摘要：未上市轉(zhuǎn)成商品房的產(chǎn)權(quán)保障房，不得以投資、投機(jī)為由抵押貸款；如果出售房產(chǎn)證辦理未滿5年的保障房，則只能按照原價(jià)出售給區(qū)縣住保部門(mén)組織的、其他符合條件的輪候家庭，或由政府回購(gòu)。保障房申請(qǐng)家庭購(gòu)買(mǎi)公開(kāi)配售的經(jīng)適房和兩限房時(shí)，申請(qǐng)人夫妻雙方需要共同與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房合同，房產(chǎn)證上也需要出現(xiàn)夫妻雙方的名字。5月9日，市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范已購(gòu)限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。2007年后，由市、區(qū)政府組織建設(shè)收購(gòu)，并面向符合條件家庭公開(kāi)配租配售的保障性住房，都將納入管理范圍。這一通知將從今天開(kāi)始實(shí)施。

　　無(wú)力還貸賣(mài)房?jī)?yōu)先償還銀行

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“新政”規(guī)范的是按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）要求、建設(shè)收購(gòu)并面向符合條件的家庭公開(kāi)配租配售的各類(lèi)保障性住房。目前，本市已經(jīng)有18.2萬(wàn)戶家庭解決了住房困難問(wèn)題，其中有14.3萬(wàn)戶家庭獲得了經(jīng)適房或兩限房。

　　《通知》中規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)兩限房和經(jīng)適房的家庭，抵押保障房貸款用途僅限于支付住房的購(gòu)房款。已購(gòu)兩限房和經(jīng)適房在未轉(zhuǎn)為商品房前，購(gòu)房家庭不能將保障房作價(jià)出資或者通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予等方式將房屋所有權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)移給他人。

　　住房保障家庭往往收入偏低，一套經(jīng)適房的購(gòu)房款也可能是整個(gè)家庭一大半的財(cái)產(chǎn)。一旦出現(xiàn)危急情況急需用錢(qián)，政策能否有所通融?市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府也為一些家庭的突發(fā)情況留出了人性化的空間，經(jīng)區(qū)縣住保部門(mén)同意的情況下，所購(gòu)房屋也可以為其他債務(wù)擔(dān)保。

　　如果被保障家庭做小生意缺本錢(qián)，把名下的保障房抵押給相關(guān)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人貸款的路走不通了，那可以出售嗎？

　　該位負(fù)責(zé)人表示，在取得契稅完稅憑證、房屋產(chǎn)權(quán)證沒(méi)滿5年的情況下，已購(gòu)房屋不得按市場(chǎng)價(jià)上市出售。若因購(gòu)房家庭無(wú)力償還購(gòu)房貸款等原因需要處置房屋，只能由區(qū)縣住保部門(mén)組織其他符合條件的輪候家庭按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)，或者由政府按照原價(jià)回購(gòu)。購(gòu)房款也得先用于償還銀行、公積金中心等抵押權(quán)人。在這個(gè)處置過(guò)程中，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不會(huì)發(fā)生變化。

　　以此計(jì)算，如果一個(gè)被保障家庭在2010年以40萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)適房，并承擔(dān)了10萬(wàn)元的銀行房屋貸款。如果這個(gè)家庭無(wú)力償還房屋貸款需要處置該套經(jīng)適房，就只能按照40萬(wàn)元的原價(jià)將這套經(jīng)適房出售給區(qū)縣住保部門(mén)安排的其他符合條件的輪候家庭，或者由政府按照原價(jià)直接回購(gòu)。出售這套房屋所得的40萬(wàn)元購(gòu)房款，要先優(yōu)先償還銀行，剩余的房款才屬于這個(gè)被保障家庭。#p#副標(biāo)題#e#

　　買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保障房夫妻雙方掛名

　　此前，有配偶的家庭如果購(gòu)買(mǎi)保障房，房產(chǎn)證上可以只署一個(gè)人的名。但按照《通知》中的新變化，今后申請(qǐng)購(gòu)房家庭在與房屋銷(xiāo)售單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，須申請(qǐng)人夫妻雙方共同簽訂，辦理共同共有或按份共有房屋登記手續(xù)。夫妻雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)份額有約定的，可持相關(guān)約定辦理按份共有房屋登記手續(xù)。

