摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長期進入平穩(wěn)期，房價增速下降也將拉低地產(chǎn)投資的收益預期。

　　房地產(chǎn)增長進入平穩(wěn)期

　　僅從人口增長及人均收入角度看，在新的均衡經(jīng)濟增速下，一方面人均收入提升仍有很大潛力，城鎮(zhèn)化仍有提升空間，另一方面人口年齡結(jié)構(gòu)紅利長期雖然減少，但中期仍然會對房地產(chǎn)行業(yè)形成支撐。

　　諾亞財富研究中心在4日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)前景預測中表示，房地產(chǎn)市場并不會隨著經(jīng)濟增速的放緩快速走向衰退，未來5-10年，房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長期進入平穩(wěn)期，商品房銷售面積和房價增速將回歸合理水平。

　　從中期來看，目前央行有意于維持人民幣相對強勢的地位，國內(nèi)資本項目尚未完全放開，加上中國相對較快的經(jīng)濟增速和較高的利差等因素綜合作用，可以判斷美國退出QE不會導致熱錢大量、快速地從我國流出，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅的可能性較小。

　　目前，宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度有上升趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)對于金融業(yè)的影響也在進一步擴大，地方政府財政收入增速放緩，債務的壓力之下政府對于土地出讓金的依賴依舊。機構(gòu)普遍認為，下半年政府調(diào)控房地產(chǎn)的動力不大，只要房地產(chǎn)價格保持可接受的增速，政府就不會真正出政策打壓房地產(chǎn)行業(yè)。

　　區(qū)域分化強推體驗式地產(chǎn)

　　具體到房地產(chǎn)實體投資而言，人口始終是支撐房地產(chǎn)需求的核心因素。鑒于一線和二線重點城市房地產(chǎn)的需求仍將高于三四線城市，住宅地產(chǎn)方面，一線城市和二線重點城市增長潛力最大，值得關(guān)注的城市包括北京、上海、深圳、合肥、福州、重慶、西安等。

　　而商業(yè)地產(chǎn)方面，電子商務的強勢崛起，已經(jīng)對銷售標準化產(chǎn)品的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成沖擊。相對而言，在個性化及體驗式消費領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)仍然有不可替代性，主要包括在外用餐、教育文化娛樂服務以及其他生活服務。

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)研究，短期來看，二三線的某些城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)雖然面臨一定的供應過剩情況，但隨著城鎮(zhèn)人口的進一步增長，過剩的供應將逐漸被消化掉。長期來看，傳統(tǒng)商鋪投資價值將逐漸消失，而體驗式消費帶動的新型商業(yè)地產(chǎn)投資價值將顯現(xiàn)。

　　地產(chǎn)投資應降低收益預期

　　在較為寬松的政策環(huán)境和中性資金面下，隨著上半年房地產(chǎn)市場情緒的回暖，下半年繼續(xù)回暖的可能性較大。鑒于房地產(chǎn)市場正向平穩(wěn)期過渡，收益降低將是長期趨勢。

　　就投資房地產(chǎn)的三種主要方式而言，實物地產(chǎn)方面，自2012年底以來，房地產(chǎn)二級市場資產(chǎn)增值收益空間收窄，租金漲幅慢于房地產(chǎn)升值速度，在國五條推出之后，房地產(chǎn)實物投資的交易成本增加。綜合來看，實物房地產(chǎn)投資風險加大，應適當減少實物地產(chǎn)的配置比例。

　　房地產(chǎn)信托方面，由于能夠獲得較低成本的資金的較高信用等級的房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托融資的可能性不大，一些采用信托融資的房地產(chǎn)企業(yè)由于資質(zhì)或現(xiàn)金流壓力需要支付較高的風險溢價，導致房地產(chǎn)信托收益率可能不降反升，相應的，蘊含的風險會進一步增加。業(yè)內(nèi)人士建議，投資房地產(chǎn)信托應關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量及風控措施的有效性。

　　最后在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金方面，相比于房地產(chǎn)上市公司股票和房地產(chǎn)信托，其基金進入項目投資的時間更早，鎖定時間更長，因此能夠享受更高的風險溢價。“投資房地產(chǎn)私募投資基金，需研判基金管理人的管理能力。”業(yè)內(nèi)人士提醒。