摘要：今年6月份，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開(kāi)發(fā)商支取預(yù)售款由原來(lái)的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。在《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》之前，北京市曾經(jīng)發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，此《暫行辦法》在2010年12月1日起實(shí)行。

　　今年6月6日，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開(kāi)發(fā)商支取預(yù)售款由原來(lái)的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管。新辦法將于今年7月1日起實(shí)施。在《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》之前，北京市曾經(jīng)發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，暫行法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為6112.4億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中，金融貸款為1498.4億元，增長(zhǎng)28.3%;自籌資金為1626.1億元，下降6.9%;定金及預(yù)收款為2086.8億元，增長(zhǎng)37.5%。

　　超過(guò)2000億元的定金及預(yù)售款，占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的1/3，“這一政策的重申勢(shì)必會(huì)加速整個(gè)市場(chǎng)的洗牌。”高和投資金融分析師李慧忠指出，在開(kāi)發(fā)商所有的資金鏈中，相當(dāng)一部分核心來(lái)源是通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)的，“這將會(huì)影響到接下來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地及推盤的策略。”

　　新增加1至2個(gè)支取節(jié)點(diǎn)

　　預(yù)售資金的監(jiān)管，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并非新政策。早在2010年，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》就曾明確：“商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。”

　　而對(duì)比6日北京市住建委發(fā)布的《辦法》，商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開(kāi)發(fā)商支取預(yù)售款由原來(lái)的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。此外，經(jīng)適房預(yù)售資金也納入監(jiān)管。新辦法將于7月1日起實(shí)施。

　　根據(jù)規(guī)定，新《辦法》實(shí)施后，舊《辦法》將廢止。記者對(duì)比新老《辦法》發(fā)現(xiàn)，在暫行《辦法》中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。而新《辦法》中，增加了1-2個(gè)節(jié)點(diǎn)。其中規(guī)定，項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”節(jié)點(diǎn);擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”節(jié)點(diǎn)。

　　值得注意的是，去年4月份對(duì)《辦法》進(jìn)行征求意見(jiàn)時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房并未列入預(yù)售資金監(jiān)管的范疇。而最新發(fā)布的《辦法》中，將經(jīng)適房預(yù)售資金監(jiān)管也納入其中，以保障購(gòu)房者的資金安全。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為三大類別：供給層面、需求層面和資金層面。供給層面主要涉及土地供給政策、預(yù)售證等問(wèn)題;需求層面主要涉及限購(gòu)令等問(wèn)題;資金層面主要涉及購(gòu)房者的房貸問(wèn)題、房企信貸問(wèn)題、利率問(wèn)題、預(yù)售資金監(jiān)管等。”李慧忠說(shuō)。而此前的行政手段主要集中在供應(yīng)及需求層面。

　　“預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺(tái)的目的，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購(gòu)房者、銀行等利益方帶來(lái)?yè)p失，以及防止‘爛尾樓’的出現(xiàn);其次，實(shí)施專款專用，可以有效防止開(kāi)發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。”李慧忠認(rèn)為，這樣或有意或無(wú)意產(chǎn)生一種效果：開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售可能起不到快速回流資金的作用。開(kāi)發(fā)商可調(diào)配的資金額度不再取決于產(chǎn)品的銷售速度，而是取決于工程進(jìn)度。在竣工之前，銷售款中的相當(dāng)部分仍是死錢，開(kāi)發(fā)商只能加快施工進(jìn)度。

　　“理性的開(kāi)發(fā)商面對(duì)中央政府強(qiáng)硬的調(diào)控決心，加快銷售才是首選。但加快銷售又得不到錢，開(kāi)發(fā)商也面臨著困局。”李慧忠說(shuō)道。#p#副標(biāo)題#e#

　　中小開(kāi)發(fā)商受沖擊最大

　　“這次重申這一政策，在執(zhí)行環(huán)節(jié)會(huì)更嚴(yán)一些，但很可能只是一個(gè)過(guò)渡政策。”一位房地產(chǎn)分析人士說(shuō)，短期來(lái)看，相比于限購(gòu)、限價(jià)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管是較為有針對(duì)性的政策，“不再是一味的去堵，但這依然不能解決核心問(wèn)題。”

　　多位分析人士都表示，預(yù)售資金監(jiān)管的從嚴(yán)，不排除是為日后房產(chǎn)稅的出臺(tái)“烘托氣氛”。

　　上述分析人士指出，在其看來(lái)，未來(lái)三個(gè)月之內(nèi)就很有可能出臺(tái)房產(chǎn)稅，“去年我們也和政府職能部門有過(guò)溝通，去年年底就有這樣的苗頭，但當(dāng)時(shí)一些市場(chǎng)變化未能實(shí)現(xiàn)，而現(xiàn)在的時(shí)機(jī)更合適一些。”

　　“近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈偏松，但整體供應(yīng)量又非常少，民間的需求又十分旺盛，調(diào)控的效果與理想存在差距。”李慧忠補(bǔ)充道，從之前的限購(gòu)、限價(jià)，到北京市有意執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓，“這其實(shí)都是整體調(diào)控政策的優(yōu)化升級(jí)。”

　　但該政策的從嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，又將面臨新一輪的洗牌。對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，其自有資金有限，融資渠道相對(duì)狹窄，很大程度上將依賴預(yù)售款再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，“預(yù)售資金監(jiān)管制度若嚴(yán)格執(zhí)行，中小開(kāi)發(fā)商受到的沖擊最為明顯，被淘汰的可能性不是沒(méi)有。”李慧忠進(jìn)一步指出，而對(duì)于大的開(kāi)發(fā)商而言，自有資金雄厚，融資渠道也比較多，他們將更傾向于建成現(xiàn)房后再銷售，再把損失的利潤(rùn)增加到現(xiàn)房售價(jià)中。

　　李慧忠不無(wú)擔(dān)心地指出，預(yù)售資金的收緊，會(huì)讓基于預(yù)售情況而制定拿地節(jié)奏的開(kāi)發(fā)企業(yè)，徹底打亂節(jié)奏，“現(xiàn)在土地市場(chǎng)比較熱，但開(kāi)發(fā)商的資金鏈一旦吃緊，拿地結(jié)構(gòu)放緩，從而疊加出現(xiàn)的則是在推盤策略上的放緩。”李慧忠表示，一旦預(yù)售資金從嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商則會(huì)借助于現(xiàn)房銷售來(lái)彌補(bǔ)損失。