摘要：在任何行業(yè)的市場，從來就不缺少“上有政策，下有對策”這句話，而房地產(chǎn)行業(yè)則是將這句話闡述的淋漓盡致。從近些年來，國家對于高房價日益嚴重的情況下，不斷推出各種調(diào)控政策，如限價、限購、征收房產(chǎn)稅等一系列的政策，但是房價并沒有明顯的下調(diào)，而一些中介更是花樣百出，游走調(diào)控的邊緣，借此逃避稅費。

　　今年6月份，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》稱商品房預售資金必須按規(guī)定達到一定建設進度后按計劃支取，開發(fā)商支取預售款由原來的4個節(jié)點，再增加1-2個使用節(jié)點。在《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》之前，北京市曾經(jīng)發(fā)布《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，此《暫行辦法》在2010年12月1日起實行。

　　但一些開發(fā)商并沒有因此受多大影響，他們將一套住宅拆分為毛坯、精裝修兩部分進行出售，到璽源臺以預售證為由不明確開盤日期，開發(fā)商對預售政策見招拆招，采用曲線售房的方式達到按照原定計劃銷售的目的。

　　“萬能”的精裝修

　　利用精裝修做文章提高商品房預售價格是開發(fā)商的慣用手法。

　　位于朝陽區(qū)大屯路的一瓶·四和院共3棟樓，1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開盤時，為毛坯房，已于今年3月份售罄，均價為38000元/平方米。而預計在今年7月開盤的3號樓，則改成了精裝修房，開盤預計均價55000元/平方米，漲價幅度高達45%。

　　北京版“國五條”落地后，位于南城一處住宅項目新一期樓盤開盤后，因為將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分，分別出售引起市場關(guān)注。為規(guī)避北京市發(fā)改委對預售價格的監(jiān)管，一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時，單價是27959元/平方米，但購房人還需額外支付40多萬元的裝修款才能購買，合計起來，這套房實際成交單價超過了32000元/平方米，比備案價格暴漲近5000元/平方米。

　　該項目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義，購房人在簽約時，要簽署一份實為裝修合同的“解決方案”，其中一居室需額外支付20萬元、兩居室需額外支付42萬元、三居室需額外支付53萬元。

　　從表面來看，璽源臺的做法卻是反其道而行之，以高價報備而無法獲得住宅預售證，成為項目遲遲不能開盤的合理理由。

　　城鎮(zhèn)化與金融杠桿是開發(fā)商的底氣

　　捂盤惜售也好，提高精裝修標準也罷，或是美其名曰“解決方案”的搭售方案，開發(fā)商的目的只有一個，按照原定預期順利銷售住宅�？墒�，在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴之下，開發(fā)商豪賭未來房價上漲預期的底氣究竟在哪里?

　　中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟說：“城鎮(zhèn)化進程加速推進的預期增強，一方面會使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會進一步提升，開發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會使出渾身解數(shù)達到利益最大化。”

　　暨南大學教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑：“自有資金30%，就可以從銀行、信托機構(gòu)拿到另外70%的款，3個億的資金就可以撬動10個億的項目，這是開發(fā)商長袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個關(guān)鍵點上下工夫。自有資金超過40%，開發(fā)商才會有降價出貨的壓力。”

　　胡剛同時指出，房地產(chǎn)開發(fā)商豪賭政策實際上也冒著巨大的風險，一是房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫，未來房價走勢并不十分明朗;二是國家調(diào)控房價的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風險。

　　北京嚴控豪宅市場

　　6月14日，北京市住建委發(fā)文表示進一步加強本市商品房預售許可管理。

　　通知稱，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度應達到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，施工進度應達到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層(含)以上的，施工進度應達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上(且不低于7層)。

　　此前，北京市預售商品房條件是嚴格按照《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，要求已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發(fā)建設資金達到總投資的25%以上，但對工程進度一直未作要求，預售許可門檻與其他省市相比偏低。

　　對工程建設實行硬性指標后，讓商品房的原型先打造出來，有利于購房者更清晰地看到相應產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能，這樣減少了信息不對稱性，有利于其更好地決定購買行為。對于開發(fā)商而言，產(chǎn)品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。

　　此外，陳晟認為，國家應在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預售條件的樓盤必須要申請預售證，已經(jīng)領取預售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個樓盤應當要求一次性放盤，同時對違反這些規(guī)定的開發(fā)商進行重罰，這樣才能逼迫實際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應。