摘要：近期，無(wú)論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無(wú)數(shù)的專家發(fā)表了無(wú)數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價(jià)”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對(duì)于樓市中的各種傳聞和消息，不過(guò)據(jù)了解情況來(lái)看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。

　　二手房?jī)r(jià)格下半年難現(xiàn)大漲大跌

　　2013年上半年里，二手房無(wú)疑是最受關(guān)注的焦點(diǎn)。在國(guó)五條出臺(tái)前后，二手房成交量一度出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。縱觀整個(gè)上半年，二手房買賣在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購(gòu)房者紛紛上演了一出“搶過(guò)戶”的大戲，成為了樓市今年上半年以來(lái)最為火熱的話題。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了9.4萬(wàn)套，環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　而對(duì)于下半年京城二手房價(jià)格的走向，胡景暉表示，由于多重政策因素的制約，二手房?jī)r(jià)格大漲大跌的可能性都比較小。

　　一方面，雖然樓市調(diào)控依舊從嚴(yán)，但是在新房供應(yīng)量有限的情況下，剛需和改善的購(gòu)房需求依舊會(huì)涌入二手房，尤其是核心區(qū)的二手房。

　　另一方面，也正是由于限購(gòu)、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，只要不發(fā)生大的政策變動(dòng)，就不會(huì)出現(xiàn)像上半年3月份那樣成交和價(jià)格雙雙暴漲的情況。因此，預(yù)計(jì)下半年的二手房?jī)r(jià)格會(huì)總體保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　限價(jià)手段能否松綁

　　對(duì)房?jī)r(jià)影響很大

　　通過(guò)6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京的房?jī)r(jià)并沒(méi)有被“限價(jià)”遏制，仍然上漲了幾個(gè)百分點(diǎn)。這無(wú)疑動(dòng)搖了買房人的觀望決心：國(guó)五條北京細(xì)則出臺(tái)后沒(méi)多久，很多樓盤就因報(bào)批價(jià)格過(guò)高被限制取得預(yù)售證，不懂行的人們紛紛猜測(cè)房?jī)r(jià)可能進(jìn)入下行通道，結(jié)果卻是等來(lái)排隊(duì)等房、價(jià)格被不斷抬高的景象。

　　按照有關(guān)部門規(guī)定，新開樓盤價(jià)格必須符合兩個(gè)原則才有可能“過(guò)關(guān)”：一、老項(xiàng)目后期開盤的價(jià)格不能超過(guò)上一期的最高價(jià);二、純新盤價(jià)格不能超過(guò)該區(qū)域售價(jià)最高樓盤，這就是所謂的兩個(gè)“天花板價(jià)格”。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些本來(lái)即將開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格并未觸到區(qū)域“天花板”價(jià)，只是與有關(guān)部門的心理價(jià)位不符，取證困難。隨后進(jìn)入幾個(gè)月的等候，在此期間，排隊(duì)買房的人越來(lái)越多，市場(chǎng)上出現(xiàn)不少幾百套房數(shù)千人排隊(duì)的樓盤，開發(fā)商自然“隨行就市”坐地起價(jià)。而漲價(jià)“技巧”則讓人“大開眼界”：開發(fā)商將售價(jià)與裝修款拆分，與購(gòu)房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價(jià)格低于“天花板價(jià)”，容易從有關(guān)部門取證成功;而后一個(gè)裝修合同，即把溢價(jià)部分簽訂其中。有關(guān)人士擔(dān)憂，這樣的合同簽訂方式，在未來(lái)交房時(shí)糾紛少不了。

　　那么，限價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是什么?據(jù)大興某項(xiàng)目營(yíng)銷副總裁介紹，限價(jià)在變相地抬高房?jī)r(jià)。本來(lái)土地招拍掛的方式就是價(jià)高者得之，土地成本已經(jīng)很高。拿下土地的開發(fā)商由于融資成本大，勢(shì)必會(huì)迅速取證、開工、開盤，但如果人為地影響了這些步驟的實(shí)施，那么資金成本勢(shì)必加大，帶來(lái)的連鎖效應(yīng)必定是房?jī)r(jià)的升高。舉例說(shuō)明，一般小企業(yè)的融資成本在18%左右，上市企業(yè)在12%左右，而龍頭企業(yè)則在3%-5%之間，一個(gè)普通房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)投資10億左右的項(xiàng)目，每天的資金成本在30萬(wàn)左右，如果快速開發(fā)回籠資金，會(huì)形成很好的現(xiàn)金流。如果遇到拖延，資金成本加大，“羊毛出在羊身上”，這些損失無(wú)疑會(huì)加到買房人身上。

