摘要：中華房企是高價搶地被深度套牢的中小房企的樣板，多幅地王成為企業(yè)的“吸金黑洞',為此有很多房企不得已走上了危險的資本鋼絲，凈負債率高達158.34%。

　　上海地產(chǎn)集團內(nèi)部新一輪整合，暗流涌動

　　中華企業(yè)董事長朱勝杰在不久前的公司2012年股東大會上透露，大股東上海地產(chǎn)集團未來將會把旗下地產(chǎn)資產(chǎn)陸續(xù)注入中華企業(yè)中。但是對于具體注資計劃，朱勝杰坦承，受相關(guān)政策環(huán)境影響，進展較慢。此外，中華企業(yè)所面臨的發(fā)展瓶頸問題，也亟待解決。

　　中華企業(yè)是高價搶地王被深度套牢的中小房企的樣本，多幅地王成為企業(yè)的“吸金黑洞”，為此不得已走上了危險的資本鋼絲，凈負債率高達158.34%。對此，朱勝杰也坦言，公司將繼續(xù)運用銀行貸款、信托等方式，為項目的開發(fā)提供現(xiàn)金流。

　　多幅地王成“吸金黑洞”

　　今年是中華企業(yè)上市的第20個年頭。

　　“同樣是20年的發(fā)展，同樣是上海的公司，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額超千億，而中華企業(yè)呢?公司應(yīng)當反思。”在日前的公司2012年股東大會上，有股民如此質(zhì)問中華企業(yè)董事長朱勝杰。公司2012年年報顯示，去年全年新盤和存量銷售資金回籠僅53.58億元，與綠地相差20倍有余。

　　在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，中華企業(yè)業(yè)績躊躇不前，與公司近年的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)。在2010年前后高價搶地王，又被深度套牢的中小型房企中，中華企業(yè)是最典型的一個樣本。2009-2011年的3年時間里，中華企業(yè)挾百億資本，在上海為中心的長三角一帶布局了一張高歌猛進的路線圖，搶灘拿下多個區(qū)域地王項目。

　　按照正常進度，這些項目在2012年前后就應(yīng)該陸續(xù)上市銷售，但在多年政策市環(huán)境下，中華企業(yè)手中的多幅地王開發(fā)緩慢，不僅未為其貢獻多少收益，還成為企業(yè)的“吸金黑洞”。

　　中華企業(yè)2012年年報顯示，拿地已3年多的羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊，已累計投入資金22.41億元，但其尚未實質(zhì)開工。時代周報記者發(fā)現(xiàn)，該地塊項目進度雖標示為“在建”，但在2012年的開工面積、竣工面積、累計竣工面積等幾項指標上均為零;杭州中企御品灣項目已累計投入資金33.8億元，項目進度也為“在建”。此外，朱家角項目也處于“在建”階段，而樓板價高達30291元/平方米的蘇州項目則仍處于“前期階段”。

　　對于部分已經(jīng)面市的地王項目，中華企業(yè)深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。譽品谷水灣項目就是一個最好的案例。在2012年年報中，中華企業(yè)對尚未開盤銷售的譽品谷水灣項目計提了存貨跌價準備2.58億元。

　　今年4月份以來，譽品谷水灣項目正式推出了459套房源。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前該批房源已售出160套，合同均價約為1.7萬元/平方米。“地王項目的市場銷售價格很難打平成本，1.7萬元的單價其實就是個保本價，”薛建雄對時代周報記者分析稱，后面再推的房源價格漲點，才能勉強盈利。

　　時至今日，上述地王項目已經(jīng)演變成現(xiàn)在巨量難以消化的存貨。鳳凰財經(jīng)顯示，中華企業(yè)去年底的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3818天，而萬科同期為1275天，保利為1399天。而公司今年一季度財報顯示，截至3月底，公司尚有超174億元存貨資源，占同期總資產(chǎn)的66%。

　　但就在存貨高企的情況下，中華企業(yè)近日還發(fā)布公告稱，公司股東大會授權(quán)董事會2013年度購買土地，總金額不超過38億元。上海易居研究院研究員嚴躍進就認為，中華企業(yè)造血能力欠缺，此時拿地或暴露諸多風(fēng)險。而對于該筆38億元的土地投資，中華企業(yè)亦未透露資金來源。

　　凈資產(chǎn)負債率高達158.34%

　　事實上，房地產(chǎn)之路越走越窄的中華企業(yè)，也已走上了危險的資本鋼絲。在A股市場融資大門緊閉的情況下，中華企業(yè)近幾年在資金渠道上極度依賴信托融資等“影子銀行”，高負債等財務(wù)關(guān)鍵詞也開始與其如影隨形。

　　“這也導(dǎo)致中華企業(yè)的主要資本結(jié)構(gòu)指標均弱于行業(yè)平均水平，償債壓力較大，”中誠信報告指出，截至2012年末，中華企業(yè)的凈資產(chǎn)負債率已高達158.34%。除此，信托規(guī)模的持續(xù)增長，也使得中華企業(yè)財務(wù)杠桿運用過高，財務(wù)成本高企不下。

