摘要：一個月之前世博板塊商用地平均樓板價高達4萬元;僅僅一個月后，同一板塊出讓的兩幅地塊樓板價都降到了不到3萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這不可能是土地市場退燒，而是因為相關(guān)地塊附帶了拿地企業(yè)“入駐上海世博會地區(qū)國際企業(yè)總部集聚區(qū)”的承諾，此次參與拍地的企業(yè)均為央企，所以在土地出讓金上會有一定程度的折讓。公開信息顯示，在2011年，世博9幅地塊同樣均以底價由中國商飛、中信建設(shè)等央企拿下。

　　世博板塊出讓均價月降一萬

　　6月20日，世博板塊再次出讓兩幅地塊。據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局 (以下簡稱上海市規(guī)土局)出讓公告，其中A13A-02東至國展路，南至國展路、A13A-03地塊，西至A13A-01、A13A-04、A13A-03地塊，北至世博大道，出讓面積18218.4平方米、容積率4.5;A13A-03東至國展路，南至國展路，西至白蓮涇路，北至A13A-04地塊，出讓面積14786.5平方米，容積率5.2。兩幅地塊土地用途均為商辦。

　　消息顯示，中國銀聯(lián)股份以23.3億元底價奪得A13A-02地塊，折合樓板價28429元/平方米。而A13A-03地塊由中國電子科技集團以21.85億元底價競得，折合樓板價28429元/平方米。

　　這相比5月出讓的世博地塊均價降低了約1萬元/平方米。

　　5月上旬，世博A片區(qū)商辦用地曾迎來三連拍，并二度刷新了2012年以來上海的單價“地王”紀錄。上海市規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布的信息顯示，世博A09B-02地塊以9.78億元成交，折合樓板價40079元/平方米，溢價率達48%，競得人是遠東新世紀(中國)投資有限公司。據(jù)悉，這是世博區(qū)域地塊成交單價首度沖破4萬元，這一樓板價也刷新了2012年以來上海土地市場的單價地王紀錄。除了A09B-02地塊，A09A-02同樣以近48%的溢價率成交，總價為12.12億元，折合樓板價39932元/平方米。

　　為何僅僅過了一個月，世博A片區(qū)商辦用地樓板價就銳減了1萬多元?據(jù)悉，上海商辦物業(yè)價格有大幅趕上住宅的跡象。德佑地產(chǎn)分析報告顯示，位于黃浦淮海中路板塊的企業(yè)天地商業(yè)中心目前網(wǎng)上房地產(chǎn)報價12.59萬~20萬元/平方米，是上海報價最高的寫字樓，其售價已經(jīng)接近上海頂級住宅。

　　受此影響，上海的商業(yè)用地價格也在走高。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶對此表示，這絕不可能是土地市場退燒造成的，即使是地價下跌，也不可能一個月左右時間降那么多。

　　招標方案不同致地價差異大

　　21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，自2011年10月出讓首幅世博地塊至今，該板塊已出讓了21幅經(jīng)營性用地，皆為商辦用途;累計出讓面積為17.6萬平方米，出讓總金額達166.16億元。其中，世博B片區(qū)內(nèi)已出讓的15幅地塊，皆為底價成交。

　　宋延慶認為，20日成交的地塊，之所以較5月成交的其他世博A片區(qū)商辦用地價格要低，主要原因還是在于招標方案的不同。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站查到的世博地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓須知》(以下簡稱《須知》)，盡管針對競買資格的規(guī)定是，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加。但據(jù)克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄透露，此次參與拍地的企業(yè)均為央企，所以在土地出讓金上會有一定程度的折讓。

　　《須知》中關(guān)于需提交的競買申請文件中有一項為，上海市有關(guān)部門(經(jīng)信委或金融辦或市工商聯(lián)或商務(wù)委或臺辦、上海世博園區(qū)后續(xù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室)針對本地塊頒發(fā)的認定文件原件及競買申請人向市有關(guān)部門提交的關(guān)于入駐上海世博會地區(qū)國際企業(yè)總部集聚區(qū)地塊的承諾書原件。

　　薛建雄指出，世博招商的土地要求拿地開發(fā)商把運營總部放過去，帶動商貿(mào)圈的氛圍，也保障了未來的稅收。所以有很大一部分是針對央企的，以此來提升區(qū)域的整體價值，只有這樣民企才會看好區(qū)域發(fā)展，并愿意高投入高定位開發(fā)。