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摘要:近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示,大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤、世茂等多家房企完成全年銷售目標(biāo)的50%以上。雖然前有調(diào)控,后有限價(jià),但房企上半年銷售業(yè)績明顯整體上揚(yáng)。不過,最值得關(guān)注的是,這些標(biāo)桿房企銷售均價(jià)在上半年均無聲無息地上揚(yáng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在12家已經(jīng)披露前6月份業(yè)績的上市房企中,包括萬科、恒大、碧桂園、華潤置地在內(nèi)的8家房企銷售均價(jià)較去年同比增長,均價(jià)漲幅在6%至20%不等,其中雅居樂今年上半年銷售均價(jià)甚至同比增長20.2%。
奇怪的是,房企在經(jīng)歷今年第一季度銷售爆發(fā)期后,似乎并沒有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸,反倒是在地方調(diào)控政策逐步落實(shí)的背景下逆勢而上,在銷售業(yè)績同比進(jìn)一步突破,同時(shí)多數(shù)房企的銷售金額和均價(jià)也呈現(xiàn)直線上揚(yáng)趨勢。
“上半年銷售均價(jià)上漲的房企,無一例外地增加了一線城市的項(xiàng)目銷售比例,而一線城市成交價(jià)格上漲已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期,”中指院分析師范宏華坦言。在他看來,全國一線城市土地市場從去年底開始便持續(xù)升溫是主要原因。此外,多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在政策面未產(chǎn)生變化的時(shí)候,房企運(yùn)營成本高企是銷售均價(jià)上漲的推手。
全年利潤將回升
據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年,保利、中海和富力銷售均價(jià)較去年同期小幅下降。被譽(yù)為最賺錢房企的中海在去年上半年銷售均價(jià)達(dá)到1.65萬元/平方米,該公司上半年銷售價(jià)格下調(diào)7%,不過均價(jià)仍達(dá)到1.53萬元/平方米。相比之下,保利和富力上半年價(jià)格回調(diào)幅度更小,分別為2%和5.7%。
除上述3家房企外,包括萬科、恒大、碧桂園、華潤等8家房企銷售均價(jià)逆勢上漲。業(yè)績顯示,銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。萬科上半年銷售金額達(dá)到836億元,同比增幅為33%。而其銷售均價(jià)從去年同期的1.04萬元/平方米,漲至1.17萬元/平方米,漲幅達(dá)12.5%。
而恒大今年1月份銷售均價(jià)為0.62萬元/平方米,此后恒大銷售均價(jià)便逐月攀升,今年6月其均價(jià)已經(jīng)達(dá)到0.73萬元/平方米。而整個(gè)上半年,恒大銷售均價(jià)較去年提升10%。
除此之外,華潤置地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及碧桂園銷售均價(jià)漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產(chǎn)和雅居樂均價(jià)漲幅甚至達(dá)到13%和20.2%。
今年一季度上述房企均表現(xiàn)不俗,然而在隨后幾個(gè)月并沒有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸,反倒在地方調(diào)控政策逐步落實(shí)的背景下逆勢而上。事實(shí)上,在去年上半年,上市房企曾經(jīng)歷一次利潤率滑坡。包括保利、招商在內(nèi)的多家標(biāo)桿房企采取降價(jià)走量的策略。而僅僅過了一年,房企銷售策略便產(chǎn)生了180度轉(zhuǎn)彎。