　　“中華企業(yè)財務(wù)費用如此之高，主要是信托成本高且無法資本化，利息支出達6.6億元，財務(wù)費用率高達18.2%。”中金公司分析師介紹，高成本信托融資占比偏高的局面，短期內(nèi)難有改觀。

　　公司2012年報披露，一年內(nèi)到期的其他非流動負債中就有8款信托產(chǎn)品，期末金額達22.3億元。其他流動負債項下的信托期末余額為3.97億元;其他非流動負債項下，還有中鐵信托在內(nèi)的5家信托公司的信托計劃，期末余額高達25.86億元。

　　中華企業(yè)身上所背負的信托債務(wù)已超過50億元。公司2013年一季報顯示，一季度末中華企業(yè)在手貨幣資金20.61億元，僅覆蓋短期負債和一年內(nèi)到期非流動負債之和50.74億元的40%。

　　對此，中華企業(yè)相關(guān)人員在日前一再表示，總體來講，公司目前財務(wù)還是比較穩(wěn)健，從年初制定資金預(yù)算來說，還是比較嚴密，到目前為止，資金都是按計劃如期償還的，貸款也如期到位，下一階段的信托還款也沒有問題。

　　但值得注意的是，按照測算，今年公司自有在建項目還需投入63億元。盡管去年項目銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但回籠的資金如何覆蓋新建項目的投資需求。中華企業(yè)該如何解決資金問題?#p#分頁標題#e#

　　事實上，中華企業(yè)開年以來的融資動作仍然高調(diào)。根據(jù)公司公告粗略統(tǒng)計，今年至今，中華企業(yè)已分別向中信、渤海國際、興業(yè)國際、安徽國元等四家信托公司借款32億元，綜合年利率均在10%左右。除此，公司還向興業(yè)銀行申請開發(fā)貸以及向上海銀行和招商銀行組建的銀團貸款等，共計貸款22億元。

　　向母公司總計借款30億元

　　在破解中華企業(yè)資金困局的難題中，大股東上海地產(chǎn)集團扮演了不可或缺的重要角色。

　　經(jīng)過梳理可以發(fā)現(xiàn)，縱觀2012年，中華企業(yè)體系內(nèi)關(guān)聯(lián)公司間為融資行為提供的擔(dān)保次數(shù)高達26次。而今年至今，中華企業(yè)還以委托貸款方式向大股東或大股東旗下關(guān)聯(lián)公司借款19.6億元。此外，按照公司2012年度股東大會年會審議通過的決議，在2013年度股東大會年會召開之前，中華企業(yè)年度可向母公司及關(guān)聯(lián)公司總計借款30億元。

　　“除了資金輸血外，按照公司原本的想法，中華企業(yè)未來會集中上海地產(chǎn)集團的地產(chǎn)資產(chǎn)，盡可能做大，其規(guī)模不會輸給上海最大的非上市國資房企綠地集團或最大的民營房企大華集團。”上海地產(chǎn)集團一位不愿意透露姓名的高管對時代周報記者說。

　　事實上，過去至少5年中，從資本市場到地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，幾乎一致的重磅預(yù)期至少包括：上海地產(chǎn)集團會對兩個上市平臺的整合梳理，包括“金豐投資或賣殼，地產(chǎn)資產(chǎn)整體注入中華企業(yè)”等重磅運作。

　　而眼下，金豐投資終于迎來了重大事項停牌，這一現(xiàn)象，引發(fā)市場諸多猜想。中華企業(yè)董事長朱勝杰曾在不久前的公司2012年股東大會上透露，大股東上海地產(chǎn)集團未來將會把旗下地產(chǎn)資產(chǎn)陸續(xù)注入中華企業(yè)中，這是確定的方向。

　　據(jù)了解，早在2000年以前，中華企業(yè)曾依托母公司獲得了崇明島及原南匯約5655畝的土地儲備，其中原南匯的土地成本僅約5萬元/畝，在2009年大浦東概念的影響下，這些地塊的價格甚至接近100萬元/畝。

　　或是為了維護中華企業(yè)最初雷打不動的“旗艦”地位，2007年，上海地產(chǎn)集團鄭重承諾：凡中華企業(yè)參與競標的出讓土地，上海地產(chǎn)集團其他控股子公司均不參與競標，上海地產(chǎn)集團不再新設(shè)與中華企業(yè)業(yè)務(wù)相同的公司。

　　但對于做大做強中華企業(yè)來說，目前并非易事。

　　“中華企業(yè)是上海老牌國企，時間長了，里面早就形成一些錯綜復(fù)雜的利益派系，使得公司沒有活力。同時，國企又不像萬科，完全市場化的資本和職業(yè)經(jīng)理人，讓各種資源能夠最優(yōu)化。”有上海本土開發(fā)商人士稱，中華企業(yè)近年來在土地和營銷決策上的思路，都和主流的市場判斷有些偏差。在大股東未來注資進來之前，公司要想改善基本面還亟需轉(zhuǎn)換思維。

　　事實上，對于未來大股東的注資計劃，朱勝杰在日前的股東大會上坦言，“由于如今A股市場沒有直接融資的渠道，以及受到國家宏觀調(diào)控的影響，所以這個注入的進展就變得比較慢。”