摘要：按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購(gòu)、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級(jí)調(diào)控。

　　調(diào)控政策升級(jí)為“史上最嚴(yán)”

　　首先是各地明確調(diào)控目標(biāo)。針對(duì)北京細(xì)則中提到的“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定”，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，全國(guó)對(duì)于房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)，提得更多的是穩(wěn)中有降，調(diào)控肯定會(huì)有效果。

　　其次，限購(gòu)、限貸進(jìn)一步嚴(yán)格加強(qiáng)，再次顯示出政府調(diào)控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，對(duì)單身人士限購(gòu)的進(jìn)一步從嚴(yán)，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助于進(jìn)一步遏制為購(gòu)房而假離婚的情況大量出現(xiàn)，以抑制部分人群的投機(jī)行為。

　　另外，相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段，將全方位從預(yù)期上“催降”房?jī)r(jià)。從政策上看，各地不僅明確規(guī)定將嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，同時(shí)國(guó)務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　程浩業(yè)表示，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消，再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策，會(huì)讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期，為市場(chǎng)降溫。

　　政策“組合拳”更加全面

　　除去上述政策，地方版細(xì)則中還包括保證供應(yīng)、價(jià)格引導(dǎo)和打擊中介違法亂象等手段。

　　首先，地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面，兩市均表示將在開發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目。

　　除此以外，在政策細(xì)節(jié)上，各地均要求加強(qiáng)對(duì)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。上海更是要求，對(duì)擅自超過備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。同時(shí)，多地進(jìn)一步重申將嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認(rèn)為，以上政策“組合拳”只要執(zhí)行得力，就一定能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。

　　房企與銀行或間接“配合”調(diào)控

　　就在調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向之際，不少房地產(chǎn)開發(fā)商卻逆勢(shì)上調(diào)銷售目標(biāo)。萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)重量級(jí)開發(fā)商最近半個(gè)月紛紛公布了2013年的銷售和開發(fā)目標(biāo)。大部分開發(fā)商逆勢(shì)上調(diào)今年的開發(fā)面積、銷售金額以及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指標(biāo)。

　　根據(jù)逆勢(shì)上調(diào)的目標(biāo)，房企加大借債力度和開發(fā)增量。32家已公布年報(bào)的上市房企2012年末的總負(fù)債已超過7700億元，總的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72%以上。與此同時(shí)，這些公司手中存貨總計(jì)價(jià)值6092億元，較2011年末上升20%以上。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)商存貨的大規(guī)模上升，并不是傳統(tǒng)意義上單純?nèi)ザ诜e商品房，其意義還包含房企新獲取項(xiàng)目及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。浙商證券研究所所長(zhǎng)鄧宏光認(rèn)為，房企在全國(guó)范圍內(nèi)加大開工建設(shè)，將對(duì)新房市場(chǎng)的供需平衡起到積極作用。

　　與此同時(shí)，地方版細(xì)則明確要求進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例。對(duì)此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機(jī)行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯，這將給樓市降溫。

　　在這種情況下，四大行在3月下旬發(fā)布的年報(bào)中都紛紛表示，將“積極配合落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而就在此前一段時(shí)間，不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對(duì)個(gè)人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。對(duì)此，北京銀行一位一線人士表示，不管是二套房還是首套房，現(xiàn)在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹(jǐn)慎，房貸總量或?qū)⒂兴�下降�?/p>