摘要：2013年是房地產(chǎn)信托面臨兌付的高峰期，我們可以注意到，近期有不少無(wú)法如期兌付的地產(chǎn)信托產(chǎn)品在拍賣抵押物時(shí)都出現(xiàn)了抵押物價(jià)值縮水的情況，有些房地產(chǎn)信托抵押物價(jià)值縮水甚至高達(dá)60%。業(yè)內(nèi)人士指出，信托產(chǎn)品的抵押物評(píng)估價(jià)格虛高是行業(yè)“潛規(guī)則”，建議投資者盡量選擇抵押率較低的地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)信托抵押物估值普遍虛高

　　記者注意到，多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在發(fā)行時(shí)的抵押物評(píng)估價(jià)格均比較高，而一旦這類信托融資方出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)入司法拍賣程序時(shí)，其項(xiàng)目估值會(huì)大幅縮水。以某大型信托公司推出的一款地產(chǎn)信托為例，該信托投資的項(xiàng)目成立于2010年8月，募集資金3億元，兌付日期為2013年2月23日，預(yù)期收益在9%—13%。以兩處建筑項(xiàng)目為抵押，建筑總計(jì)約21萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積16萬(wàn)平方米，該信托公司對(duì)兩處的評(píng)估價(jià)值為12.7511億元，而在法院拍賣時(shí)的參考價(jià)值為7.89億元，項(xiàng)目估值縮水達(dá)40%。而近期，另一家地產(chǎn)信托項(xiàng)目的抵押物估值縮水更甚，縮水高達(dá)60%。

　　住宅地產(chǎn)的抵押物估值更靠譜

　　“信托產(chǎn)品的抵押物評(píng)估價(jià)格虛高是行業(yè)“潛規(guī)則”，信托公司或融資人找評(píng)估方估值，肯定希望估值稍微高點(diǎn)，比較好看。”某信托公司內(nèi)部人士透露，地產(chǎn)信托的抵押物多為固定資產(chǎn)和地塊，若抵押物為住宅和公寓，因單價(jià)低，比較好處理，但如果是“地皮”或大型購(gòu)物中心、寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目，處理起來(lái)就比較困難，這些項(xiàng)目都需要大資金量的買家接手。一般情況下，如果是公寓住宅，房地產(chǎn)商會(huì)在信托兌付前低價(jià)處理，一般不會(huì)進(jìn)入到司法拍賣的程序，當(dāng)?shù)盅何镌庥隽髋暮螅�可能�?huì)降價(jià)20%進(jìn)行第二次拍賣。因此，住宅地產(chǎn)的抵押物估值會(huì)更靠譜，住宅價(jià)格透明，根據(jù)周邊住宅測(cè)算的抵押價(jià)格基本不會(huì)有太大偏差，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可參考價(jià)格有限，在對(duì)抵押物進(jìn)行估值時(shí)，融資方和評(píng)估公司會(huì)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)現(xiàn)金流折算，或根據(jù)周邊同類物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值的最高值來(lái)做評(píng)估，以便獲得更多的融資額。而拍賣時(shí)，考慮到變現(xiàn)時(shí)間及商業(yè)地產(chǎn)接手者有限，估值上就會(huì)大幅縮水。

　　選擇抵押率低于40%的信托

　　信托分析師張宏指出，一款房地產(chǎn)信托走到拍賣抵押物的時(shí)候是最后一步，在此之前，融資方和信托公司還會(huì)通過(guò)各種補(bǔ)救方式來(lái)兌付投資者的本金和收益，只有當(dāng)這些兌付手段失敗，才會(huì)考慮拍賣抵押物。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，選擇此類信托，信托抵押率越低則風(fēng)險(xiǎn)控制能力越強(qiáng)，在估值縮水的情況下，若抵押率為40%，則風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范疇內(nèi)。此外，抵押物單體資金量越小越容易變現(xiàn)，而建筑物比“地皮”更容易變現(xiàn)。