　　下半年出手買房還是收手?該副總裁說(shuō)。如果7、8兩個(gè)月供地指標(biāo)加大，能推出一定數(shù)量的土地來(lái)緩解地荒，房?jī)r(jià)就有可能趨穩(wěn);如果還是千軍萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋，類似夏家胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷涌現(xiàn)，平抑房?jī)r(jià)就是一紙空談。

　　下半年樓市不鬧“錢荒”

　　近期，無(wú)論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無(wú)數(shù)的專家發(fā)表了無(wú)數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價(jià)”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對(duì)于樓市中的各種傳聞和消息，以了解情況來(lái)看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。#p#副標(biāo)題#e#

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，近期金融市場(chǎng)當(dāng)中的“錢荒”現(xiàn)象，對(duì)于過(guò)度依賴借貸、發(fā)展較為激進(jìn)的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為沉重的打擊，但對(duì)于自有資金充裕且追求高周轉(zhuǎn)率的房企來(lái)說(shuō)相對(duì)影響較小。而當(dāng)前市場(chǎng)中的大部分房企，都是經(jīng)歷了多次樓市調(diào)控的磨煉，在資金來(lái)源方面，早已不單單依賴銷售回款和銀行信貸。信托、海外融資早已屢見不鮮。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前限價(jià)、大戶型推遲預(yù)售等規(guī)定對(duì)于市場(chǎng)的影響相對(duì)較小，一方面開發(fā)商已逐漸開始通過(guò)各類附加合同規(guī)避“限價(jià)令”帶來(lái)的限制;而對(duì)于大戶型推遲預(yù)售來(lái)說(shuō)，原本大戶型多不走快銷高周轉(zhuǎn)路線，部分甚至?xí)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">現(xiàn)房銷售，再加上預(yù)售資金監(jiān)管制度的限制，因此這一新規(guī)對(duì)于開發(fā)商資金情況的限制并不大。

　　房產(chǎn)稅難“試”北京

　　年初曾有報(bào)道稱“京版房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，起征面積或?yàn)槿司?4平方米，如能獲批，最快在今年上半年就會(huì)實(shí)施”，消息一出迅速引起業(yè)內(nèi)激烈反應(yīng)。但半年過(guò)后，這個(gè)消息最終不了了之。北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，從近期的工作調(diào)研、溝通中所掌握的信息判斷，政府有關(guān)部門根本沒(méi)有進(jìn)行過(guò)這類工作，房產(chǎn)稅不會(huì)輕易在北京試點(diǎn)。

　　陳志表示，由于房產(chǎn)稅征收在客觀上確實(shí)存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問(wèn)題。包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺(tái)都沒(méi)有建立，房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息無(wú)法共享;同時(shí)，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范，如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺(tái)，征稅對(duì)象、范圍和稅率還沒(méi)有確定;此外，費(fèi)用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時(shí)間。

　　萬(wàn)科總裁郁亮近期就公開表示，對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅問(wèn)題直言自己持懷疑態(tài)度。目前中國(guó)房地產(chǎn)的稅收“已經(jīng)很重”，若一刀切全面征稅將加重剛需者的負(fù)擔(dān)。另外郁亮還質(zhì)疑房產(chǎn)稅的作用，他認(rèn)為房產(chǎn)稅無(wú)法代替土地財(cái)政的收入，也無(wú)法有效抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的行為。“房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)越來(lái)越傾向于認(rèn)為，房產(chǎn)稅并不能降低房?jī)r(jià)或取代土地財(cái)政。比如房產(chǎn)稅就算全國(guó)征收也僅6000多億，目前土地財(cái)政一年20000多億。房產(chǎn)稅顯然取代不了土地出讓金。”

　　市場(chǎng)有觀點(diǎn)稱，房產(chǎn)稅可能迫使有多套房子的人拋售，郁亮認(rèn)為這未必是好事。如果有人有多套房源，應(yīng)該鼓勵(lì)將房子出租，滿足低收入者的租房需求。“目前中國(guó)房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重，豪宅征重稅沒(méi)問(wèn)題，征收空置稅也是沒(méi)有問(wèn)題，但是若要全面征收房產(chǎn)稅，政府應(yīng)該要全方位去考慮。”