摘要：近日，筆者走訪北京多家二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，受新政影響，目前學(xué)區(qū)房成交量處于低位，但5月中旬以來，關(guān)注學(xué)區(qū)房客戶逐漸增多;學(xué)區(qū)房價格依然堅挺，與非學(xué)區(qū)房之間的價差拉大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為稀缺資源，未來學(xué)區(qū)房價格仍將保持高位。

　　老社區(qū)學(xué)區(qū)房市場升溫

　　據(jù)北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月19日，新政以來的近兩個月內(nèi)，二手房總成交量8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。但多位業(yè)內(nèi)人士表示，5月中旬以來，一些免個稅老舊公房集中的社區(qū)回暖跡象明顯，其中學(xué)區(qū)房更受青睞。

　　5月21日，走訪了上世紀(jì)八九十年代公房集中的和平里、燈市口等區(qū)域?qū)W校周邊門店，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，5月下半月以來，來訪客戶增多。“不少重點小學(xué)都要求學(xué)生在片區(qū)居住三年以上，現(xiàn)在看房，9月之前過戶，3年后孩子剛好可以入學(xué)。”在青年溝東口的一家中介門店，一位看房客戶說。

　　海淀的華清嘉園和東升園是備受關(guān)注的學(xué)區(qū)房樓盤。小區(qū)內(nèi)一鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邢先生表示，最近一周，5月店內(nèi)共成交兩套房，都是在第三周。

　　不過，一些高端學(xué)區(qū)房市場仍不樂觀。鏈家地產(chǎn)萬柳店經(jīng)理穆先生說，萬柳區(qū)域中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房集中，但多是近幾年新建樓盤，房屋原值都可查到，交易中需繳納個稅較高，截至21日，5月以來店里還沒售出一套房。

　　與非學(xué)區(qū)房價差拉大

　　朝陽門內(nèi)的豆瓣胡同是北京市重點小學(xué)史家小學(xué)的片區(qū)。5月21日，筆者從附近的鏈家地產(chǎn)門店了解到，該區(qū)域一套48平米的一居，總價在400萬元左右，折合均價8.3萬元/平米。“新政對這里沒產(chǎn)生什么影響，從今年開春至今，價格漲了5%。”門店經(jīng)理周先生說。

　　在西城區(qū)，我愛我家西直門中心店的置業(yè)顧問聞小姐說，一套市重點黃城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房，面積38平米，報價330萬元。

　　筆者比較發(fā)現(xiàn)，史家小學(xué)和黃城根小學(xué)周邊面積戶型相似的非學(xué)區(qū)房均價比學(xué)區(qū)房相差達(dá)1萬元/平米。和平里七區(qū)是區(qū)重點和平里九小學(xué)區(qū)房，一套上世紀(jì)60年代的房子，均價達(dá)6萬元/平米，而與其一路之隔的和平家園的業(yè)主沒有入該小學(xué)的資格，房屋報價大多在4.4萬元/平米左右。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價比非學(xué)區(qū)房高出約7.2%，而2013年截至目前，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價差達(dá)12.7%，價差逐漸拉大。

　　“不僅總價高，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的議價空間也小，總價400萬元，最多講到390萬元，業(yè)主根本不擔(dān)心賣不出去。”我愛我家和平里的門店經(jīng)紀(jì)人徐先生表示。

　　 貼士：買學(xué)區(qū)房要仔細(xì)甄別

　　首先，甄別學(xué)區(qū)房是否在劃片之列。一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。同一區(qū)域內(nèi)，隔一條街道，可能就劃分在不同的小學(xué)。教育部門還可能會根據(jù)學(xué)校的承受能力和適齡學(xué)生的數(shù)量等因素進(jìn)行微調(diào)，因此可能出現(xiàn)同一套房子今年能上明年不能上的情況。

　　其次，了解個別重點學(xué)校的特殊政策。一是，個別小區(qū)對房本的取得時間或落戶時間有要求。如中關(guān)村一小與中關(guān)村三小，規(guī)定落戶在三年以上有入學(xué)資格。二是，不同的校部可能政策也不同，如中關(guān)村二小的科源校部有三年的落戶時間限制，華清嘉園校部則沒有。三是，個別名校規(guī)定一個房子只能有一次入學(xué)名額，如萬柳的人大附小。

　　再次，解決好房子的“戶口”問題。多數(shù)學(xué)校明確規(guī)定，一戶只接受一名義務(wù)教育適齡兒童。且對父母的戶口有要求，如東城區(qū)史家小學(xué)、人大附小以及中關(guān)村一小、二小、三小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內(nèi)正式戶口。

　　最后，把握好落戶時間。目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需50天，商業(yè)貸款需30-40天，全款約需兩周時間。