摘要：王海預計，未來3-5年內(nèi)，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應房地產(chǎn)股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續(xù)提升過程。

　　中小盤基金經(jīng)理王海，目前似乎已被市場定義為房地產(chǎn)投資的多頭，一年多以來重倉地產(chǎn)股，給他帶來收益的同時，也使他在房地產(chǎn)板塊調(diào)整中成為輿論目標。這位近兩年憑借房地產(chǎn)股一戰(zhàn)成名的基金經(jīng)理，對房地產(chǎn)板塊及整個市場的投資有其自身邏輯。

　　王海表示，2012年其對房地產(chǎn)板塊的投資，是出于防守而非進攻的角度，重倉龍頭企業(yè)，為其獲得了較大收益。2013年一季度，房地產(chǎn)板塊波動引發(fā)其進一步深入思考，他提出資本市場對房地產(chǎn)的理解存在三大誤區(qū)。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)

　　只是局部火熱

　　國五條細則出臺之前，一線城市二手房交易井噴，房價再次上漲，在王海看來，中國的房地產(chǎn)市場并非如表面呈現(xiàn)的這般火熱。

　　中國作為一個二元甚至三元經(jīng)濟結(jié)構體，發(fā)展不均衡決定目前呈現(xiàn)的地產(chǎn)銷售火爆僅停留在北上廣深四個一線城市。春節(jié)回家期間，王海沿途看到眾多三線或是四線城市有大片待售新房，房價也處于均衡位置沒有上漲。

　　同時，投資人士說起地產(chǎn)公司就想到以“招保萬金”為代表的一二線龍頭。王海認為，差別化的調(diào)控措施有利于房地產(chǎn)市場的競爭，從過去“小而散”局面轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;大而集中”的新格局，同時龍頭企業(yè)的經(jīng)營策略方向正確，龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、預收賬款、業(yè)績都很好。

　　“但這并不能推而廣之，認為所有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況都不錯。”王海認為，截至2012年，國內(nèi)有超過1萬家的房地產(chǎn)公司，這個數(shù)量與任何國家在快速城市化進程中的歷史數(shù)據(jù)相比都太多。2010年以來，對房地產(chǎn)市場中80%以上的企業(yè)而言，經(jīng)營環(huán)境非常惡劣。

　　他預計，未來3-5年內(nèi)，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應房地產(chǎn)股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續(xù)提升過程。

　　因此，面對當前少數(shù)城市成交火熱的局面，王海認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上將面臨市場趨冷的嚴峻挑戰(zhàn)，北上廣深的局部火熱現(xiàn)象難以擴展為全國現(xiàn)象。

　　投資者過分關注

　　具體政策措施

　　作為一位重倉房地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理，王海十分關注國家的調(diào)控政策方向，但他傾向于從大的市場邏輯中尋找國家對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，而不是關注一時的具體政策。自去年開始，他就通過公開資料關注新總理對市場的態(tài)度，甚至仔細學習了李克強當年的博士論文。

　　“市場過分關注政府具體政策措施。”他直言，雖然自己也關注房地產(chǎn)政策，但關注的角度卻與市場不同。“任何個人都無法預測下一步具體政策什么時候出臺，具體出臺什么內(nèi)容，我更在意經(jīng)濟的大趨向如何，以及在大經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)政策取向會如何。”

　　在他看來，需要明確的是，在任何大國經(jīng)濟體中，房地產(chǎn)都發(fā)揮著實質(zhì)意義上的龍頭支柱性產(chǎn)業(yè)作用。在中國，2012年商品房銷售額在6.4萬億左右，占中國GDP的比重百分之十幾;如果算全口徑，把保障房、工業(yè)廠房、農(nóng)村自建房等都算上，銷售額超過10萬億，占GDP的份額超過20%。這意味著假如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，沒有任何產(chǎn)業(yè)能對沖其對經(jīng)濟的影響。

