(jù)此認(rèn)為。

　　最近3年來，房地產(chǎn)企業(yè)在A股的上市之路幾乎被堵死，融創(chuàng)、卓爾、旭輝等房企均在此間選擇港股上市。期間成功登陸A股的涉房企業(yè)，只有華夏幸福等少數(shù)幾家。但該公司的主業(yè)在于園區(qū)開發(fā)，而非純粹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其上市更多得益于“城鎮(zhèn)化”概念。

　　分析人士認(rèn)為，若A股融資政策真正開閘，可能繼續(xù)遵循上述思路，給予特定的概念以支持。而商品住宅開發(fā)在業(yè)務(wù)中占比較大的企業(yè)，可能難以獲得政策青睞。

　　“此種方式的好處顯而易見。調(diào)控樓市的‘新國(guó)五條’出臺(tái)尚不足半年，房?jī)r(jià)上漲壓力仍較大，呼吁強(qiáng)化調(diào)控的聲音仍在。為維持政策的連續(xù)性，A股融資的漸進(jìn)式開放要比全面開閘穩(wěn)妥得多。”上述上市房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　或難一蹴而就

　　“在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)始終享有特殊的地位。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)恐難以繼續(xù)維持高增速。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升局面凸顯，供應(yīng)端的相關(guān)數(shù)據(jù)也呈回暖之勢(shì)。”一位分析人士介紹。

　　一方面是維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各種努力，另一方面則是日益增大的房?jī)r(jià)上漲壓力。在決策層面前，保增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來，前者需要市場(chǎng)化改革得以推進(jìn)，而后者仍需在一段時(shí)間內(nèi)依靠行政之手，這也決定了未來的經(jīng)濟(jì)政策復(fù)雜多變。

　　7月初，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)更好地發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。7月19日，央行宣布全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，被認(rèn)為走出了利率市場(chǎng)化的重要一步。7月下旬，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又宣布暫免征收部分小微企業(yè)稅費(fèi)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，本屆管理層在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、規(guī)范化，這種思路應(yīng)盡快延伸到飽受調(diào)控之苦的房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中便包括放開股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)化手段。

　　但事實(shí)果真如此?

　　一位接近國(guó)土部的專家認(rèn)為，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的思路并無不妥。但在房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高企的情況下，若任由資金自由流動(dòng)，恐將再次造成房地產(chǎn)投資過熱的局面，并強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的綁架。這種觀點(diǎn)也得到不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

　　實(shí)際上，這正是決策層所擔(dān)心的，上述實(shí)例中提到的某位高層領(lǐng)導(dǎo)反對(duì)即在于此。而高層的態(tài)度將對(duì)房企再融資以怎樣的方式推出及何時(shí)推出，起到至關(guān)重要的決定性作用。

　　按照上述專家的觀點(diǎn)，為引導(dǎo)資金流動(dòng)，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一定程度的政策壓制。也即，持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)很快退出，包括限購(gòu)、限貸等行政化手段，以及對(duì)股權(quán)融資的各種限制。

　　“事實(shí)上，在經(jīng)過長(zhǎng)期的關(guān)閘和資金市場(chǎng)挖潛后，房企的融資渠道已經(jīng)有了新的格局，不僅有港股的上市機(jī)會(huì)，對(duì)再融資的渴求也已經(jīng)下降。因此，即便此輪政策未能全面開閘，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金狀況也不會(huì)造成太大影響。”上述分析人士認(rèn)為。

　　但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作仍是大勢(shì)所趨。據(jù)悉，國(guó)家發(fā)改委正會(huì)同住建部、國(guó)土部等部委，共同研究制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，其中包括金融、財(cái)稅、信貸和保障房等制度建設(shè)。