摘要：從房地產(chǎn)市場角度看，已經(jīng)實施試點的上海、重慶兩地，房產(chǎn)稅對樓市的影響并沒有最初人們預(yù)期的那么大。業(yè)內(nèi)人士說，房產(chǎn)稅試點并不僅僅是單純的擴(kuò)圍問題，其實質(zhì)更是對房產(chǎn)稅制度的一種創(chuàng)新突破。只有房產(chǎn)稅自身不斷“突圍”，才能逐步達(dá)成上述諸多政策意圖。

　　滬渝房產(chǎn)稅試點效果有限 不宜照搬舊模式

　　從上海、重慶房產(chǎn)稅試點情況來看，房產(chǎn)稅對樓市的調(diào)節(jié)作用有限。業(yè)內(nèi)人士建議，房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)、征收范圍以及稅率有待完善，其他試點城市不宜盲目照抄上海和重慶版本，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大征收范圍至存量房產(chǎn)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，試行房產(chǎn)稅兩年多以來，重慶新建住房價格上漲了4.5%，上海新建住房價格上漲了7.6%。

　　上海的房產(chǎn)稅被普遍認(rèn)為是“紙老虎”。上海房產(chǎn)稅的征收方式是面對增量房，主要是針對本地家庭新購的第二套住房和外地戶籍新購住房，按年征收，給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，計稅價格為當(dāng)前房屋交易價格的70%，通用稅率為適用0.6%;價格低于上年度新建商品住房平均價格的2倍，稅率為0.4%。

　　房產(chǎn)稅收入在上海財政收入中只能算作九牛一毛。上海市財政局的數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市地方財政收入3743.71億元，其中房產(chǎn)稅24.6億元，房產(chǎn)稅收入在上�？傮w財政收入中僅占0.66%。而今年前5個月，上海的土地出讓收入已高達(dá)515億元。

　　重慶房產(chǎn)稅的模式是主要針對增量，同時對存量的別墅住宅征收，征收范圍包括個人擁有的獨棟商品住宅(別墅);新購的高檔住房，以“超出價格”(超出上兩年商品住房相關(guān)均價2倍及以上)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行征稅等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，下一輪房產(chǎn)稅試點城市組合將以“熱點城市和準(zhǔn)備充分的二三線城市”為主。

　　有專家建議，其他城市不應(yīng)照抄滬渝房產(chǎn)稅模式，滬渝房產(chǎn)稅的征稅面設(shè)計得太窄，應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大;稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。

　　試點擴(kuò)圍更需“突圍”

　　在今年下半年房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍可能出現(xiàn)突破的預(yù)期下，近期各地紛紛上報試點方案的消息格外引人注目。北京、深圳、杭州等地的試點擴(kuò)圍呼聲不絕于耳，有關(guān)存量征收、增量征收的議論此起彼伏。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的重要性毋庸置疑，但我們在關(guān)注擴(kuò)圍的同時，更應(yīng)當(dāng)關(guān)切房產(chǎn)稅制度自身的突破，房產(chǎn)稅試點應(yīng)當(dāng)在更多領(lǐng)域大膽創(chuàng)新、穩(wěn)步推進(jìn)。

　　需要首先明確的是，房產(chǎn)稅試點是我國財稅體制改革的一個重要環(huán)節(jié)。在這個背景之下，房產(chǎn)稅試點擁有多重目的，較為重要的政策意圖至少包括平衡供需調(diào)控樓市、遏制土地財政擴(kuò)充地方財源、完善我國稅收制度優(yōu)化財產(chǎn)再分配等三個方面。

　　從房地產(chǎn)市場角度看，已經(jīng)實施試點的上海、重慶兩地，房產(chǎn)稅對樓市的影響并沒有最初人們預(yù)期的那么大。兩地不少房企私下認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點并沒有對當(dāng)?shù)匦?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">樓盤的銷售策略產(chǎn)生重大影響。實際上，認(rèn)為房產(chǎn)稅遏制了投機(jī)性需求的釋放，不如說是行政性的限購限貸政策發(fā)揮了關(guān)鍵作用，房產(chǎn)稅起了補充作用。房產(chǎn)稅沒有立竿見影的根本原因是，當(dāng)前已有的房產(chǎn)稅試點方案并不是充分市場化的運作機(jī)制，各方面仍處于強大的行政約束之下，其對市場的深層次影響也就無從談起。對于整個房地產(chǎn)市場而言，運行機(jī)制不完整或者制度尚存缺陷的房產(chǎn)稅對樓市參與各方都缺乏強大的威懾力。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍題中應(yīng)有之意是進(jìn)一步完善稅收手段對樓市的調(diào)節(jié)作用，新增加的試點城市應(yīng)當(dāng)力爭建立完善的動態(tài)房產(chǎn)價值評估體系、嚴(yán)密有效的稅收征管機(jī)制、透明公開的信息登記系統(tǒng)等。在未來行政調(diào)控手段完全退出之前，房產(chǎn)稅必須提前做好準(zhǔn)備，擔(dān)負(fù)更多市場化調(diào)節(jié)的職責(zé)。

