摘要：面對(duì)價(jià)格不斷攀高、情勢(shì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策越來(lái)越多，措施越來(lái)越嚴(yán)。但從總體上看來(lái)，房?jī)r(jià)仍呈快速上漲態(tài)勢(shì)。立足現(xiàn)實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這么多年，為什么沒(méi)有“起色”?根源在于調(diào)控的方法和手段以限購(gòu)、限價(jià)、限貸、提高稅負(fù)等為主，治標(biāo)不治本。

　　中央政府在樓市調(diào)控方面“投鼠忌器”，既想打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，又恐傷及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以目前的情況來(lái)看，調(diào)控政策必須進(jìn)一步調(diào)整，推出“新招”，才能讓房?jī)r(jià)控制在合理水平，實(shí)現(xiàn)“居者有其房”。

　　暴利“叢生”，不能只限房?jī)r(jià)不限地價(jià)

　　“高房?jī)r(jià)”背景下，“暴利”是高房?jī)r(jià)“推手”，而且“暴利”不但存在于開(kāi)發(fā)這一環(huán)節(jié)，而是存在于整個(gè)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。一是出讓土地環(huán)節(jié);二是房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié);三是炒房環(huán)節(jié)。這幾個(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)利益鏈。當(dāng)前“只限房?jī)r(jià)，不限地價(jià)”的政策，不可能讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

　　首先，受土地財(cái)政依賴所致，地方政府有強(qiáng)烈的供地意愿和積極性。為了增加地方財(cái)政收入，地價(jià)一路飆升。通過(guò)出讓商品房土地的收益是成本的幾十倍甚至幾百倍。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前5個(gè)月，京滬廣深四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金收入高達(dá)1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元，上漲幅度達(dá)到了350%。而重點(diǎn)二線城市的土地出讓金同樣同比大幅增長(zhǎng)。

　　其次，是開(kāi)發(fā)商的暴利。開(kāi)發(fā)商正常開(kāi)發(fā)建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)非�？捎^的利潤(rùn)，大致在30%~50%左右不等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。而且單取得土地放上幾年，土地價(jià)格就會(huì)翻上好幾倍。

　　再次，在中國(guó)炒房也能獲得暴利。過(guò)去十年里，我國(guó)北京房?jī)r(jià)保守來(lái)看，平均漲了五倍。這樣算來(lái)，平均年回報(bào)率約為50%。如果扣除貸款部分，只算自有資金的投資回報(bào)率，恐怕還得翻倍。

　　針對(duì)以上情況，當(dāng)前除了要嚴(yán)格地執(zhí)行“國(guó)五條”以及配套措施外，國(guó)家還應(yīng)該采用“新招”來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效調(diào)控。一是要加快試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)從限價(jià)、限購(gòu)等短期措施向房產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策的過(guò)渡;二是加快稅收制度的改革，讓地方政府逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴;三是在“國(guó)五條”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊炒房者，如限制房產(chǎn)的加價(jià)額度等。

　　滿足“剛需”是調(diào)控的重心

　　在“新政”的嚴(yán)控之下，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資、投機(jī)占比并不高，主流是剛需和改善性需求。如果不調(diào)剛需，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌;如果不調(diào)改善性需求，房?jī)r(jià)就不會(huì)停漲。如果調(diào)控政策堅(jiān)持在只“堵”不“疏”的思路上越走越遠(yuǎn)，就只能在抑制需求上不斷極端化。而今，調(diào)控政策思路到了必須重新思考調(diào)整的時(shí)候。

　　衣食住行是國(guó)民生活的基礎(chǔ)，“住”是其中一個(gè)必要因素。今年“新國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)剛性需求購(gòu)房持支持的態(tài)度。通過(guò)“銀行開(kāi)發(fā)貸款”等相關(guān)條款，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提高中小戶型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)比例，便于為剛需買家提供更多的市場(chǎng)資源。

　　此外，要想更好的解決“剛需購(gòu)房”問(wèn)題，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，還應(yīng)推出一系列新的優(yōu)惠政策。一是免征契稅。解決買賣雙方因各自利益而合謀隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格;二是提供銀行按揭貸款優(yōu)惠。解決經(jīng)濟(jì)房無(wú)法滿足剛需的現(xiàn)實(shí)。三是要借助新一輪改革和城市化發(fā)展的機(jī)遇，加大對(duì)三四線以及小城鎮(zhèn)的資源和政策傾斜，讓這些城市獲得更加公平的教育、醫(yī)療、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等方面的機(jī)會(huì)，引導(dǎo)剛需購(gòu)房者到三四線城市買房，從源頭上紓緩大城市的人口壓力，從而緩解樓市供需壓力。