摘要：無論是全款還是貸款購買預(yù)售商品房，開發(fā)商都不能直接收取購房款，而是要讓購房人直接存入銀行專屬的賬戶。等到工程進(jìn)度進(jìn)入節(jié)點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商才能按照比例提取工程建設(shè)款，避免項(xiàng)目爛尾。市住建委昨日公布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，并將于7月1日起實(shí)施。

　　在《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》之前，北京市曾經(jīng)發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，雖然名為“商品房”，但同樣適用于包括經(jīng)適房、限價(jià)房在內(nèi)的所有申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目。暫行法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此《暫行辦法》在2010年12月1日起實(shí)行。

　　《暫行辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。

　　但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多并沒有依照《暫行辦法》規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的，以及以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象。

　　和暫行辦法比較可以發(fā)現(xiàn)，正式辦法中在地下結(jié)構(gòu)完成和結(jié)構(gòu)封頂之間，增加了可以提款的節(jié)點(diǎn)擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn);擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”、“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二”節(jié)點(diǎn)。以此計(jì)算，開發(fā)商在商品房建設(shè)過程中提款的節(jié)點(diǎn)從4個(gè)增加到至少5個(gè)。

　　對(duì)此，北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，增加提款節(jié)點(diǎn)并不意味著放松調(diào)控。在此前暫行辦法執(zhí)行的過程中，存在開發(fā)商提取項(xiàng)目建設(shè)的資金不暢的情況。而政府重點(diǎn)監(jiān)管的是開發(fā)商用于項(xiàng)目建設(shè)的資金，避免項(xiàng)目工程爛尾。如果資金提取不暢，也有可能出現(xiàn)因?yàn)橥涎庸て诙�過晚交房的現(xiàn)象。

　　在資金監(jiān)管制度下，商品房預(yù)售時(shí)，購房款要直接存入銀行專屬賬戶，開發(fā)商不得直接收取除定金外的其他購房款。而即便是定金，也要在完成網(wǎng)簽后5個(gè)工作日內(nèi)存入專用賬戶。購房人申請(qǐng)住房貸款的，銀行也將把貸款直接發(fā)放至專用的賬戶。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果出現(xiàn)預(yù)售的樓盤發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為，影響工程建設(shè)等情況，市、區(qū)縣住建部門可以暫停開發(fā)商支取專用賬戶的資金。同時(shí)，開發(fā)商如果未按規(guī)定收存或使用預(yù)售資金，將責(zé)令其限期改正，未按期改正的將暫停違規(guī)項(xiàng)目的網(wǎng)簽。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該開發(fā)商在京全部樓盤的網(wǎng)簽，并向社會(huì)公示。