摘要：從已經(jīng)公布的各地細(xì)則來看，主要涉及了包括強(qiáng)化限購、明確房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行差異化信貸、提高預(yù)售監(jiān)管等方面的措施。而這些措施分別影響了哪類消費(fèi)人群，下面小編為您一一分析。

　　措施：限購升級(jí)

　　主要影響人群：改善需求、投資需求

　　北京版細(xì)則規(guī)定，自3月31日起，“本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。”而且，對(duì)騙取購房資格的家庭，規(guī)定5年內(nèi)不得在本市購買住房。

　　廣州版細(xì)則也從嚴(yán)、從緊執(zhí)行住房限購措施，不僅將購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）之前，還規(guī)定“對(duì)非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳交1年以上調(diào)整為自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上，”并對(duì)非戶籍家庭補(bǔ)繳納稅證明不予認(rèn)可。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京政策除了在原有最嚴(yán)格的限購政策基礎(chǔ)上，對(duì)北京市單身戶籍人口做了更嚴(yán)格、更進(jìn)一步的限制，上海政策強(qiáng)調(diào)對(duì)以往政策的執(zhí)行與落實(shí)，并就執(zhí)行過程中的各類細(xì)節(jié)進(jìn)行羅列�？傮w而言，上海在“原地踏步”，廣州在“繼續(xù)微調(diào)”，北京“激流勇進(jìn)”。#p#副標(biāo)題#e#

　　措施：明確房價(jià)調(diào)控目標(biāo)

　　主要影響人群：自住型剛需、改善型需求

　　在3月25日，廣東省率先發(fā)聲，第一個(gè)公布“國五條”實(shí)施細(xì)則后，3月31日，廣州、深圳最終出臺(tái)各自的實(shí)施細(xì)則，均將2013年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為新建商品住房價(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。

　　而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)均是如此。

　　相比之下，北京2013年本市房價(jià)控制目標(biāo)為，全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　上海則根據(jù)本市居民人均可支配收入增長等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、物價(jià)水平，將房價(jià)調(diào)控目標(biāo)定位按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，對(duì)比以往，今年各地的房價(jià)控制目標(biāo)，有兩處新變化：一是在房價(jià)指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價(jià)上漲因素，調(diào)控目標(biāo)更高。北京從七個(gè)方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房價(jià)控制目標(biāo)——新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　措施：差異化信貸

　　主要影響人群：改善需求

　　國五條中提出，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　從北京版細(xì)則來看，要求在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　上海則提出嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款;嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。

　　分析認(rèn)為，就公積金貸款政策的落實(shí)情況而言，北京相比上海、廣東的主要城市都要嚴(yán)格，尤其是如今公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后；對(duì)于商業(yè)貸款，“差異化”的信貸政策不僅僅體現(xiàn)在首套與多套房貸的區(qū)別對(duì)待，各城市還可以依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際市場風(fēng)險(xiǎn)情況制定首付與利率細(xì)則的差異化，鑒于此，商貸在三省市總體執(zhí)行力度應(yīng)該趨同，即便有略微差別，也是政策允許范圍之內(nèi)。#p#副標(biāo)題#e#

　　措施：20%個(gè)稅征收

　　主要影響人群：二手房購買者

　　有媒體統(tǒng)計(jì)稱，對(duì)最受關(guān)注的“20%個(gè)稅”問題，有23個(gè)城市在細(xì)則中只字未提。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授陳則明表示，“國五條”的核心內(nèi)容是20%個(gè)稅政策，但是這一點(diǎn)在地方細(xì)則上并沒有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策，但是如何嚴(yán)格、怎么執(zhí)行都沒有明確，到底怎么做還是未知之?dāng)?shù)。他分析，各地的細(xì)則都沒有將具體措施公布，因此在落實(shí)上有一定難度。

　　陳則明分析，細(xì)則實(shí)施的障礙之一是中國大部分二手交易房的價(jià)格并不在交易中心的數(shù)據(jù)庫中，“數(shù)據(jù)庫信息的完善基本在98年之后，但二手房中有很大一部分是老房子，所以大部分房子還是會(huì)按照不能核實(shí)房屋原值的情況征收1%的稅。”

　　房地產(chǎn)專家韓世同則表示，地方政府沒有信貸及稅收方面的管轄權(quán)，二手房個(gè)稅及二套房貸落實(shí)還需要稅務(wù)部門和央行相互配合，“現(xiàn)在地方把皮球踢給了稅務(wù)部門和央行，但這些部門還沒有明確的回應(yīng)”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在其他稅收方面，上海是唯一試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市，相比其他城市略嚴(yán)，但是僅針對(duì)新房市場征稅的做法對(duì)市場的影響實(shí)在有限。

　　措施：提高預(yù)售監(jiān)管

　　主要影響人群：新房購買者

　　按照廣州31日晚間發(fā)布的細(xì)則，廣州樓市限購、限價(jià)雙雙升級(jí)，除了叫停外地人補(bǔ)繳納稅證明和社保購房，還明確提出要“引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證;超過申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

　　杭州版細(xì)則也明確將通過加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，提高商品房預(yù)售門檻等措施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊同品質(zhì)在售樓盤價(jià)格、且不接受約談指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，暫不辦理價(jià)格備案手續(xù)，暫不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　張大偉表示，對(duì)高于之前預(yù)售的項(xiàng)目和高于周圍價(jià)格的項(xiàng)目限制預(yù)售，如果執(zhí)行，將影響開發(fā)商加快取得預(yù)售證，小漲多期開盤，在增加供應(yīng)的同時(shí)也將明顯抑制房價(jià)上漲幅度。對(duì)高于區(qū)域均價(jià)的部分豪宅明顯不利。#p#分頁標(biāo)題#e#