　　據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)?ldquo;共同共有”和“按份共有”是兩個(gè)不同的物權(quán)概念，房屋的“共同共有”是指夫妻雙方對(duì)房屋有同等的權(quán)利和義務(wù)。而“按份共有”，則是約定夫妻雙方每個(gè)人對(duì)這套房屋占有的份額。例如一方是1%，另外一方則為99%。

　　政策實(shí)施前，已經(jīng)獲得房產(chǎn)證并登記為夫妻一方單獨(dú)所有的保障房，夫妻雙方可持身份證、結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)共有情況的約定等材料，到房屋登記部門(mén)辦理共有房屋登記手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變。記者了解到，雖然從2007年至今已經(jīng)有7個(gè)年頭，但由于從房屋建設(shè)到房主獲得產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程需要一段時(shí)間，再加上獲得產(chǎn)權(quán)證后還需要等待5年，因此這14.3萬(wàn)戶家庭中，還沒(méi)有出現(xiàn)滿5年之后“經(jīng)轉(zhuǎn)商”或者兩限房上市的案例，因此這些保障房可以按照新政策添加配偶名字。

　　此前，本市曾經(jīng)執(zhí)行過(guò)持有“北京綠卡”家庭也可以申請(qǐng)保障房的政策，近幾年也有一部分北京戶籍的經(jīng)適房業(yè)主將戶口調(diào)出本市。對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶籍因各種原因已不在本市的，其取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后上市出售，將由房屋所在地的區(qū)縣住房保障管理部門(mén)出具《已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售意見(jiàn)》，并明確是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等情況，從而解決了這部分家庭的經(jīng)適房出售問(wèn)題。#p#副標(biāo)題#e#

　　入住人不符條件立即停止入住

　　新政中，保障房的開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位在業(yè)主和租戶入住前30日，需要將入住家庭的情況書(shū)面告知區(qū)縣住保部門(mén)。在被保障家庭辦理入住手續(xù)后的10天以內(nèi)，開(kāi)發(fā)商還得將這些家庭實(shí)際入住的情況書(shū)面告知區(qū)縣住保部門(mén)。

　　與此相對(duì)的是，區(qū)縣住保部門(mén)會(huì)在這些家庭入住前核查家庭結(jié)構(gòu)是否有變化，并通過(guò)房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)核對(duì)全部申請(qǐng)家庭成員的住房情況。在輪候、購(gòu)買(mǎi)、入住過(guò)程中，如果有家庭成員通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房，不再符合相應(yīng)的住房保障申請(qǐng)條件的，其入住手續(xù)將被立即停止，有關(guān)部門(mén)也將按照規(guī)定取消這個(gè)家庭的住房保障資格。

　　如果已經(jīng)入住保障房，再購(gòu)買(mǎi)、繼承、獲贈(zèng)其他住房，是否會(huì)對(duì)原有保障房有影響呢?

　　“這種情況市住建委將在住房保障信息系統(tǒng)中核對(duì)其申請(qǐng)保障房的信息。”該負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)核對(duì)，屬于保障房申請(qǐng)過(guò)程的家庭，已通過(guò)保障房資格審核但尚未配租配售的輪候家庭，以及已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、承租公租房或者廉租房，其購(gòu)房和登記情況將通過(guò)住房保障信息系統(tǒng)反饋給市、區(qū)縣住保部門(mén)，區(qū)縣住保部門(mén)將對(duì)其保障資格進(jìn)行復(fù)核。

　　如果這些家庭被查出已經(jīng)不再符合相應(yīng)條件，區(qū)縣住保部門(mén)將作出停止申請(qǐng)受理、取消相應(yīng)申請(qǐng)資格、責(zé)令退回已購(gòu)、已租相應(yīng)保障房，或者停止發(fā)放租金補(bǔ)貼的決定，并組織家庭退出相應(yīng)保障房。