摘要：隨著各城市出臺房地產調控細則或房價控制目標，新盤銷售和價格漲幅將面臨更嚴格的行政管控。多城市公布的調控細則明確提出，對商品住宅的預售申報價格實行指導，不接受國土房管部門指導的，暫停核發(fā)預售許可證，超過申報價格銷售的，不得網上簽訂商品房買賣合同。

　　業(yè)內人士指出，這意味著售價過高和漲幅過快的樓盤入市可能受阻，只有定價符合要求的新盤才能進入市場銷售，市場供需矛盾在短時間內將加劇，房企利潤也會進一步被壓縮。

　　新盤定價將被嚴控

　　北京版細則調控最嚴，北京市政府將通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應，并首次提出，“對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。

　　北京2013年房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。而北京市房地產業(yè)協(xié)會2013年1月6日發(fā)布的數據顯示：2012年，北京商品住房共簽約23萬套，同比上漲36.9%；新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。按此推算，今年北京新建商品住房成交均價也將維持在2萬元/平方米左右。

　　了解到，目前北京五環(huán)至六環(huán)之間的絕大部分新盤價格已超過2萬元/平方米，六環(huán)外新盤價格大多在17000元/平方米。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，政府要完成房價控制目標，肯定會限價。至少在今年上半年，別墅、花園洋房和高價樓盤，以及漲幅過快的樓盤，都難以拿到預售證。

　　廣州市調控細則也提到，要加強商品房銷售價格監(jiān)管，引導開發(fā)企業(yè)理性定價。廣州地產業(yè)內人士透露，近期廣州市區(qū)多個擬漲價新盤未能拿到預售證。

　　相關研究機構（廣州）研究總監(jiān)鄒瑞蓉表示，目前，廣州越秀區(qū)、天河區(qū)等中心區(qū)域的新盤基本上都是3萬元/平方米的高價樓盤。由于政策剛出，雖然在統(tǒng)計數據中尚未發(fā)現(xiàn)高價盤降價的情況，但不排除4月份會出現(xiàn)此類情況。

　　政府限價，限多少才算合理呢？宋延慶表示，北京各區(qū)縣可能會以北京市房價控制總體目標為依據，統(tǒng)計轄區(qū)內各地塊的市場成交均價，再規(guī)定該地塊新盤的價格區(qū)間。滿足該價格區(qū)間的新盤才會發(fā)放預售證。鄒瑞蓉也認為，廣州市國土房管部門也會根據市內各區(qū)域的市場均價，限定該區(qū)域內的新盤銷售價格區(qū)間。

　　房企利潤被擠壓

　　在限價的政策背景下，房企的利潤將會被進一步壓縮。

　　針對有關北京今后新建商品房的利潤或難超過5%的報道，宋延慶認為，房企凈利潤因該政策而下降不可避免，不排除部分項目的凈利潤降至5%左右，但房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

　　亞太城市房地產協(xié)會會長謝逸楓表示，房企利潤不超過5%的說法不成立。“限價肯定會讓房企利潤空間收窄，但只有5%的凈利的話，房企都得轉型做其他行業(yè)了。這么低的利潤，誰還會去投資周期長、風險高的地產項目。因此，這種說法站不住腳。”

　　政府限價，受影響較大的是中小房企。因為它們項目少，抗風險能力不夠強，也沒有龍頭房企融資和拿地的成本優(yōu)勢。這在一定程度上反而利好龍頭房企。

　　此外，房企土地增值稅將加重，也將擠壓房企的利潤空間。4月2日，北京市地稅局聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會出臺房地產稅收新政，規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。對100%<預計增值率≤200%的項目，按照銷售收入的5%預征土地增值稅;對預計增值率>200%的，按照銷售收入的8%預征土地增值稅;對容積率小于1.0的項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。