摘要：5月27日，北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地在離競拍不到30個(gè)小時(shí)，被北京市國土資源局叫停。6月13日，該地塊再次復(fù)出進(jìn)行拍賣。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，他預(yù)計(jì)該地塊出讓金可能在20億元左右，即樓面價(jià)在每平方米3萬元左右。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京調(diào)控“狠招”頻出，房企拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎,樓市調(diào)控趨緊已成大趨勢，這是房企在戰(zhàn)略上必須考慮的。

　　數(shù)十家大型房企已交保證金

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，位于北京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地;地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元，競拍保證金為4億元。該地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”。6月13日，北京市國土資源局發(fā)布的 《關(guān)于恢復(fù)北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項(xiàng)目(配建“公共租賃住房”)掛牌出讓的公告》提到，該地塊恢復(fù)交易后，交易起始報(bào)價(jià)為135900萬元，競拍人須在此交易起始報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上按原掛牌文件要求進(jìn)行報(bào)價(jià)，其他事項(xiàng)不變。值得注意的是，該地塊復(fù)出后的起拍報(bào)價(jià)已經(jīng)高出原始起拍報(bào)價(jià)4900萬元。對(duì)此，北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，這可以解讀為政府在提高這塊地的競買門檻，此外，該地塊的“地王相”很重。

　　張大偉表示，按照北京以往的情況看，該地塊可能在20.4億元以上開始競爭保障房配套建設(shè)面積。也就是說樓面價(jià)在每平方米3萬左右。

　　陽光置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，該地塊有可能會(huì)出現(xiàn)比較高的溢價(jià)。除了地塊位置好以外，另外一個(gè)原因是北京市場需求大，開發(fā)商看好北京樓市的預(yù)期。

　　作為三環(huán)以內(nèi)的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性有目共睹。去年3月公布的北京《2011~2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

　　據(jù)了解，就在5月27日該地塊暫停出讓前，萬科才剛提交了報(bào)價(jià)。“這次參與的房企都是重量級(jí)的，如果開拍一定會(huì)有一場惡戰(zhàn)。”一位參與該地塊報(bào)價(jià)的開發(fā)商代表透露，包括和記黃埔、九龍倉、中糧在內(nèi)的數(shù)十家大型房企交納了保證金。

　　“去年底的團(tuán)結(jié)湖地塊，就是因擔(dān)心價(jià)格過高影響市場穩(wěn)定被臨時(shí)叫停。”上述開發(fā)商代表說。

　　北京預(yù)售金監(jiān)管從嚴(yán)

　　北京地市、樓市飄紅的同時(shí)，當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策也在持續(xù)收緊。

　　京版“國五條”落地，及北京“限價(jià)”政策出臺(tái)后，近日，北京市住建委再次發(fā)布 《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱 《辦法》)，稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1~2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管�！掇k法》將于今年7月1日起實(shí)施。

　　高和投資金融分析師李慧忠指出，開發(fā)商降價(jià)銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發(fā)商可調(diào)配的資金額度不再取決于產(chǎn)品的銷售速度，而是取決于工程進(jìn)度。

　　當(dāng)前土地市場的“火爆”現(xiàn)象，有可能使后期推地陷入困境。上海證大集團(tuán)董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進(jìn)去，里面的人想出來”。2010年初，戴志康和綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平等以約92億元高價(jià)搶得上海外灘一地塊。到2011年底，戴志康和宋衛(wèi)平用相同價(jià)格悉數(shù)售完該項(xiàng)目股權(quán)，走出“圍城”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還指出，從拿地開始，高價(jià)地便存在各種風(fēng)險(xiǎn)，這在各個(gè)環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。首先，“地王”的光環(huán)如今并非所有房企都愿意擁有。當(dāng)了“地王”，會(huì)招來政府、媒體對(duì)該房企的過多關(guān)注。其次，獲得高價(jià)地后，如何付高額的出讓金，以及如何保證企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)營，存在很多不確定性因素。最后，項(xiàng)目完成后的定價(jià)又成一大難題。