　　從我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的大趨勢出發(fā)，王海認為，短期內(nèi)尋找一個可以替代房地產(chǎn)的行業(yè)并不現(xiàn)實，理想的模式是房地產(chǎn)業(yè)進行正確的政策轉(zhuǎn)型。“走差別化、市場化、制度化發(fā)展的道路，沒有第二道路可以選擇。”王海表示。

　　他坦言，自己并不做特別短期的判斷，他關注的是投資標的企業(yè)盈利狀況以及未來三年的盈利趨勢。政府對各個主要產(chǎn)業(yè)都有相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，投資必須關心當前以及未來的盈利趨勢。“對于我們而言，政策可能沒有辦法預測，但盈利可以去分析。只要明了大的趨勢背景，將研究工作做扎實，企業(yè)當前及未來一段時間的盈利趨勢是可以把握的。”#p#副標題#e#

　　因此，他提出，針對第二個誤區(qū)，正確的行動是，盯住企業(yè)盈利趨勢，而不是去臆想政策。

　　房價不應是

　　所有人關注的焦點

　　說到房地產(chǎn)，除了政策外，最引發(fā)關注的焦點問題無非是房價，無論是過去的市場波動還是政府的措施，均跟房價漲跌密切關聯(lián)。王海表示，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于過去“價格上漲—輿論壓力—政策打壓—股價下跌”以及“價格下跌—經(jīng)濟過冷擔憂—政策鼓勵—股價上漲”這種循環(huán)反饋鏈條所導致的。在較長時期內(nèi)，這種“條件反射”式的互動結(jié)果不斷強化，以至于今天，投資者思維已經(jīng)被固化。

　　通過過去一年多的觀察，王海認為，目前值得注意的是，新一屆政府從不談房價，而是反復強調(diào)要大力建設保障房，同時強調(diào)要將“閑不住的手”換為“市場的手”等。他認為，目前國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)中，“閑不住的手”集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中，諸如：限購、限價、限融資、限利、限售、限地價、限貸等。

　　王海認為，在市場化、差別化、制度化的趨勢方向下，可以展望不遠的未來，政府只管且管好該管的東西，對于本來應該由市場決定的會交還給市場。新的信號使他堅信，政府可以從容地實行房地產(chǎn)市場的根本制度性建設，而不被短期價格問題所捆綁。對投資者而言，就意味著過去所形成的“房價—股價”的條件反射不再存在，更有必要關注盈利及其趨勢，而非政策臆想。

　　2012年年底，王海就判斷，今年年初可能是房地產(chǎn)股相對較差階段，對于此前的調(diào)整他也有預料，但在其投資邏輯中，依舊認為地產(chǎn)股未來將會越來越好。他認為，兩會期間的調(diào)控預期或負面效應最明顯，國五條對于短期市場利空，更主要體現(xiàn)在市場情緒方面，而仔細分析國五條的具體政策，他尋找到市場忽略的信息，那就是“對于供過于求的城市，地方政府要采取積極有效措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”在他看來，這已經(jīng)很明顯體現(xiàn)出政府調(diào)控的差別化思路。

　　“只要調(diào)控政策大方向是按照市場化、差別化以及制度化路徑進行，房地產(chǎn)投資的邏輯就沒有理由改變。A股市場中，什么行業(yè)目前不存在產(chǎn)能過剩現(xiàn)象？什么行業(yè)不存在融資泛濫現(xiàn)象？什么行業(yè)已完成國際估值體系接軌？”三個問題的回答，依舊指向他所鐘情的房地產(chǎn)行業(yè)。“如果投資者是尋找真正的成長股，萬科、保利、榮盛等均擁有持續(xù)8年以上的年度復合增長率在30%以上的業(yè)績歷史表現(xiàn)，且未來至少三年或仍將持續(xù)快速成長，A股中能夠與他們比肩的優(yōu)秀成長公司實在是少。”王海說。