摘要：7月5日，南京市國土資源局發(fā)出公告,終止中冶拿下的南京下關(guān)濱江2號地塊的交易，昔日地王遭遇收地尷尬。7月8日，中國中冶針鋒相對發(fā)布公告稱，終止交易是南京市國土資源局包括其來函所稱因素在內(nèi)的各種單方面原因?qū)е拢�中冶置業(yè)在整個過程中不存在任何責(zé)任。

　　“地王”出在央企家，動靜都不小。

　　中冶置業(yè)同時于7月8日致函南京市國土資源局，要求其在3日內(nèi)退還2號地土地投標(biāo)保證金11.3億元及相應(yīng)的財務(wù)費(fèi)用等。

　　盡管國土局和中冶置業(yè)都表現(xiàn)強(qiáng)勢，但有消息人士透露，現(xiàn)在雙方正在洽談之中，后續(xù)事件和平解決的可能性較大。

　　“地王”靜悄悄

　　2012年11月30日，南京公開拍賣下關(guān)濱江2號地塊，總建筑面積超72萬平方米、起拍價高達(dá)56.2億元，這塊土地被南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以底價拿下，因為總價較高，該地塊也成為當(dāng)時2012年全國總價地王。

　　大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中冶置業(yè)占臨江改造建設(shè)80%的股份，成為新“地王”的實質(zhì)買家，這一股份比例在之后變成了98.5%，剩下的股東是南京下關(guān)國資。

　　2010年9月，臨江改造建設(shè)拍得下關(guān)濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元，總價為200.34億元。

　　這三幅地塊連成一片，構(gòu)成南京市下關(guān)區(qū)濱江區(qū)域的主體，這是南京市政府近年開發(fā)的重點(diǎn)項目之一，總面積達(dá)到236萬平方米，耗資256.54億元。

　　這三幅土地占地面積將近一平方公里，超過了南京下關(guān)舊城改造項目總面積的50%。

　　整個地塊都被巨大的圍墻圈著，7月的南京一片酷熱，現(xiàn)場看不到任何開工的跡象。

　　這是中冶在南京的第一個項目，一期總投資33億元，用地3.5萬平方米。這幅地塊曾經(jīng)在去年7月有過短暫的開工，此后再不見任何開工跡象。

　　雖然外圍墻被攔住，但工地上雜亂堆著一些建筑材料，到處都是雜草，看不到一個施工人員。

　　一期附近的其他工地，也完全看不到施工的跡象，甚至連廣告牌都沒有，有一些樓的住戶已經(jīng)搬走了，還有一些正在堅守。

　　這里，未來要打造成“一座居住人口超過4萬、工作人口約11萬、日均消費(fèi)人口流量約30萬人次的宜居、宜商、宜業(yè)的現(xiàn)代化魅力之城”，中國中冶的官網(wǎng)上這么形容。

　　但是，2011年年底，中冶置業(yè)旗下項目公司已在北京產(chǎn)權(quán)交易所將南京長江國際航運(yùn)中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，價格為18.4億元，并要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付14.38億元代建款。此后，下關(guān)區(qū)國資旗下公司南京外灘投資發(fā)展控股集團(tuán)有限公司接盤。由此，中冶置業(yè)獲得總共32.78億元資金。這意味著一期項目已被中冶出售套現(xiàn)。

　　禍起拆遷?

　　此前，中冶與下關(guān)區(qū)準(zhǔn)備把下關(guān)濱江打造成國際一流的濱江商務(wù)商貿(mào)中心，使下關(guān)成為“南京外灘”標(biāo)志性主體區(qū)域。

　　“地王”在到手半年多以后突然被收回的原因雙方都不愿意多談。

　　有業(yè)內(nèi)人指出，這么大體量的拆遷工作一直不暢是中冶在南京市場“心灰意冷”的重要原因。

　　公開資料顯示，下關(guān)棚戶區(qū)改造項目涉及拆遷居民1.03萬戶，住宅房屋建筑面積約50萬平方米，戶均40多平方米，其中棚戶區(qū)面積達(dá)32萬平方米，占動遷總量的64%，是南京市戶數(shù)最多最為集中的危舊房棚戶區(qū)。

　　官方公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，下關(guān)區(qū)濱江改造居民整體搬遷率接近90%。下階段濱江商務(wù)區(qū)板塊由“拆”轉(zhuǎn)為“拆建并舉”，“南京外灘”將全面進(jìn)入建設(shè)階段，南京市政府相關(guān)代表也在會上表示明年將會全力配合中冶置業(yè)進(jìn)行下關(guān)濱江項目的建設(shè)。

　　這一數(shù)據(jù)估計過于樂觀。現(xiàn)場可以看到，還有許多住戶都沒有搬走，拆遷率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足90%。

　　有消息人士透露，2012年9月，中冶置業(yè)董事長劉福明專程來南京，對拆遷和該項目未來的規(guī)劃進(jìn)行定位，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)表示要全力配合拆遷，這個項目被認(rèn)為，“體量大，占用資金大”。#p#副標(biāo)題#e#

　　一些現(xiàn)場的住戶稱，不愿意搬走的很大原因在于“價格不能談攏”。就在他們的住處附近，還可以看到幾條“積極拆遷”的橫幅。

　　“南京的拆遷問題一直都比較突出，也不是完全不能解決。”當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界一位人士透露，中冶拿的這三塊土地體量較大，所以拆遷矛盾就尤為突出。

　　事實上，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這未必是中冶退出濱江2號地塊的真實原因。

　　中冶缺錢?

　　更多的矛頭指向了中冶置業(yè)的母公司中國中冶財務(wù)上的危機(jī)。

　　中國中冶2012年財報顯示，受計提大額減值準(zhǔn)備影響，公司2012年業(yè)績大幅下降，虧損約69億元。

　　在工程承包、裝備制造、資源開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)等四個主營業(yè)務(wù)構(gòu)成中，中國中冶2012年只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了營業(yè)收入的實際增長。

　　在中國中冶內(nèi)部，眾所周知的是，在未來3~5年，中冶置業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是進(jìn)入全國房地產(chǎn)銷售前五十強(qiáng)。

　　事實上，濱江2號地塊只支付了部分土地出讓金。據(jù)中冶置業(yè)母公司中國中冶2012年財報顯示，截至報告期末，公司已支付濱江2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，尚未簽訂土地出讓合同。

　　有消息稱，中冶拿下的濱江1號地塊、濱江3號地塊的土地款也沒有付清。財報顯示，截至2012年6月30日，中冶下關(guān)濱江項目的總投資為167.46億元，也就是說，200億左右的土地款，已經(jīng)將近三年的時間都還沒有付清。

　　一份來自中冶的報告表示：“土地儲備嚴(yán)重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風(fēng)險。同時，未來2~3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力。”

　　同時，上述文件指出，中冶置地由于土地儲備過于集中在南京，缺少快速開發(fā)的凈地，房地產(chǎn)銷售收入下降較快。

　　這就不難理解，中冶在2011年底出售一期項目股權(quán)后，去年底再次傳出要找合作方來一起開發(fā)南京濱江項目的消息。

　　上述消息人士稱，中冶南京退地一事，實際上是央企與地方博弈的結(jié)果。