　　從土地財政的角度看，房產(chǎn)稅試點試探出了土地財政這個“池子”的深淺。近兩年上海、重慶兩地財政部門的數(shù)據(jù)顯示，兩地征收的房產(chǎn)稅總量僅占當(dāng)?shù)刎斦�總收入很小一部分，尚不能與規(guī)模龐大的土地出讓收入相比。土地財政是當(dāng)前掣肘樓市調(diào)控政策發(fā)揮作用、弱化調(diào)控效果的重要因素之一。土地財政的存在不僅使房價上漲難以遏制，同時還使一些部門難以在房地產(chǎn)市場中保持中立和超然的立場，模糊了運動員與裁判員的身份和界限，加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度。房產(chǎn)稅作為一種相對穩(wěn)定的地方稅，具備成為地方政府財政收入支柱稅種的潛力，但房產(chǎn)稅要長成一棵參天大樹就不得不向存量住宅開刀，否則會極大限制和影響房產(chǎn)稅的實際效果。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍應(yīng)當(dāng)在探索增量征收制度的同時，更要注重在存量征收方面有所突破，起碼應(yīng)當(dāng)盡早著手完善相應(yīng)的技術(shù)、法律、機(jī)構(gòu)儲備，對不同的征稅方案進(jìn)行測算對比，明確穩(wěn)步推進(jìn)的路徑。

　　從稅收體制角度看，房產(chǎn)稅試點是我國財稅體制改革的重要方面，很多制度性問題亟需通過試點找到解決辦法。上世紀(jì)九十年代我國進(jìn)行分稅制改革之后，強化了中央政府的財權(quán)，改善了中央財政的狀況，使中央政府有更強的調(diào)控能力，但地方財權(quán)被相對削弱后，其相應(yīng)的事權(quán)并沒有縮小，反而在一定程度上擴(kuò)大了。這造成地方政府公共管理職能繁重，但相對應(yīng)的財政資金不足�？陀^上這種事權(quán)與財權(quán)的不對等，推動了土地財政的滋生和壯大，進(jìn)而又影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。當(dāng)然，一段時期以來很多地方政府通過土地財政解決了地方建設(shè)發(fā)展資金的問題，但這不是長久之計。構(gòu)建健康穩(wěn)定的地方財政收入來源已經(jīng)刻不容緩。從這個角度看，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍包含了財稅體制改革的多重內(nèi)涵，在探索存量征收同時還要從制度層面解決重復(fù)征稅、優(yōu)化財產(chǎn)再分配等問題。

　　房產(chǎn)稅試點并不僅僅是單純的擴(kuò)圍問題，其實質(zhì)更是對房產(chǎn)稅制度的一種創(chuàng)新突破。只有房產(chǎn)稅自身不斷“突圍”，才能逐步達(dá)成上述諸多政策意圖。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍應(yīng)當(dāng)順應(yīng)改革潮流，成為改革尖兵，為樓市穩(wěn)定發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造有利條件，為投資者、廣大民眾帶來更多改革紅利。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，房產(chǎn)稅要發(fā)揮調(diào)節(jié)貧富差距的功能，如果稅率很低或不實行累進(jìn)制，就無法有效發(fā)揮這種功能。房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)規(guī)定人均住房消費免稅額，可因地、因時制宜允許存在適當(dāng)差異。超過免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實現(xiàn)逐步累進(jìn)制。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　尹伯成認(rèn)為，在房產(chǎn)稅運行初始階段，可采取最簡便易行的辦法是“先增量而后存量”，但適當(dāng)時候應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)房產(chǎn)稅從“增量”征收向“存量”征收過渡。否則，這不僅不公平，也難以發(fā)揮征收房產(chǎn)稅為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源的基本功能。