摘要：因?yàn)?ldquo;上海首富周正毅案”而廣受矚目的靜安區(qū)石門(mén)二路街道60號(hào)街坊地塊，花落誰(shuí)家或?qū)⒃诮裉靿m埃落定。

　　從上海市靜安區(qū)規(guī)土局發(fā)布的公告獲悉，該幅地塊使用權(quán)將于今天9時(shí)30分進(jìn)行最終的定標(biāo)競(jìng)拍，SOHO中國(guó)和美國(guó)漢斯入圍了該地塊最終的中標(biāo)候選人，報(bào)價(jià)分別為37億元和37.06億元。

　　雖然中介機(jī)構(gòu)的許多業(yè)者看好SOHO中國(guó)能夠最終勝出，但該地塊苛刻的出讓條件以及近來(lái)中心區(qū)域?qū)懽謽?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">租賃市場(chǎng)的低迷，使得其前景面臨挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，由于此前SOHO中國(guó)在上海開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品規(guī)劃受質(zhì)疑，也有可能成為其成功競(jìng)得上述地塊的一大變數(shù)。

　　這一幅地塊故事尤其多

　　此前的7月25日，上海市靜安區(qū)規(guī)土局發(fā)布公告稱(chēng)，JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO(上海)投資有限公司，成為靜安區(qū)石門(mén)二路街道60號(hào)街坊地塊的中標(biāo)候選人。據(jù)了解，這兩家公司分別為美國(guó)漢斯和SOHO中國(guó)的子公司。

　　公告顯示，該地塊為商辦用地，出讓面積為17937.7平方米，容積率為7.58，它同時(shí)也是被譽(yù)為“上海最后一塊黃金地”東八塊中的一幅地塊。

　　“東八塊”位于寸土寸金的靜安區(qū)東北路，是8街道地塊的結(jié)合，十幾年來(lái)幾經(jīng)波折。2002年5月，“東八塊”由上海市政府以免土地出讓金的模式，轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時(shí)的“上海首富”周正毅進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是，由于周正毅在土地轉(zhuǎn)讓和居民拆遷安置上糾紛眾多，最終引發(fā)了連環(huán)訴訟和舉報(bào)。2003年9月，周正毅因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪而被捕，“東八塊”被政府收回。

　　隨后，曾多次傳出在該區(qū)域拿下“西斯文里”項(xiàng)目的和記黃埔將接手“東八塊”，但最終都沒(méi)了下文。直到2009年，靜安區(qū)在一份《公示》中指出，該地塊擬由靜安土地管理中心與上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，投資建設(shè)一棟大型現(xiàn)代化辦公商務(wù)綜合樓;該項(xiàng)目需拆遷居民房屋942戶(hù)，拆遷房屋建筑面積31708m2。

　　但是，3年之后，該項(xiàng)目依舊未建造，已成為凈地的該地塊，則于今年5月宣布對(duì)外出讓�？硕�瑞資深分析師薛建雄指出，雖然上海地產(chǎn)集團(tuán)參與了地塊前期的動(dòng)遷，但并沒(méi)有足夠的實(shí)力來(lái)開(kāi)發(fā)這類(lèi)市中心的商辦項(xiàng)目。而通過(guò)土地出讓，政府和上海地產(chǎn)集團(tuán)則將收獲部分土地增值的收益。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，該地塊數(shù)年未動(dòng)工，一方面與拆遷困難有關(guān)，另外或與其涉及地鐵站點(diǎn)有關(guān)。據(jù)該地塊出讓答疑顯示，項(xiàng)目地下部分涉及13號(hào)線自然博物館站的建設(shè)，而投標(biāo)人還需出示能夠證明項(xiàng)目與地鐵、鐵路線結(jié)合建設(shè)的相關(guān)資料。

　　漢斯有優(yōu)勢(shì)SOHO錢(qián)很多

　　就該地塊的出讓前景，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)和中介業(yè)者存在兩種截然不同的看法。中介業(yè)者多認(rèn)為SOHO中國(guó)能拿出更多的錢(qián)，更有能力競(jìng)爭(zhēng)上述地塊;但開(kāi)發(fā)業(yè)界卻更希望美國(guó)漢斯能勝出，因?yàn)闈h斯產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力更強(qiáng)。由于此前SOHO中國(guó)在外灘的開(kāi)發(fā)被指破壞天際線，加上在與復(fù)星的官司中，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹堅(jiān)持要上訴，并牽扯出一系列口水戰(zhàn)，讓SOHO在上海地產(chǎn)圈形象受損。

　　薛建雄表示，政府可能更希望漢斯能夠中標(biāo)，因?yàn)檫@樣有助于引進(jìn)更多的美國(guó)大型服務(wù)企業(yè)。但是，SOHO中國(guó)能夠拿出更多的錢(qián)，按照規(guī)則SOHO中標(biāo)的可能性更大。中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會(huì)雍則指出，SOHO中國(guó)在上海的項(xiàng)目更多，所能拿出的成功案例也更多，因此更加看好SOHO中國(guó)。

　　不管誰(shuí)勝出，今后開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目將面臨諸多的挑戰(zhàn)。該地塊的出讓公示中指出，該地塊現(xiàn)有規(guī)劃條件是以辦公為主，地上建筑面積中商業(yè)部分不大于20%，而且中標(biāo)企業(yè)必須持有該項(xiàng)目10年以上。在兩家公司的承諾書(shū)中發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)承諾自持15年以上，而漢斯則為10年。

　　薛建雄指出，該項(xiàng)目建成后不能夠散售，又需要長(zhǎng)期持有，顯然無(wú)法在短期內(nèi)收回成本，這也是為什么此前被看好的一些港企，最終并未加入該地塊競(jìng)爭(zhēng)的原因。

　　項(xiàng)目的商業(yè)比例不大，而該區(qū)域的寫(xiě)字樓投資回報(bào)率又有待考量。世邦魏理仕此前發(fā)布的《2013年第二季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》中提到，上海全市寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升0.4百分點(diǎn)至7.7%，而受充裕新增供應(yīng)以及去中心化趨勢(shì)影響較大，二季度浦西寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.3%，并預(yù)計(jì)未來(lái)租金或?qū)⒗^續(xù)微跌走勢(shì)。

　　宋會(huì)雍指出，目前市中心的寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而隨著虹橋等次中心商務(wù)區(qū)的建造完成，將會(huì)進(jìn)一步分流市中心的客源。這會(huì)給該項(xiàng)目未來(lái)的前景帶來(lái)挑戰(zhàn)，需要其不斷提升服務(wù)，才能獲得成功。

　　只是，被上述中介業(yè)者所忽略的，是美國(guó)漢斯在融資成本上要比SOHO中國(guó)更有優(yōu)勢(shì)，而其開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也更為足夠。尤其是漢斯開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品相對(duì)受上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈認(rèn)可度更高一些，這些都為地塊的開(kāi)發(fā)增添了變數(shù)。