摘要：就在市場認(rèn)為2013年有“量升價漲”的好兆頭時，調(diào)控從嚴(yán)傳言四起、2月中旬“新國五條”出臺，讓市場突現(xiàn)變數(shù)。那么，新政策會給高溫的2013樓市澆一盆冷水嗎？原本開發(fā)商大刀闊斧制定的全年銷售計劃會全盤推翻嗎？2013福州樓市會否出現(xiàn)“虎頭蛇尾”？

　　售樓部提早開市

　　春節(jié)期間，發(fā)現(xiàn)福州多個樓盤，提早開工銷售，從正月初二開始就開門迎客，按正常時間上下班。部分樓盤在除夕當(dāng)天還開門迎客。甚至有些樓盤春節(jié)期間不打烊，全年無休。

　　“為的就是保持此前的銷售熱度不斷檔。”眾所周知，在2013年新年后，大福州各區(qū)域在售樓盤均呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢，不僅閩侯區(qū)域的剛需產(chǎn)品備受追捧，部分高端樓盤的去化率也明顯提高。

　　可以說，今年春節(jié)前樓市已經(jīng)表現(xiàn)得十分活躍，前來看房的客戶明顯增多。在市場提前炒熱的情況下，為了延續(xù)熱度，許多項目都選擇春節(jié)不打烊或提早開市迎客。另一方面，春節(jié)正是購買實力雄厚的返鄉(xiāng)客購房的節(jié)點，誰也不愿錯失銷售良機。

　　在供應(yīng)上，與年初閩侯剛需盤獨占鰲頭不同，市區(qū)有保利香檳國際、陽光凡爾賽、融僑錦江悅府、萬科金域中央、三盛國際公園拉菲公館等等改善型的大戶型推出。除了傳統(tǒng)置業(yè)火熱的新區(qū)，兼具投資價值的高端別墅，也迎來上市潮。中國貴谷、宏匯碟泉灣、世茂上游墅、華潤橡府、禹洲鼓山一號、陽光翡麗灣、龍旺康橋丹堤等樓盤新品紛紛亮相，并順勢推出預(yù)約優(yōu)惠。

　　在售價格普漲

　　而與去年春節(jié)樓盤清一色打出打折牌不同的是，“今年情況全反了，大多數(shù)樓盤都在漲價。”一業(yè)內(nèi)人士感嘆道。

　　放眼市場，春節(jié)期間，多個在售樓盤的價位較之春節(jié)前都有百元至千元的漲幅。如融信瀾郡在春節(jié)前價位已由18000元/漲至19500元/，在春節(jié)期間則漲至20000元/。香開新城目前價位在16000元/，三盛國際公園均價漲幅達到15%。金山閩江大道一樓盤原先打出的價格是“25層僅售15999元/起”，在春節(jié)期間則升至“25層16888元/起”。而更有開發(fā)商打出“南江濱4盤2月25日全面升值”的廣告，其中一樓盤單價上漲1000元左右。

　　即便如此，追漲人群也不在少數(shù)。從各樓盤了解的實際銷售情況來看，多個項目銷售現(xiàn)場客戶來訪量都不少，“而且今年客戶購房熱情也明顯高于去年。”智恒營銷吳劍平表示，今年春節(jié)期間，樓盤的銷售情況甚至超過去年，而與年初剛需盤走俏不同，今年市區(qū)改善型中大房源成為成交主力，保利香檳國際、萬科金域中央、融僑悅府銷售均不錯。此外，具有投資屬性的商業(yè)寫字樓如世歐王莊、中央第五街等項目也火了一把。

　　然而值得注意的是，超高端項目卻并未如此前預(yù)料成為銷售新增長點。“尤其是原本主推剛需房源的閩侯項目，在春節(jié)期間針對返鄉(xiāng)潮推出別墅項目，但效果并不如預(yù)期，也直接拉低了閩侯板塊的成交量。”

　　定價策略不變

　　在樓市持續(xù)回暖的背景下，2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了“完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，堅決抑制投機投資性購房”等五條意見（以下簡稱“新國五條”），包括限購城市和房產(chǎn)稅試點城市或?qū)㈦p雙擴軍；住房價格控制目標(biāo)重回市場；考核問責(zé)機制也將建立。

　　雖然“新國五條”以加強樓市調(diào)控為主基調(diào)，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前其對樓市的影響不大，絕大多數(shù)開發(fā)商未調(diào)整推盤定價策略，市場中的推盤節(jié)奏比較穩(wěn)定，延緩?fù)票P的動作也未出現(xiàn)。

　　博仕后營銷經(jīng)理林周就表示，現(xiàn)在的銷售定價都是根據(jù)年前確定的銷售策略在執(zhí)行，目前暫時沒有改變。

　　至于“新國五條”帶來的影響，智恒營銷吳劍平認(rèn)為，目前多個樓盤采取的就是少量多批、逐步小幅漲價的策略，每次同類產(chǎn)品的價格小幅上漲一點，根據(jù)實際銷售情況來定，策略十分靈活。

