摘要：多地土地出讓收入能占到地方公共財(cái)政收入(即一般預(yù)算收入，不包括含土地出讓金的政府性基金預(yù)算收入)的三成以上，“土地財(cái)政”勢頭依舊不減。盡管土地出讓收入中相當(dāng)一大部分將用于征地支出等，真正的土地收益并不多，但迅猛的土地出讓增幅仍讓各界憂慮地方財(cái)政轉(zhuǎn)型出路。

　　30家來自全國各地的房企“圍搶”3塊熱門土地、年內(nèi)總價(jià)地王與溢價(jià)率紀(jì)錄在一日內(nèi)被雙雙刷新、單日賣地“收金”超過75億元，業(yè)內(nèi)人士用“好多年都沒見過”來形容昨日(7月3日)出現(xiàn)在上海土地市場上的“盛宴”。

　　事實(shí)上，下半年上海土地市場的“開門紅”僅僅是今年以來全國土地市場“發(fā)燒”的一個(gè)縮影。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月~6月全國306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)1.13萬億元，與去年同期相比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年的1934.92億元。

　　根據(jù)計(jì)算，多地土地出讓收入能占到地方公共財(cái)政收入(即一般預(yù)算收入，不包括含土地出讓金的政府性基金預(yù)算收入)的三成以上，“土地財(cái)政”勢頭依舊不減。盡管土地出讓收入中相當(dāng)一大部分將用于征地支出等，真正的土地收益并不多，但迅猛的土地出讓增幅仍讓各界憂慮地方財(cái)政轉(zhuǎn)型出路。

　　賣地“頂梁柱”

　　今年上半年，盡管公共財(cái)政收入增速放緩，但各地卻不斷上演賣地大戰(zhàn)，地王頻生的背后則是房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓金的飆升。

　　一份完整的政府賬本，包括公共財(cái)政收支、政府性基金收支、國有資本經(jīng)營收支和社會(huì)保險(xiǎn)四本賬，其中政府性基金包括國有土地使用權(quán)出讓收入，即土地出讓收入，也被稱為“土地財(cái)政”。鑒于許多城市并未公布完整的政府賬本，因此報(bào)道時(shí)援引的地方收入數(shù)據(jù)即為當(dāng)?shù)氐墓�共�?cái)政收入情況。

　　杭州市財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，杭州市本級(jí)地方財(cái)政收入比上年同期增長42.8%，增長較快的原因之一就是房地產(chǎn)相關(guān)稅收(契稅、營業(yè)稅等)的增長。而去年杭州市上半年財(cái)政總收入894.23億元，按照前四個(gè)月財(cái)政總收入同比增幅7.5%估算，今年上半年財(cái)政總收入約為961.3億元。

　　另據(jù)杭州市國土資源局公布的土地成交公告統(tǒng)計(jì)，上半年，杭州共出讓土地112宗，總面積約6300畝，成交總額約為595.7億元，同比增長535%，緊逼去年全年的土地出讓金611.3億元。

　　由此計(jì)算，杭州上半年賣地收入占上半年財(cái)政總收入的66.6%。不過，根據(jù)杭州市財(cái)政局公布的信息，這部分財(cái)政總收入僅指地方公共財(cái)政預(yù)算收入和上劃中央四稅收入，并不包括政府性基金，也就是賣地收入本身。

　　但賣地收入占公共財(cái)政收入的比例如此之高，仍舊令輿論對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型感到擔(dān)憂。事實(shí)上，至少今年上半年的賣地收入成為地方收入“頂梁柱”的，并非只有杭州一個(gè)。

　　以上海、北京、廣州、蘇州四地去年上半年的地方公共財(cái)政預(yù)算收入和今年以來月均增速估算，上述四個(gè)城市上半年的地方公共財(cái)政預(yù)算收入分別為2320.39億元、2010.73億元、574.1億元、687.9億元。

　　而獲得的上述四城市上半年土地出讓金情況為：上海經(jīng)營性用地出讓金額為703.78億元，同比大漲373%;北京土地出讓成交額約649億元，超過了2012年全年的647.92億元;截至6月20日，廣州土地出讓收入為430億元，超過2012年全年的412億;蘇州的成交金額則為236億元，同比猛漲530.34%。

