摘要：3月31日晚間出臺的廣州市“國五條”新政落地細則中，其房價調(diào)控目標比市場預(yù)期的更加嚴厲。在《實施意見》中對房價控制目標的解釋是，從嚴制定房價控制目標，明確2013年廣州市新建商品住房價格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。和以往不同的兩點是，一是房價控制目標的對象調(diào)整為新建商品住房，不含保障性住房；二是改變了2011年房價控制目標與GDP和城市居民人均可支配收入增幅掛鉤的做法，而是將房價漲幅與年度城市居民人均可支配收入實際增幅（即城市居民人均可支配收入名義增幅與CPI增幅的差值）掛鉤，更直接反映了住房價格與居民住房支付能力的關(guān)系。

　　根據(jù)廣州市政府工作報告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數(shù)即CPI漲幅控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價目標大概為不超過7.5%左右。

　　前兩年順利完成調(diào)控目標

　　“7.5%的控制目標”比前兩年“國八條”之后的房價控制目標更加嚴苛。

　　2011年廣州的房價控制目標是“2011年新建住房價格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”，并未與CPI掛鉤，即當年的房價調(diào)控目標是不高于11%。而根據(jù)市國土房管局的數(shù)據(jù)，2011年廣州全市十區(qū)新建商品住宅均價為13401元/m2，同比僅上漲2.6%，順利完成當年調(diào)控目標。到2012年，廣州市國土房管局公布的全年新建商品住宅均價為14044元/m2，同比上漲4.8%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅。

　　今年15097/m2才能達標

　　2012年廣州十區(qū)新建商品住宅均價為14044元/m2，如果按今年房價調(diào)控目標大概不超過7.5%左右的漲幅來設(shè)定，2013年廣州十區(qū)新建商品住宅均價的目標可能被鎖定在15097元/m2左右。但從今年1月和2月的房價情況看，1月廣州十區(qū)網(wǎng)上簽約均價為15946元/m2，2月高達16298元/m2。據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心對陽光家緣簽約數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2013年3月廣州十區(qū)網(wǎng)簽一手住宅為8095套，均價高達17177元/m2，已明顯高于今年的房價控制目標界限。

　　達標重任落在南沙和花都

　　觀察到，從第一季度的簽約數(shù)據(jù)來看，中心六區(qū)各區(qū)的均價已全部超標，除黃埔為15813元/m2外，其余五區(qū)基本在2萬~4萬元/m2。而另外四區(qū)中，蘿崗第一季度因有較多高端產(chǎn)品簽約而把均價拉升至1.77萬元/m2左右，番禺均價還比較穩(wěn)定，在1.55萬元/m2左右，低于“15097元/m2”指標線的只有花都和南沙兩區(qū)�；ǘ家患径染鶅r約8603元/m2，南沙約11172元/m2。

　　今年第一季度的十區(qū)房價和去年同期相比已有20%的增幅，和廣州預(yù)計的今年房價調(diào)控目標漲幅7.5%相比，已超近三倍。這也意味著廣州在接下來的三個季度內(nèi)，將面臨前所未有的房價調(diào)控壓力。因此，有不少業(yè)內(nèi)人士認為，今年樓價達標的重任將落在南沙和花都上，同時其他區(qū)域中，也會更加放開“剛需”盤的預(yù)售，同時可能對高價盤的預(yù)售批準和網(wǎng)簽量收得更緊。而那些買了高價盤的業(yè)主，則可能會面對很長時間也無法網(wǎng)簽的情況。另外，還有人認為，不排除“裸賣”風卷土重來。但這次并不是因為市場不好“以低價換量”，而是賣毛坯的話，網(wǎng)簽價格會偏低，更有利于項目被批準預(yù)售和放開網(wǎng)簽。

　　廣州疑似開始實施“限價”

　　前兩天，有人爆出廣州已經(jīng)暗暗開始施行“限價令”，多個擬漲價的新盤未能取得預(yù)售證。而這個情況如果屬實，也在一定程度上反映了廣州“國五條”細則中的“不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證”確實說到做到。不過，有開發(fā)商認為，這樣的做法等于“限購又限價”，或許之后在推新貨時，開發(fā)商會更多賣毛坯房或者降低裝修標準以求過關(guān)。對此，有市民擔心，雖然表面上看不漲價總是好事，但會不會出現(xiàn)盡管數(shù)據(jù)達標，但老百姓并沒有得到真正好產(chǎn)品的結(jié)果？