摘要：20%個稅并非新政，杭州也在2004年施行過該政策。僅僅8個月時間，該政策就在杭州夭折。“杭州是在2004年1月強征二手房差額20%個稅的，但當年9月，政府低調(diào)叫停了這一政策。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東說到。

　　曹旭東表示，在20%個稅政策未實施前的一個月里，杭州二手房市場出現(xiàn)了交易量暴增的情形。而在政策正式實施的頭一個月，杭州二手樓市幾乎跌到了冰點。“政策實施前后，簡直是冰火兩重天。”

　　“國五條”細則頒布后，即將推行20%個稅的城市，是否會面臨與杭州類似的命運？

　　20%重稅轉(zhuǎn)嫁給買家

　　“國五條”細則中，征收二手房差額20%個稅的政策，對杭州市民來說并不陌生。

　　曹旭東表示，杭州強征20%所得稅的政策在2003年年底確定，在2004年1月正式施行。

　　杭州房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年杭州市商品房銷售均價為3939元/平方米，比上年增長了11.7%。

　　“官方當時公布的均價是不到4000元，實際上2003年杭州新開的樓盤中6000元/平方米以上的占到了近七成。而當時杭州市區(qū)的房價已經(jīng)漲到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高層說到。

　　“房價漲得太厲害了，有投資客看到了其中的機會，就趁機在杭州樓市進行炒作。杭州當時對商品房也做過調(diào)控，如期房轉(zhuǎn)讓要增加契稅，對二手房交易開征綜合稅、印花稅等。不過這些政策出臺后杭州房價仍然在上漲。”浙商建業(yè)一位市場部經(jīng)理說到。

　　在個稅政策確定到正式執(zhí)行的一個多月時間里，同目前各地二手房市場類似，杭州出現(xiàn)了搶房潮和過戶潮。但在政策落地后，杭州二手房交易陷入僵局。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，當時杭州共有600多家中介公司，在實施個稅政策的8個月，平均每周都會有兩家中介公司歇業(yè)。

　　盡管二手房市場被“冰凍”，但杭州房價卻出現(xiàn)了小幅上漲。

　　華邦地產(chǎn)營銷總監(jiān)王慧表示，2004年時杭州市場自住的需求量較大，賣家把個稅負擔都轉(zhuǎn)嫁到了買家身上，這在一定程度上助推了房價。

　　“個稅政策還促使買家紛紛涌向新房市場，短期內(nèi)新盤交易量大幅增加，也刺激了房價小幅上揚。”王慧說。

　　她進一步表示，2004年上半年，上海的房價漲幅高達20%，而杭州房價的增幅卻只有5%左右，這說明20%個稅政策還是有一定效果的。但當時市場供求關(guān)系嚴重失衡，所以房價上漲的趨勢并沒有抑制住。

　　2004年9月，因個稅被轉(zhuǎn)嫁給買家等原因，杭州市政府對20%個稅政策作出調(diào)整，由強征改為“主動申報”。隨后，杭州房價再度大漲。

　　曹旭東指出，到2004年底杭州市主城區(qū)7000元/平方米的房子已經(jīng)很少，均價漲至10000元/平方米左右。據(jù)杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布，2004年12月底，杭州全市商品房成交均價漲至8500多元/平方米，比2003年約4000元/平方米的成交均價上漲了近一倍。

　　政策為何短命？

　　到底是什么原因，造成了杭州個稅政策如此短命？

　　浙商建業(yè)一位經(jīng)理表示，雖然短期內(nèi)需求涌向新房市場對開發(fā)商是利好消息，但長期來看，對開發(fā)商來說卻是利空。

　　“即使是剛需購房者，也有少部分的投資需求在其中。購房者希望自己的房產(chǎn)能增值，并在未來獲得這部分增值的收益。當時杭州市場已經(jīng)有了大量改善性需求，想把手中的二手房賣掉后再置換更大的房子，但個稅政策也讓這部分人群暫緩了入市的腳步。”曹旭東表示，新房市場在經(jīng)歷了短期的活躍后，交易量也開始下滑。

　　“2004年上半年，杭州房地產(chǎn)投資增速有所放緩，開發(fā)商拿地意愿降低，有部分房企看空未來一兩年的市場。新房市場在年初經(jīng)歷了短暫的活躍后，下半年也開始陷入僵局。”曹旭東指出，市場預期的變化，讓杭州政府相關(guān)部門感到有壓力，所以20%個稅政策只實行了8個月就悄然退市了。

　　曹旭東表示，除了開發(fā)商投資意愿下降引發(fā)政府關(guān)注外，政策“一刀切”，誤傷了剛需，也是20%個稅政策被叫停的主要原因。

　　“杭州政府當然希望為樓市降溫，但政策并未劃定哪些房產(chǎn)可以免稅、免征多少，由于沒有給改善需求空間，政策過于剛性，在抑制房價快速上漲的同時，對市場也造成了一些不必要的傷害。”曹旭東說。

　　杭州高力國際一位高層表示，改善性需求由于被誤傷，延遲了入市時間。

　　與2004年杭州個稅政策“一刀切”不同的是，中央此次對20%個稅政策或?qū)⒔o予一定的彈性空間。此前，有媒體報道，財政部、住建部、國稅總局已經(jīng)著手制定包括“保護剛性需求”在內(nèi)的國五條執(zhí)行細則，除保留了居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區(qū)別性征收20%個稅。

　　“地方細則還沒有出臺，個稅政策究竟是從嚴還是放寬，以及政策將執(zhí)行多長時間，目前仍不確定，但未來樓市波動風險將明顯加大。”21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔說。