　　以此計(jì)算，上海、北京、廣州、蘇州上半年土地出讓金占估算的公共財(cái)政預(yù)算收入的比例分別為30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超過三成。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)院財(cái)政室主任楊志勇表示，隨著樓市轉(zhuǎn)暖觀望心態(tài)結(jié)束，開發(fā)商拿地也更熱情，因而5月份之后接連出現(xiàn)拿地?zé)岢�。他認(rèn)為，此輪推地?zé)岢北澈蠓从吵鰜淼娜允堑胤秸�府職能不清�?ldquo;大包大攬”。“想要擺脫賣地財(cái)政，就要合理界定政府職能，規(guī)范政府與市場關(guān)系。”

　　“土地財(cái)政”的不可持續(xù)性不僅在學(xué)界有普遍共識(shí)，在政府部門也有認(rèn)同。杭州市財(cái)政局在分析前五個(gè)月公共財(cái)政收入同比增速超過40%時(shí)表示，房地產(chǎn)稅收帶動(dòng)的增長是“一次性因素”、“不可持續(xù)”。要是剔除房地產(chǎn)業(yè)增收這個(gè)因素，地方財(cái)政收入的同比增幅將大幅降低。

　　楊志勇表示，要從根本上解決賣地財(cái)政問題，地方政府應(yīng)有合適的財(cái)源，必須在土地實(shí)質(zhì)上的地方所有制上大做文章，提高地方政府取得土地的門檻，對(duì)國有土地收益的分配制度也要進(jìn)行創(chuàng)新。

　　此外，他認(rèn)為還要進(jìn)一步完善分稅制�；�于既有的稅制結(jié)構(gòu)，增加地方稅收分享比例。同時(shí)，保持目前的地方稅體系不變，并完善地方稅系，將部分收費(fèi)改為稅，作為地方財(cái)政收入，加強(qiáng)對(duì)國有資源管理，將部分轉(zhuǎn)化為利益集團(tuán)收入的國有資源轉(zhuǎn)化為地方財(cái)政收入。

　　土地緊俏吸引開發(fā)商

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年許多重點(diǎn)城市的賣地收入堪比去年全年，高溢價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)，無疑給樓市調(diào)控增加了難度。

　　據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，2013年上半年，包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市土地出讓金收入為3140億元，與2012年同期相比增長160.3%，較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史最高紀(jì)錄基本持平。

　　“庫存下降得太厲害，但土地供應(yīng)卻不足。”這是多位開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)，對(duì)土地市場火熱的原因給出的一致答案。

　　面對(duì)土地市場的“地王頻出”，一位民營中型開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對(duì)記者坦言，公司還是比較謹(jǐn)慎的，每塊地都用自己的模型去理性測算，但結(jié)果就是，在土地市場特別火熱的城市，已經(jīng)很難拿到地了。“現(xiàn)在很多時(shí)候的樓板價(jià)已經(jīng)緊逼甚至超過周邊住宅的價(jià)格，在我們看來，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大了。”

　　一位A股上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“房企拿地就像人要吃飯一樣，現(xiàn)在庫存下降得厲害，必須要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，不然手頭的人就會(huì)沒事干，作為要持續(xù)發(fā)展的房企，拿地是很自然的事情。但由于每家房企的資金鏈狀況和所處的階段不同，所以價(jià)格承受能力也不一樣。”

　　在剛剛公布的2013年上半年房企銷售排行榜上，各大品牌房企的銷售普遍報(bào)喜。領(lǐng)頭羊萬科半年實(shí)現(xiàn)銷售額830億元，同比增長35%，排名第二的綠地的增長率更是達(dá)到45%。值得一提的是，前十房企銷售額入榜門檻達(dá)到283億元，與2012年上半年174億元門檻相比增加109億元，增幅達(dá)63%。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上半年土地市場基本呈現(xiàn)如下特征：宏觀市場“基本面”轉(zhuǎn)好，房企資金面不太緊張;當(dāng)前土地市場熱點(diǎn)主要還是一二線城市;拿地動(dòng)作較多的基本為品牌房企;土地市場由去年下半年以來的溢價(jià)率較高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲等。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎則認(rèn)為，近階段“錢荒”效應(yīng)被不斷放大，下半年資金流動(dòng)性趨緊，恐將加大房企日后的融資難度及融資成本。在此背景下，全國三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)降溫勢頭，預(yù)計(jì)房企會(huì)審時(shí)度勢，及時(shí)調(diào)整拿地戰(zhàn)略，將有限資金資源集中用于市場需求相對(duì)旺盛的一二線城市，從而降低未來所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此，“群雄爭霸”的一線城市土地市場熱度仍會(huì)延續(xù)。