摘要：在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，“保險(xiǎn)系”正加緊步伐跑馬圈地。目前，泰康人壽、新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，全面展開(kāi)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月，泰康人壽率先在國(guó)內(nèi)推出與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的保險(xiǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售已超過(guò)千單。

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸形成如“央企系”、“房企系”、“保險(xiǎn)系”等系別，與“房企系”相比，“保險(xiǎn)系”由于壽險(xiǎn)資金久期長(zhǎng)、可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的掛鉤以直接滿(mǎn)足客戶(hù)的保障要求等原因成為養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支“生力軍”。

　　申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告分析稱(chēng)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)是大勢(shì)所趨。一方面，中國(guó)正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進(jìn)程，發(fā)達(dá)國(guó)家每千人床位數(shù)在60張左右，而中國(guó)目前僅有20張，仍有很大投資空間，養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模在萬(wàn)億級(jí)別。

　　另一方面，保險(xiǎn)公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長(zhǎng)與保險(xiǎn)公司負(fù)債的久期契合度高。此外，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策也鼓勵(lì)其投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　險(xiǎn)企加速布局

　　作為首吃螃蟹者，目前泰康人壽在北京小湯山、上海崇明和海南三亞都在建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)計(jì)劃將云南、山東、遼寧等全國(guó)20至30個(gè)核心大中城市作為二期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市。繼泰康人壽之后，多家險(xiǎn)企紛紛進(jìn)軍這一市場(chǎng)，以期分得一杯羹。

　　中國(guó)太平選擇“借路”地方政府。繼先后與廣西壯族自治區(qū)、成都市和青島市等政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后，中國(guó)太平29日還與山東省政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，內(nèi)容涵蓋保險(xiǎn)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃、區(qū)域總部建設(shè)等一系列合作。而在戰(zhàn)略協(xié)議中，均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

　　自建養(yǎng)老服務(wù)基地、配套綜合服務(wù)亦是險(xiǎn)企進(jìn)軍該領(lǐng)域?qū)乙?jiàn)不鮮的方式。作為中國(guó)人壽與中冶置業(yè)合作開(kāi)發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，國(guó)壽(廊坊)生態(tài)健康城已在河北廊坊開(kāi)工，總投資約100億。中國(guó)平安的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”也于去年9月正式啟動(dòng)，投資170億，同時(shí)平安還計(jì)劃在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島開(kāi)發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域亦多有斬獲，此前合眾人壽曾投資80億元在蔡甸區(qū)打造“合眾健康社區(qū)”。之后，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　不“掛鉤”入住

　　在險(xiǎn)企大踏步邁進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，潛在風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視。在投資端，盈利模式不成熟、配套政策解決方案缺失均為目前“紅火”的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題。而目前險(xiǎn)企采取的運(yùn)營(yíng)模式大致分為投保人入住繳納月租服務(wù)費(fèi)和通過(guò)實(shí)物租賃的方式實(shí)現(xiàn)收益兩種。

　　投資成本高、拿地難則是險(xiǎn)企在進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)首要面臨的問(wèn)題。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式也有待研發(fā)，目前尚無(wú)可供復(fù)制的成熟商業(yè)模式。申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告指出，“只租不售”亦束縛了運(yùn)營(yíng)的靈活性。

　　而在消費(fèi)端，床位是否充足、是否能夠入住、相關(guān)配套措施是否齊全則是核心關(guān)注點(diǎn)。今年年初，北京保監(jiān)局針對(duì)泰康人壽與“養(yǎng)老社區(qū)”入住掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)發(fā)布了消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)提示，稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有審批或備案過(guò)與“養(yǎng)老社區(qū)”入住掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品，市場(chǎng)上也沒(méi)有保險(xiǎn)產(chǎn)品明確提供此類(lèi)延伸服務(wù)。

　　據(jù)一位中型壽險(xiǎn)公司人士介紹，泰康人壽發(fā)布的此款產(chǎn)品目前保單保費(fèi)大概在200萬(wàn)至300萬(wàn)，投保人可選擇躉交或者10年期繳的形式，購(gòu)買(mǎi)該養(yǎng)老計(jì)劃的客戶(hù)有入住泰康社區(qū)的資格，但并非買(mǎi)保險(xiǎn)就送入住，入住還需繳納其他費(fèi)用。

　　另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)一位資深人士分析，目前泰康人壽的模式相對(duì)比較成熟，但亦存在風(fēng)險(xiǎn)。如賣(mài)出保單超出計(jì)劃床位后如何處理，配套設(shè)施是否能夠如期完成等均為潛在風(fēng)險(xiǎn)。