摘要：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響巨大，其中，融資結(jié)構(gòu)的合理與否對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。近年來(lái)，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，正讓房企嚴(yán)重依賴銀行融資的格局發(fā)生改變。房地產(chǎn)融資的趨勢(shì)：從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、證券為主的直接融資。

　　近期住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開(kāi)的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化，直接融資已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的資金來(lái)源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。與此同時(shí)，民間資本開(kāi)始涌入，并將投資目光鎖定商業(yè)地產(chǎn)。

　　直接融資大發(fā)展

　　目前，房地產(chǎn)直接融資的具體方式主要有房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升，房地產(chǎn)信托余額為6800億元，發(fā)展迅速。相比之下，房地產(chǎn)基金尚處于起步期，發(fā)展時(shí)間僅有三到五年。但據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，2012年的房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1000億元。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大。到今年4月，房地產(chǎn)信托占信托發(fā)行量的比重達(dá)到33%，已超過(guò)金融和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。在多個(gè)投資領(lǐng)域受到限制的背景下，房地產(chǎn)信托有望再次成為信托業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

　　“從企業(yè)的投資額和融資額來(lái)看，這些數(shù)字目前是近十年來(lái)的最高水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，這表明目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，所以有能力拿地，甚至拿“高價(jià)地”。

　　不過(guò)，秦虹仍然強(qiáng)調(diào)，今年社會(huì)流動(dòng)性相當(dāng)充裕，但未來(lái)除了貸款外，房企一定要多關(guān)注直接融資。“直接融資是下一步金融改革的大方向之一，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度支持。”秦虹表示，房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，但不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松、低成本、易于獲得的銀行貸款環(huán)境難以再現(xiàn)。因此，未來(lái)維持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)將是直接融資。

　　民間資本涌入

　　資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。近幾年，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)直接融資的快速發(fā)展，已經(jīng)吸引民間資本的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。

　　從投資房地產(chǎn)的具體形式看，主要分為直接投資和間接投資。直接投資包括兩個(gè)方面，一是實(shí)體層面的投資。包括購(gòu)置房產(chǎn)和投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。購(gòu)置房產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)門(mén)檻較低;投資開(kāi)發(fā)則需要較大的資金規(guī)模。二是金融層面的投資，主要包括房地產(chǎn)股票債券、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)企業(yè)的股票和債券是民間資本投資房地產(chǎn)的一個(gè)重要方式，間接投資是指民間資本通過(guò)民間信貸的方式，間接投入資金進(jìn)入房地產(chǎn)，主要賺取借貸利息。

　　今年年初，來(lái)自山西的晉商資本以基金形式買(mǎi)下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地，預(yù)示著房地產(chǎn)基金正在加速吸引更多民間資本的參與。

　　對(duì)此，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示：“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求，未來(lái)要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。”

　　作為我國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本目前收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模已超過(guò)60億元，其中在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域完成五個(gè)商辦物業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)，其中四個(gè)項(xiàng)目完成退出。近期，高和資本加速在一線城市的布局，以7.9億元收購(gòu)位于上海靜安區(qū)核心位置寫(xiě)字樓中華企業(yè)大廈，這是高和資本在上海的首個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)。

　　根據(jù)住建部政策研究中心與高和資本發(fā)布的《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報(bào)告》，民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略及方式正發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本最為重要的一個(gè)投資出口，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資將是值得關(guān)注的民間投資焦點(diǎn)領(lǐng)域。