摘要：樓市回暖，土地先行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火熱的帶動(dòng)下，房企拿地?zé)崆橐踩缣鞖庖话阒饾u升溫，大多數(shù)房企持續(xù)積極拿地，多地不斷出現(xiàn)“地王”蹤跡。在銀行流動(dòng)性收緊的市場(chǎng)預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商緣何不缺錢(qián)?面對(duì)不斷加推的土地市場(chǎng)，誰(shuí)來(lái)摁住地價(jià)穩(wěn)住房?jī)r(jià)?

　　土地市場(chǎng)持續(xù)升溫

　　6月份以來(lái)，“地王”這個(gè)詞幾乎讓不少人產(chǎn)生了“審美疲勞”。龍頭房企、上市房企甚至中小房企如饑似渴的拿地?zé)崆�，讓許多城市的地價(jià)紀(jì)錄被頻頻刷新。

　　就在6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現(xiàn)高總價(jià)地塊。備受關(guān)注的上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競(jìng)得，刷新上海今年以來(lái)總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，萬(wàn)科和保利聯(lián)合體以53.72億元競(jìng)得重慶江北區(qū)一塊“地王”。南京也推出8幅地塊，其中最大一宗地由中糧地產(chǎn)以23.4億元競(jìng)得。

　　在一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)急劇升溫的同時(shí)，購(gòu)地?zé)嵋仓饾u向二、三線(xiàn)城市蔓延。6月28日，武漢4塊優(yōu)質(zhì)地塊拍出25億元。其中，一塊地起拍價(jià)3.74億元，引來(lái)6位買(mǎi)家競(jìng)相舉牌，經(jīng)過(guò)129次競(jìng)價(jià)，被長(zhǎng)江置地以5.12億元收入囊中，成為該片區(qū)新“地王”。

　　不僅如此，6月，武漢將迎來(lái)土地供應(yīng)高峰，計(jì)劃舉行5次土地拍賣(mài)會(huì)，出讓59宗土地。而開(kāi)發(fā)商出手也非常闊綽，爭(zhēng)著搶拍。6月18日，武漢一宗商住地塊，兩買(mǎi)家競(jìng)價(jià)近5個(gè)小時(shí)，加價(jià)163輪。6月27日，武漢一宗地塊出現(xiàn)246輪競(jìng)價(jià)，且在一分鐘內(nèi)加價(jià)800萬(wàn)元。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的5月份地價(jià)報(bào)告認(rèn)為，5月以來(lái)多個(gè)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)拿地?zé)岢保��?jìng)爭(zhēng)激烈。一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求，競(jìng)價(jià)輪次多達(dá)上百，高溢價(jià)地塊多次出現(xiàn)。房企對(duì)后市的信心從土地市場(chǎng)的火爆中不難窺見(jiàn)，未來(lái)土地市場(chǎng)繼續(xù)火熱的動(dòng)力增強(qiáng)。

　　誰(shuí)是“地王”背后推手？

　　在高溢價(jià)、新“地王”頻出的土地市場(chǎng)上，除了房企內(nèi)在的強(qiáng)大需求外，地方政府也是其背后推手。

　　近日，審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在抽樣審計(jì)的36個(gè)地方政府本級(jí)中，4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市土地出讓收入占償還債務(wù)的54.64%，比2010年增長(zhǎng)1183.97億元。

　　在此背景下，北上廣等重點(diǎn)城市上半年土地收入同比大漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京共出讓經(jīng)營(yíng)性用地86宗，土地出讓金收入達(dá)630億元，同比增長(zhǎng)3.5倍，接近去年全年的總和，預(yù)計(jì)今年全年土地出讓金有望超過(guò)1000億元。

　　目前，土地市場(chǎng)高出讓率的勢(shì)頭并沒(méi)有減弱。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息，正在掛牌的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)到15宗，其中多個(gè)地塊被市場(chǎng)看好。與此同時(shí)，土地平均溢價(jià)率已經(jīng)上漲到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，下半年，我國(guó)許多重點(diǎn)城市有熱門(mén)地塊出讓?zhuān)�整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)超高溢價(jià)，但熱度會(huì)有所降低。

　　同時(shí)，新“國(guó)五條”等調(diào)控政策已過(guò)去半年，其影響正在逐步減弱，土地市場(chǎng)正逐漸恢復(fù)。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，土地市場(chǎng)的回升態(tài)勢(shì)還在延續(xù)，且范圍有擴(kuò)大之勢(shì)，同時(shí)地價(jià)將面臨較大的上漲壓力，并助長(zhǎng)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　如何摁住“地王”保住房價(jià)？

　　未來(lái)土地市場(chǎng)有繼續(xù)升溫的可能，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，土地價(jià)格也隨之水漲船高，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所上漲。專(zhuān)家建議，應(yīng)保證市場(chǎng)的有效供應(yīng)，加快普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊”的出讓?zhuān)瑥墓┬杵胶饨嵌冉o房?jī)r(jià)“打預(yù)防針”。

　　張東說(shuō)，樓市調(diào)控不能僅限于房?jī)r(jià)，要全方位，既要改變市場(chǎng)預(yù)期，又要規(guī)范土地交易。他建議，將土地出讓金收入、土地成交均價(jià)以及高價(jià)地納入控制目標(biāo)，設(shè)置“紅線(xiàn)”，以遏制地方政府過(guò)量賣(mài)地、“捂地囤地”，破除地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性總體較充裕。即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮;但不排除中小型房企因資金困難而被迫以?xún)r(jià)換量的降價(jià)。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期金融市場(chǎng)的“錢(qián)荒”雖還未明顯影響房地產(chǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響不容小視。一旦資金收緊，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張趨勢(shì)肯定會(huì)被抑制。

　　張東提醒，國(guó)內(nèi)外資金流動(dòng)性將進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如果沒(méi)有充裕的資金儲(chǔ)備或融資渠道，過(guò)大比例的高價(jià)拿地儲(chǔ)地，很可能陷入“錢(qián)荒”困境。