摘要：由于樓市調(diào)控“國五條”地方細(xì)則開始在3月最后一周密集出臺。25日，廣東已率先公布其相關(guān)細(xì)則，部分城市二手房市場成交量出現(xiàn)高位回落態(tài)勢。專家認(rèn)為，在政策“真空期”搶搭“末班車”造成的成交火爆現(xiàn)象，也將隨著“末班車”到站而終結(jié)，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

　　這個點(diǎn)兒買房流行“閃簽”

　　在上海一家銀行工作的唐小姐，上周末剛剛搬進(jìn)新租的房子，正準(zhǔn)備開始新的生活，就接到了房東的電話：“實(shí)在對不起，這房子我今天賣了，請搬出來吧。”

　　前一天還在出租，后一天就把房子給賣了，這樣的房東近期并不少見。從上海多家房產(chǎn)中介了解到，由于擔(dān)心樓市調(diào)控“國五條”地方細(xì)則可能在3月底出臺，二手房買賣雙方都急于成交，在價格上各有讓步。21世紀(jì)不動產(chǎn)在上海部分門店成交客戶中有30%以上是“閃簽”，個別門店單日八成以上成交量都是這種“一拍即合”型的。

　　“3月上海二手房成交量很有可能超過3萬套，甚至?xí)�超過2009年11月3.2萬套的紀(jì)錄。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，目前僅德佑的成交量就環(huán)比增長了3.5倍-4倍。

　　由于地方版細(xì)則尚未落地，政策的“末班車效應(yīng)”使得3月以來的二手房市場尤為活躍。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)顯示，在“國五條”細(xì)則出臺后的第一周，該機(jī)構(gòu)所監(jiān)測的14個重點(diǎn)城市中，二手商品住宅成交套數(shù)幾乎全線暴漲，多個城市單周成交量環(huán)比增幅超過300%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年一季度，北京二手房交易量將超過6萬套。不過對于中介市場而言，這只是短暫的繁榮，下兩個季度或?qū)⒂瓉硇≈薪殚T店關(guān)閉潮。

　　上海中原地產(chǎn)金楊店工作人員稱，進(jìn)入3月的最后一周，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時間的火爆情形相比，已不可同日而語。“現(xiàn)在客戶也不急著連夜過戶了，‘閃簽’的情況也很少，特別是買家產(chǎn)生觀望情緒，交易量明顯下降。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月政策真空期透支了市場需求，同時地方落實(shí)"國五條"的措施也會抑制部分需求，可以預(yù)見，隨著“末班車”到站，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

　　應(yīng)避免誤傷合理需求

　　“國五條”出臺后，為"突破"限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規(guī)避，網(wǎng)上甚至流傳著“離婚買房攻略”。

　　廣東只是“國五條”細(xì)則推出的一個開始，本輪調(diào)控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細(xì)則的具體情況出臺后再做打算。

　　25日晚間，廣東省人民政府網(wǎng)站公布《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，被稱為廣東版“國五條”細(xì)則出臺，意味著各地樓市調(diào)控大幕正式拉開，引發(fā)各種評論紛至沓來。不少業(yè)內(nèi)人士表示，該細(xì)則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實(shí)質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場預(yù)期。與之對應(yīng)的是，26日大盤大幅下跌的背景下，不少地產(chǎn)股逆市飄紅。

　　分析人士認(rèn)為，接下來其他一線城市的細(xì)則尤為關(guān)鍵，調(diào)控力度決定地產(chǎn)股走向。

　　細(xì)則不細(xì)“雪藏”問題

　　“20%個稅沒說如何執(zhí)行”、“房產(chǎn)稅及一二套房貸政策被‘雪藏’”、“簡直低于預(yù)期設(shè)想”。廣東省成為“出頭鳥”，細(xì)則一出就備受爭議。

