摘要：7月9日，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司高緯環(huán)球在北京舉行了中國(guó)區(qū)第二季度新聞發(fā)布會(huì)，綜合回顧了寫(xiě)字樓、零售物業(yè)及投資三個(gè)市場(chǎng)2013年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)，同時(shí)針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)下半年發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望。

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為：“以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障。在改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展方向及增長(zhǎng)潛力，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局。”

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量將近3,400萬(wàn)平米

　　根據(jù)高緯環(huán)球研究部報(bào)告顯示，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，截止到2013年上半年，全國(guó)20大主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量將近3,400萬(wàn)平方米。在未來(lái)3年內(nèi)，未來(lái)供應(yīng)量將有望超過(guò)5,800萬(wàn)平方米。 在甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量中，一線(xiàn)城市占比高達(dá)60.3%。其中，僅上海、北京兩城市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量占比達(dá)46.7%。高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測(cè)的中國(guó)20大寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租賃價(jià)格上漲至每月每平方米人民幣202元。其中，北京作為中國(guó)寫(xiě)字樓租金最貴的城市租金繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，有效凈租金達(dá)到每月每平方米人民幣514元。上海以人民幣每月每平方米人民幣405元緊隨其后。截止到2013年上半年，中國(guó)20大寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率為11%。其中，北京、上海等一線(xiàn)城市持續(xù)高租金及低空置的市場(chǎng)。相比之下以青島、重慶、成都為首的部分二線(xiàn)城市由于新增供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)且短期內(nèi)無(wú)法被消化，空置率均超過(guò)30%。

　　二三線(xiàn)城市購(gòu)物中心空置率在漲

　　關(guān)于零售物業(yè)市場(chǎng)，根據(jù)高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年上半年，高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測(cè)的20大城市零售物業(yè)總存量超過(guò)5,600萬(wàn)平方米，其中，一線(xiàn)城市購(gòu)物中心占比為70%， 百貨占比接近22%，二線(xiàn)城市購(gòu)物中心占比接近58%， 百貨占比為33%。在一線(xiàn)城市中，深圳購(gòu)物中心占比最高，約占整體零售物業(yè)存量的79%。而北京，作為中國(guó)最大零售物業(yè)市場(chǎng)，百貨占北京整體零售物業(yè)存量的24%，位居一線(xiàn)城市之首。二線(xiàn)城市百貨平均占比約為45%，其中大連最高，接近60%。而華東各市購(gòu)物中心占比較高，多數(shù)超過(guò)60%，其中寧波購(gòu)物中心占比超過(guò)80%，居20大城市之首。零售物業(yè)未來(lái)三年的新增供應(yīng)量將超過(guò)3,800萬(wàn)平方米，絕大部分新增供應(yīng)將以購(gòu)物中心為主，一線(xiàn)城市新增購(gòu)物中心占比將超過(guò)95%，而二線(xiàn)城市將超過(guò)87%。從購(gòu)物中心空置率來(lái)看，一線(xiàn)城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%，二線(xiàn)城市中，重慶、沈陽(yáng)、青島及廈門(mén)幾城市由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)物中心空置率高達(dá)15-20%。

　　2013年上半年中國(guó)整售投資市場(chǎng)比較活躍。高緯環(huán)球報(bào)告顯示資金來(lái)源呈現(xiàn)多源化趨勢(shì)，除傳統(tǒng)的基金，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，有更多人民幣信托、家族資金、上市公司加入投資者行列。雖然去杠桿化趨勢(shì)進(jìn)一步限制了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)力，由于住宅投資收到抑制，寫(xiě)字樓市場(chǎng)和零售物業(yè)投資市場(chǎng)仍舊持續(xù)升溫。在各類(lèi)民間資本不斷加碼商業(yè)地產(chǎn)推高散售價(jià)格的同時(shí)，不少知名投資機(jī)構(gòu)也在加緊收購(gòu)整售項(xiàng)目，特別是零售物業(yè)項(xiàng)目。以投資為目的的大宗交易數(shù)量不斷上升。無(wú)論境內(nèi)商業(yè)管理公司，還是境外大型商業(yè)基金，都準(zhǔn)確迅速的在一、二線(xiàn)城市布局。由于目前市場(chǎng)處于高位，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有方將陸續(xù)出讓手中的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)漸顯

　　高緯環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)董事張平表示：“二、三線(xiàn)城市由于大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，去化壓力較大，租金兩極分化格局日趨明顯。單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，與分散業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓租金的差別逐漸拉大。對(duì)于零售地產(chǎn)市場(chǎng)而言，未來(lái)將呈現(xiàn)多樣化格局，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物將表現(xiàn)出更大的增長(zhǎng)潛力，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易總額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例將持續(xù)上升。為了抵御電商的沖擊，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于將其新項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)份額將穩(wěn)步上升。”

　　城鎮(zhèn)化或改變地產(chǎn)業(yè)的格局

　　與此同時(shí)，針對(duì)目前城鎮(zhèn)化熱點(diǎn)問(wèn)題，高緯環(huán)球發(fā)布了專(zhuān)題報(bào)告：政策觀察《新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)的多元化探討》。報(bào)告指出，改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)數(shù)量和規(guī)模都在不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。然而，由于城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的不合理、福利保障的無(wú)法普及、土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問(wèn)題導(dǎo)致城鎮(zhèn)化無(wú)法在質(zhì)量上進(jìn)一步提升。這很大程度上抑制了城鎮(zhèn)化對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的促進(jìn)作用，大量的資金在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)推高土地價(jià)格反而成為產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的障礙。新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)，高緯環(huán)球預(yù)計(jì)中國(guó)政府將通過(guò)一系列的體制改革以及科學(xué)規(guī)劃來(lái)改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政、投資拉動(dòng)的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進(jìn)以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。

　　在改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化將進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。在這個(gè)過(guò)程中，新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展方向及增長(zhǎng)潛力，甚至將可能改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局。作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衍生需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)將得到穩(wěn)定持續(xù)的市場(chǎng)需求支撐，實(shí)現(xiàn)有持續(xù)生命力的、健康的多元化發(fā)展。