摘要：3月1日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布。這一政策被稱為“國五條”實(shí)施細(xì)則。就在2月下旬，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了旨在抑制房?jī)r(jià)過快上漲、繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控的“國五條”。

　　專家認(rèn)為，“國五條”及實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步明確了調(diào)控從嚴(yán)的基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)及成交都會(huì)產(chǎn)生明顯影響。隨著地方調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)公布，“一路高漲”的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有所降溫。

　　在抑制房?jī)r(jià)等方面，盡管“國五條”細(xì)則尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但市場(chǎng)預(yù)期正在改變，近兩日北京等地二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。分析人士認(rèn)為，搶搭“政策末班車”效應(yīng)將使二手房市場(chǎng)迎來短暫的交易高峰。

　　細(xì)則  側(cè)重抑制投機(jī)投資性需求

　　“國五條”細(xì)則指出，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化”。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，要求地方政府從6個(gè)方面嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　其中，在“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”方面，稅收政策成為最大亮點(diǎn)。細(xì)則中明確，“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說，這是首次明確二手房交易中的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按照個(gè)人所得的20%征收。“此前北京的個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。統(tǒng)一成差額的20%后，將會(huì)明顯增大交易成本”。

　　張旭指出，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購買需求及業(yè)主出售意愿都將會(huì)受到明顯影響，最終導(dǎo)致成交量的下滑“相對(duì)于收緊二套房信貸政策而言，個(gè)稅新政對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也指出，依據(jù)這項(xiàng)細(xì)則，對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，以及需要首付30%的客戶而言，“相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大地提高了首次置業(yè)人群的購房成本”。

　　除此之外，為了全面抑制投機(jī)投資性需求，細(xì)則中將“限價(jià)、限購、限貸”的政策標(biāo)準(zhǔn)和范圍更加嚴(yán)格化和具體化。在限購方面，要求地方政府進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；在限貸方面，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要求銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)城市當(dāng)?shù)刈》?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　“將二手房交易作為抑制重點(diǎn)，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本。”全國政協(xié)委員、南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)邱立成說，收緊信貸政策，對(duì)以短期買賣為目的的炒房客無疑是“當(dāng)頭一棒”。

　　背景　重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，促使“國五條”及實(shí)施細(xì)則在兩會(huì)前夕出臺(tái)的重要原因，是因?yàn)榇汗?jié)前后乃至去年下半年以來，全國重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛。

　　在“國五條”實(shí)施細(xì)則發(fā)布同日，中指院發(fā)布2月住宅市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，2013年2月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9893元/平方米，環(huán)比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲。

　　100個(gè)城市中，有74個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，26個(gè)城市環(huán)比下跌。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市比1月增加10個(gè)，其中，常熟、福州、金華、揚(yáng)州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間;房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市比1月減少9個(gè)，26個(gè)城市跌幅居前幾位的依次是溫州、�？凇⑷齺�，跌幅在2%至4%之間。

　　值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16596元/平方米，環(huán)比1月上漲1.09%。其中，深圳、廣州環(huán)比漲幅均超過2%。

　　中指院的住宅“百城價(jià)格指數(shù)”和統(tǒng)計(jì)局的“70大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況”相互印證。22日，在“國五條”出臺(tái)后兩天，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別有53個(gè)城市上漲，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。

　　中指院指出，2月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格自2012年6月以來連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲 ，但漲 幅縮 小至0.83%;同比連續(xù)第三個(gè)月上漲，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)分析，去年年底以來，住建部政策明確支持合理的改善性需求，新增貸款增長(zhǎng)顯著，使得企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期樂觀，市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，全國主要城市樓市依然延續(xù)2012年下半年整體上行的趨勢(shì)。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)的漲幅更多體現(xiàn)在一線城市的二手房市場(chǎng)中，而這部分市場(chǎng)往往是投機(jī)投資性需求活躍區(qū)域。

　　影響　多地出現(xiàn)“突擊搶房”

　　“國五條”及實(shí)施細(xì)則先后出臺(tái)，盡管在抑制房?jī)r(jià)等方面尚未出現(xiàn)立竿見影的效果，但北京等地二手房市場(chǎng)近日開始出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。

　　我愛我家多家門店的一位負(fù)責(zé)人說，從3月1日傍晚政策出臺(tái)后開始，整個(gè)周末許多經(jīng)紀(jì)人的手機(jī)就響個(gè)不停，有不少客戶、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關(guān)于“二手房交易個(gè)稅按差額的20%征收”的相關(guān)話題。

　　這位負(fù)責(zé)人說，消費(fèi)者問的最多的兩個(gè)問題是：“政策具體什么時(shí)間開始執(zhí)行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。與此同時(shí)，馬上就要簽合同的交易雙方，都有盡快簽訂合同辦理過戶的意愿；剛剛簽訂購房合同的交易雙方，則期盼房子盡快網(wǎng)簽過戶；此外，近期有購房計(jì)劃，或出售意愿較為迫切的業(yè)主，希望及早達(dá)成交易的意愿也更加強(qiáng)烈。

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環(huán)比前一日增長(zhǎng)了近三成;新增房源委托量則增長(zhǎng)了近四成。

　　“我們的咨詢熱線一直處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，為了滿足交易雙方希望迫切達(dá)成交易的心態(tài)，我們已經(jīng)啟動(dòng)了在資質(zhì)核驗(yàn)、成交網(wǎng)簽、貸款審批等各個(gè)交易環(huán)節(jié)的應(yīng)急預(yù)案”。這位負(fù)責(zé)人說。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，僅3月2日，該機(jī)構(gòu)二手房網(wǎng)簽量突破千套，達(dá)到1059套，創(chuàng)下休息日最高交易記錄。張大偉說，由于“國五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)突然，力度超過預(yù)期，這幾日二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)量將持續(xù)走高。

　　不僅僅是北京市場(chǎng)，受“國五條”細(xì)則中“交易二手房計(jì)征20%個(gè)稅”的影響，上海、南京、武漢等地也先后出現(xiàn)了二手房交易量猛增、購房者排隊(duì)過戶的現(xiàn)象。

　　胡景暉亦分析指出，“國五條”執(zhí)行細(xì)則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應(yīng)影響，二手房交易勢(shì)必將迎來一波高峰。但在各地執(zhí)行細(xì)則正式出臺(tái)后，二手房交易量才可能進(jìn)入低谷，并帶來價(jià)格方面短暫的滯漲期。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，此次政策出臺(tái)由于側(cè)重于提高交易稅費(fèi)，因此，不可避免地會(huì)波及部分買家“賣家將成本轉(zhuǎn)嫁后使購房者購房成本增加;另外，部分買房人可能會(huì)暫緩購買計(jì)劃而繼續(xù)租房，可能推高租賃市場(chǎng)價(jià)格。”

　　全國政協(xié)委員、中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在接受采訪時(shí)表示，“國五條”及細(xì)則出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)有望趨于平穩(wěn)。他認(rèn)為，從行業(yè)角度看，各地將房?jī)r(jià)年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài)。