摘要：在北京的房地產(chǎn)私募界，黃金灣投資是今年以來比較突出的一家。上周報(bào)道，北京一家注冊資金僅有1000萬元的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過和其合作，最終以46億的總價，擊敗了古北集團(tuán)、九龍倉等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價“地王”。

　　那么，在本輪整治“影子銀行”的過程中，這家房地產(chǎn)私募是否會受到?jīng)_擊?

　　私募資金有兩個重要來源

　　有知情人士透露，黃金灣投資協(xié)助中小地產(chǎn)公司獲取的資金大量來源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。

　　黃金灣投資集團(tuán)的官方網(wǎng)站刊載了董事長申威的致辭：“2013年，無論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)還是松動，我們明顯地感覺到資金層面已經(jīng)有了松動，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級開發(fā)資質(zhì)，這對于很多中小房企都是一個困難，另外中小房企的資產(chǎn)抵押率也存在問題。因此，地金聯(lián)盟應(yīng)運(yùn)而生，地金聯(lián)盟今年將幫助中小房企通過地產(chǎn)金融的創(chuàng)新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購搭建一個橋梁。”

　　黃金灣投資的相關(guān)負(fù)責(zé)人士對此解釋說，地金聯(lián)盟搭建的平臺就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為繼必須轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。大房企的資金來源主要是開發(fā)貸、信托資金和海外融資三部分。

　　然而，上述資金并非都可以隨便動用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發(fā)貸和房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資都受到銀行嚴(yán)格的監(jiān)管。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，一般情況下，開發(fā)貸都是�？顚Ｓ茫�不經(jīng)過銀行同意，一般很難將開發(fā)貸挪作他用;對于多數(shù)信托融資項(xiàng)目，信托公司也會要求開設(shè)專門賬戶嚴(yán)格監(jiān)管資金。

　　房地產(chǎn)專家陳寶存表示，開發(fā)貸不能實(shí)現(xiàn)并購，銀行內(nèi)部要求，開發(fā)貸必須進(jìn)行�？顚Ｓ霉芾恚�不能挪用，挪地點(diǎn)都不行。在這樣的背景下，房企如果動用開發(fā)貸，或者以項(xiàng)目的信托融資，收購其他的中小地產(chǎn)商，就有違規(guī)的嫌疑。

　　尤其是在流動性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發(fā)行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，央行不會允許銀行類金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，但不排除有信托或證券公司，在流動性問題、資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，出現(xiàn)資本金短缺以至清盤風(fēng)險。

　　事實(shí)上，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就達(dá)到2000億元左右，在流動性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發(fā)行新的信托以償還舊債是個疑問。