　　發(fā)現(xiàn)，在其1400余字的文件通知中，對應(yīng)國務(wù)院“國五條”各項(xiàng)條款共涉及五方面內(nèi)容。但對大家普遍關(guān)心的二手房交易20%個稅究竟怎么征收，二套房貸首付和利率是否會提高，限購范圍是否會擴(kuò)大等內(nèi)容并無詳細(xì)規(guī)定。在其細(xì)則中，僅對二手房交易20%個稅僅提及“嚴(yán)格執(zhí)行”，但并未提出如何執(zhí)行。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，廣東版“國五條”并無調(diào)控房價誠意、并無調(diào)控政策新意。作為全國首個落地的地方版細(xì)則，廣東版調(diào)控的總基調(diào)是“保大于壓”，房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容難、重新強(qiáng)調(diào)了價格控制目標(biāo)、個稅20%和限購升級的政策局限于小部分城市，并把細(xì)則執(zhí)行的制定權(quán)下放到地方城市，這說明重要的政策執(zhí)行存在懸念。同時，他認(rèn)為，涉及市民普遍關(guān)注的諸如“個稅、限購、房貸”等關(guān)鍵性問題被“雪藏”，而內(nèi)容又缺乏地方實(shí)際可操作性，重要政策的制定權(quán)與落實(shí)權(quán)之間存在“踢足球”的嫌疑。

　　也有專家直言，在廣東版細(xì)則的第二條中，關(guān)于“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)購房需求”里的規(guī)定是“房價過快上漲的地區(qū)要及時采取限購措施”，“這樣的提法很模糊，什么是過快增長?如何界定是過快還是較快?這個標(biāo)準(zhǔn)怎么判定?”該人士表示出自己的擔(dān)心，如此模糊的調(diào)控細(xì)則讓接下來將出臺的各地方細(xì)則找到一個很好的“保護(hù)托詞”。

　　與此同時，也有分析人士認(rèn)為，盡管廣東版細(xì)則對二手房交易個稅征收辦法及二套房貸如何收緊等沒有詳細(xì)解釋，相關(guān)問題也需要各市執(zhí)行的細(xì)則來解答。但其明確要求廣州、深圳、珠海、佛山繼續(xù)限購，且原限購政策與“國五條”不符的立即調(diào)整，這就意味著，原本未納入限購的城市如廣州增城、從化等區(qū)域都將納入限購，范圍是有所擴(kuò)大的。“至于個稅計(jì)征辦法，由于需要等待國稅總局的具體解釋，因此在政策中沒有細(xì)談可以理解。”

　　未來“細(xì)則”或超預(yù)期

　　雖然在廣東版“國五條”細(xì)則推出后，市場預(yù)期各地未來一段時間也將相繼推出“國五條”細(xì)則，但從證券市場來看，調(diào)控并沒有產(chǎn)生多大的負(fù)面影響。

　　26日在大盤明顯調(diào)整的背景下，地產(chǎn)股走勢卻相對穩(wěn)健。“萬保招金”四朵金花僅萬科A小幅下跌0.18%，板塊指數(shù)出現(xiàn)微跌，走勢明顯強(qiáng)于大盤。“廣東只是‘國五條’細(xì)則推出的一個開始，后續(xù)各地“國五條”細(xì)則的力度是影響行業(yè)的主要因素。本輪調(diào)控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細(xì)則的具體情況”，某券商一地方分析師指出，不排除未來各地“國五條”細(xì)則可能出現(xiàn)超預(yù)期的可能。目前來看，政策環(huán)境仍較為負(fù)面，本周是各地政府落實(shí)各地方調(diào)控細(xì)則的時間窗口，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎看待地產(chǎn)板塊，耐心等待各地細(xì)則出臺后再做打算。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　華泰證券分析師周雅婷對于各地“國五條”細(xì)則的觀點(diǎn)是，將不太可能突破現(xiàn)有“國五條”劃定的框架，在保護(hù)剛需的基礎(chǔ)上做略微的修正概率較大，但政策對市場成交的影響，需要較長時間的驗(yàn)證。對于二級市場板塊走勢，周雅婷則認(rèn)為上下空間均不大。由于行業(yè)業(yè)績增速和估值依然對股價有安全支撐，維持目前位置板塊整體向下的空間不大，有一定相對收益的判斷。但向上的催化因素推動力和持續(xù)性仍然較弱，繼續(xù)維持短期觀望的投資建議。