觀察銷售均價(jià)上漲較快的萬科、恒大可以發(fā)現(xiàn),這些企業(yè)熱銷項(xiàng)目主要位于一二線城市,市場均價(jià)水平較高,同時(shí)銷售均價(jià)保持著逐月相對穩(wěn)步增長的態(tài)勢。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示,通過對萬科、恒大及綠城位于北京、上海、杭州等一線城市8個(gè)上半年熱銷項(xiàng)目統(tǒng)計(jì),可以發(fā)現(xiàn)這3家房企的熱銷項(xiàng)目平均每月均價(jià)漲幅為約7%,相對年初均價(jià)漲幅平均達(dá)到26.7%。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著各大企業(yè)增加一線城市土地儲備的節(jié)奏日趨加快,未來房企一線及主要二線城市的供應(yīng)將逐漸增加,一線城市產(chǎn)品占比增加勢必會繼續(xù)推動均價(jià)的上漲。而房企通過合理的成本管控,未來利潤率水平將有探底回升的可能,如此一來,大型房企抗壓能力也大大加強(qiáng)。
運(yùn)營成本推高均價(jià)
“影響房企定價(jià)策略的因素?zé)o非三方面,一個(gè)是運(yùn)營成本,另一個(gè)是政策取向,此外就是公司財(cái)務(wù)狀況,”一位上市房企營銷總監(jiān)坦言:“而目前政策方面暫時(shí)按兵不動,運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)狀況在定價(jià)中的分量就更重了。”
上述人士言下之意是,房企負(fù)債水平和償債能力在當(dāng)前定價(jià)中起到?jīng)Q定性作用。一位上市房企高層人士曾向記者大吐苦水:“房企光鮮業(yè)績的背后,其負(fù)債利息之高、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之大,非外界所能體會。”
房企利息負(fù)重到底有多高?舉例來看,去年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤125.5億元。而去年末,萬科“一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債”和“長期借款”共計(jì)616.6億元,全年“應(yīng)付利息”64.97億元,同比增長138.6%。
數(shù)據(jù)顯示,去年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤84.38億元,年末有息負(fù)債815億元,而且負(fù)債利率比基準(zhǔn)利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關(guān)系,但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤后腿。
標(biāo)桿房企如此,中小房企情況更不可能樂觀。蘭德咨詢一份研報(bào)顯示,全部上市房企中,81%的房企年度利息支出與凈利潤比例超過了33%,36%的企業(yè)超過了50%。這也意味著,有36%的房企,凈利潤的一半金額用來還債。
蘭德咨詢宋延慶說,運(yùn)營成本最終會影響銷售定價(jià)。“目前,大型房企運(yùn)營成本高企,毫無疑問是均價(jià)上揚(yáng)的直接推手之一。”他認(rèn)為。不過在他看來,上述情況是在銷售需求旺盛的時(shí)候才會發(fā)生,一旦銷售需求下降,均價(jià)下調(diào)將會無法避免。
正因運(yùn)營成本高企,今年上半年在港上市的房企紛紛啟動大規(guī)模融資。畢竟,相比國內(nèi)銀行、信托融資,海外融資成本顯得較低。據(jù)統(tǒng)計(jì),去年有20家海外上市房企發(fā)行了25筆海外債券,融資總額高達(dá)600億元,而這種態(tài)勢在2013年得到延續(xù),今年上半年,已經(jīng)有27家上市房企發(fā)債融資共計(jì)759億元,已超出2012年全年發(fā)債融資規(guī)模的25%。
就在上周,龍湖搶在融資窗口期,刷新了今年單筆融資紀(jì)錄。該公司融資啟動初期曾計(jì)劃安排30億港元4年期分期貸款規(guī)模,而此次搖身一變成為76.72億港元。龍湖該筆貸款在“錢荒”期間顯得尤為珍貴。該筆金額也刷新了中海年內(nèi)保持的紀(jì)錄。今年4月,中海曾發(fā)行了76億港元3年期的俱樂部貸款。
擁有融資平臺的房企未放過融資機(jī)會,而沒有海外融資平臺的房企也在創(chuàng)造機(jī)會。今年上半年,包括萬科、萬達(dá)、招商地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等A股上市房企或未上市房企,紛紛在香港完成買殼,搭建融資平臺。正如萬科董事會主席王石所言,“將來的房地產(chǎn)市場,沒有幾千億的融資平臺,你只是一個(gè)打工的”。