摘要：自新國(guó)五條出臺(tái)以來(lái)，北京作為執(zhí)行最嚴(yán)格的城市，房?jī)r(jià)不降反漲的現(xiàn)狀讓業(yè)界及老百姓對(duì)政府這一政策產(chǎn)生質(zhì)疑：新國(guó)五條到底有沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的作用?房?jī)r(jià)這一棘手問(wèn)題讓決策者面臨來(lái)自各方的壓力和考驗(yàn)，而為何北京房?jī)r(jià)居高不下，其實(shí)是有三個(gè)方面的原因，總結(jié)如下：

　　樓市增量供給嚴(yán)重不足

　　來(lái)自北京住建委官網(wǎng)的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1萬(wàn)余套，達(dá)到歷史低點(diǎn)。從經(jīng)驗(yàn)上看，北京市住宅庫(kù)存警戒線(xiàn)為9萬(wàn)套，低于該數(shù)據(jù)就預(yù)示房源供應(yīng)緊張。

　　一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2013年5月北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量比2012年初下降42.9%。其中，期房庫(kù)存量比去年初下降49.9%。這也是新政實(shí)施至今價(jià)格不跌的根本原因。

　　一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府直接管控房?jī)r(jià)，令謀求漲價(jià)的項(xiàng)目難以取得預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價(jià)底線(xiàn)，結(jié)果是，預(yù)售價(jià)格過(guò)關(guān)的項(xiàng)目并不多，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少，樓市增量供給嚴(yán)重不足。

　　6月份北京預(yù)計(jì)有31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，其中包括15個(gè)純新盤(pán)和16個(gè)老項(xiàng)目后期。這些人為被壓縮的需求一旦釋放，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　土地價(jià)格成倍瘋狂上漲

　　就在北京執(zhí)行有史以來(lái)最嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)政策的同時(shí)，多塊土地均以不同程度的溢價(jià)成交，其中一多功能用地經(jīng)過(guò)60多輪競(jìng)價(jià)最終以溢價(jià)230%成交。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，土地市場(chǎng)是商品住宅市場(chǎng)的源頭，土地價(jià)格上漲會(huì)直接導(dǎo)致建筑成本的上升，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　可以預(yù)想的是，伴隨著新“地王”接連重現(xiàn)，高地價(jià)成本必然推動(dòng)商品房價(jià)繼續(xù)上行，若樓市調(diào)控不能從根本上壓低上游成本、舒緩樓市供求矛盾，那么就無(wú)法真正對(duì)高房?jī)r(jià)形成釜底抽薪之效。

　　市場(chǎng)剛性需求持續(xù)堅(jiān)挺

　　專(zhuān)家們指出，北京等一線(xiàn)城市，城市化已經(jīng)接近結(jié)束，不具備大幅增加供應(yīng)的可能性。在這樣的城市，供應(yīng)不能增加，需求大幅集中，到底是越調(diào)越漲，還是越漲越調(diào)，似乎無(wú)論哪個(gè)方式，都是一個(gè)難題。

　　事實(shí)已經(jīng)證明，自從2012年限購(gòu)令生效后，本地的市場(chǎng)能量得到了極大釋放，大批的炒房人流出北京后，房?jī)r(jià)不跌的主要原因是市場(chǎng)剛性需求的大量涌出。