摘要：新型城鎮(zhèn)化，已經(jīng)成為越來越多地產(chǎn)公司關(guān)注的焦點。但是在新型城鎮(zhèn)化過程中，房企究竟扮演怎樣的角色?是否還會延續(xù)原來的盈利模式?是否需要進(jìn)行一次盈利模式的革命?如果不賣房，房企拿什么來代替地產(chǎn)開發(fā)的收益?

　　“萬科的最新定位是城市配套服務(wù)商。”6月底，萬科總裁郁亮在最新的媒體交流會上，拋出了萬科的嶄新定位。

　　兩天之后，碧桂園也在其最早開發(fā)的五星級酒店增城碧桂園鳳凰酒店，召開了一次關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的話題探討。

　　10年見到行業(yè)天花板?

　　“住宅市場不可能永遠(yuǎn)增長下去，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板。”這是萬科總裁郁亮不久前的預(yù)測。

　　2013年二季度末，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布了《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜。排行榜顯示，與去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均實現(xiàn)跨越式增長，尤其是TOP20房企，一年之間其入榜門檻漲幅達(dá)84%。

　　第一梯隊中，400億元以上房企數(shù)量達(dá)5家，而去年僅有2家;銷售均值上，第一梯隊再次遠(yuǎn)超去年同期，同比增加72億元。而第二梯隊金額均值同比有所減少，其他梯隊銷售均值都好于去年;龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，借殼上市成功之后，綠地擴張步伐明顯加快，成為今年上半年房企排行中最大的贏家，其銷售金額排名從去年的第四名上升至如今的第二名，僅次于萬科，達(dá)到653億元，與2012年的450億元相比，增長45%。

　　但是，這種增長被認(rèn)為未來一定會遇到天花板。

　　郁亮說，不用十年，就會有傳統(tǒng)意義的“天花板”。中國房地產(chǎn)市場到十萬億就差不多，一年一千萬套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至?xí)�萎縮。

　　在這樣的背景下，房企所看好的新型城鎮(zhèn)化帶來的機遇，不僅僅是因為新型城鎮(zhèn)化帶來的大量新增人口，更因為在新型城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)運營模式的革命。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在城鎮(zhèn)生活的人口有6.22億，但實際上，其中很多還屬于農(nóng)業(yè)戶籍人口，大體上有1.67億人。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，市民化的進(jìn)程，必然需要有更多配套來支撐。這種配套，也要求房企能審時度勢，從而加快從傳統(tǒng)開發(fā)角色向新型角色轉(zhuǎn)型。

　　這也是萬科和其他房企提出角色轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

　　從蓋房子向造城轉(zhuǎn)變

　　對于城市運營商和開發(fā)商的區(qū)別，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“干別人不能干、不想干的事”。城市運營商所從事的經(jīng)營活動已經(jīng)從單純的“蓋房子”向“造城”轉(zhuǎn)變，最終讓整個地產(chǎn)板塊達(dá)到脫胎換骨的效果。

　　另外一位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前開發(fā)商更多處在“配合政府進(jìn)行區(qū)域建設(shè)”的階段。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五環(huán)外的遠(yuǎn)郊地帶，而從2009年開始，五環(huán)內(nèi)住宅用地的年平均供應(yīng)量僅在10宗左右。

　　由于新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面郊區(qū)的房子想賣得好，必須解決配套問題;而政府也有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產(chǎn)業(yè)等，在此背景下，參與新城建設(shè)成為開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任的一種體現(xiàn)。

　　在當(dāng)?shù)卣�府的支持下，一些實力較強的開發(fā)商開始以“大配套”帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，度假型、商務(wù)型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建了一個類似“淘寶”這樣集合了各個行業(yè)、各種服務(wù)的銷售平臺。

　　在北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心承辦的“世界華人不動產(chǎn)學(xué)會2013年會”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊研究員分析了中國城鎮(zhèn)化面臨的挑戰(zhàn)。他認(rèn)為工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要相互協(xié)調(diào)，工業(yè)化和信息化要深度融合才是新型城鎮(zhèn)化的新內(nèi)涵。

　　事實上，通過新城鎮(zhèn)建設(shè)，一個比“淘寶網(wǎng)”內(nèi)容更為廣泛，平臺更廣的“城市淘寶”已經(jīng)形成。它覆蓋的領(lǐng)域更為廣泛，從產(chǎn)業(yè)招商，到醫(yī)療服務(wù)，再到教育配套。這些服務(wù)的引入和運營，未來將會為房企帶來新的盈利點。雖然短期內(nèi)沒有人能說清這個盈利點是什么。

　　這就像當(dāng)年沒有向商家收取費用的淘寶網(wǎng)，雖然暫時沒有盈利點，卻必然為整個經(jīng)濟領(lǐng)域所關(guān)注。因為房企所開發(fā)的新城鎮(zhèn)數(shù)量龐大，比如碧桂園的一些樓盤規(guī)模在萬畝以上，僅入駐這些樓盤的業(yè)主，就能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟收益。

　　開發(fā)商的轉(zhuǎn)型嘗試

　　此前，華夏幸福就通過引入各種產(chǎn)業(yè)開發(fā)的新型城鎮(zhèn)，引入的行業(yè)包括生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了各種就業(yè)機會和稅務(wù)來源。

　　而包括萬科、龍湖、世茂在內(nèi)的房企，為開發(fā)的新型城鎮(zhèn)提供各種生活配套，也為業(yè)主提供了方便的生活服務(wù)平臺，為后者提供包括餐飲、教育、房間打理、定購商品，乃至私人飛機預(yù)訂等全套的管家服務(wù)。

　　這些比“淘寶”更為廣義，更加非具象的服務(wù)、銷售平臺，為房地產(chǎn)商從開發(fā)商變身為城市運營商提供了潛在的方向和可能性。

　　以萬科為例，萬科在自己的社區(qū)服務(wù)平臺內(nèi)搭建了“五菜一湯”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業(yè)主生活休戚相關(guān)的日常生活服務(wù)配套;“一湯”是指“幸福街市”(蔬菜連鎖超市)。此外，還建設(shè)了關(guān)聯(lián)的垃圾配套廠。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著萬科的銷售規(guī)模不斷增長，以及萬科對業(yè)主生活配套服務(wù)內(nèi)容不斷完善和增長，未來萬科僅靠第五食堂的收入就極為可觀。

　　而房企可以搭建的平臺顯然還不只是這些簡單的生活服務(wù)配套。一家以定制住宅聞名的地產(chǎn)公司近期還計劃在小區(qū)內(nèi)大量建設(shè)光伏發(fā)電設(shè)備，進(jìn)而成為國內(nèi)第一家自發(fā)電樓盤。而這家公司的開發(fā)規(guī)模一旦放大，公司更有希望成為全國最大的光伏發(fā)電企業(yè)之一。

　　也正是因為可以借助自己開發(fā)的平臺，向業(yè)主提供更多服務(wù)。部分開發(fā)商認(rèn)為，在住宅市場不再增長甚至出現(xiàn)萎縮時，公司可以有機會轉(zhuǎn)變成為城市運營商。