　　由于目前市場較為平穩(wěn)，開發(fā)商在2012年基礎(chǔ)上資金流動性增強，因此不必再像之前那樣單一追求銷量，更看重利潤率。

　　短期看，由于沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以在定價上并沒有調(diào)整，只是按照市場的趨勢在操作。未來隨著政策逐步發(fā)揮效應(yīng)，不排除有調(diào)低價格的可能。

　　轉(zhuǎn)折

　　3月調(diào)控或步步從緊

　　“新國五條”重申調(diào)控立場，同時為2013年樓市調(diào)控定調(diào)。

　　而在春節(jié)量價齊升的行情后，關(guān)于調(diào)控從嚴(yán)的坊間傳言四起。

　　其中，調(diào)控收緊傳得最多也被認(rèn)為最靠譜的一個手段是二套房首付提高至七成，或利率提高至1.3倍。許多人擔(dān)心一旦政策出臺，改善購房者會因此負擔(dān)加重，同時改善型大戶房源項目同樣銷售受阻。

　　智恒營銷總經(jīng)理吳劍平認(rèn)為，對于控制二套房貸的政策，在“兩會”后出現(xiàn)的可能性較大。而多個業(yè)內(nèi)人士也表示，在“兩會”后具體調(diào)控細則也將實施，同時更具針對性的地方性政策或也將出臺。至于會否有后續(xù)細則落地，則將取決于下一步市場的走勢。

　　而對于高端項目，由于受此前市場中社會事件影響，其銷售也被“拖累”。業(yè)內(nèi)人士林先生表示，“許多有錢人買房的意愿降低，變得謹(jǐn)慎起來。他們擔(dān)心，一旦未來全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，他們有多少套房一下就會浮出水面。這必然導(dǎo)致高端投資類物業(yè)未來銷售出現(xiàn)下滑。”

　　吳劍平也補充道，“可以肯定的是，出于對市場供應(yīng)以及房價的考慮，高端項目上市和銷售的控制肯定不會松口。因此接下來高端項目日子依舊不算好過。”#p#副標(biāo)題#e#

　　后市

　　做好兩手準(zhǔn)備

　　雖然從表面看來，福州樓市發(fā)展“按部就班”，但對于市場核心的開發(fā)商而言，由于“兩會”召開在即，2013年樓市的走向或在3月有個比較明確的說法。

　　“不管怎么樣都要做兩手準(zhǔn)備，一方面是根據(jù)原有節(jié)奏推盤，另一方面就是做好最壞的打算。”零距離營銷王維分析道，目前還是春節(jié)熱銷期，距離兩會甚至調(diào)控地方化實施細則的出臺尚有時間，在這段空檔期，購買力尚在不斷釋放，快跑搶市場才是上策，因此也有部分樓盤開始趕著簽約。而假設(shè)更為嚴(yán)苛的調(diào)控細則出臺，放棄目前平穩(wěn)市場緩?fù)票P是最不實際的選擇。

　　“調(diào)控不可能將購房者全部限制，一定是有保有壓。調(diào)控?zé)o論如何都是會保護乃至鼓勵首次置業(yè)需求，而根據(jù)市場研發(fā)產(chǎn)品肯定不會錯。”

　　吳劍平亦表示，從國家經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)業(yè)牽涉到數(shù)十個上下游行業(yè)，從經(jīng)濟維穩(wěn)擴大內(nèi)需出發(fā)，嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)的可能性不大，因此對兩會后的市場還是持樂觀態(tài)度。

　　據(jù)了解，由于在2012年樓市行情趨好，多個開發(fā)商在2013年均挑高了全年銷售目標(biāo)，很多開發(fā)商紛紛將資金投入土地市場擴大市場份額，2013年也將有多個純新盤入市，貨源十分充足。預(yù)計3月之后將有大批房源入市。

　　漲價幅度或趨緩

　　“新國五條確實能夠?qū)π袠I(yè)起到一定的警示作用，目的很明確，就是為目前過熱的市場降溫，震懾非理性的上漲和高房價。”林周表示。

　　因此開發(fā)商在價格方面會很謹(jǐn)慎�，F(xiàn)在對房價沒有看跌的，多數(shù)樓盤價格會穩(wěn)中有升，但漲勢或因“新國五條”的出現(xiàn)而趨于緩和。“不管調(diào)控有無實質(zhì)性內(nèi)容，政策的公布，或多或少會打亂部分開發(fā)商的陣腳，看不清市場，對于價格肯定會有所保留，以觀察市場反應(yīng)。”

　　一央企開發(fā)商還提到，地方政府把地價推得那么高，開發(fā)商漲價的意愿自然強烈。

　　諸多開發(fā)商也承認(rèn)，周邊新地塊高溢價率拍出，亦使得項目前景更為看好，漲價是遲早的事情。在2012年開發(fā)商以利潤換銷售賺到錢后，利潤就是開發(fā)商更為看重的，在此基礎(chǔ)上，對價格進行調(diào)整也是正常的表現(xiàn)。

　　有專家分析，政策要充分發(fā)揮作用尚需一段時間，雖然短期內(nèi)開發(fā)商不會改變定價策略，但隨著政策的落實到位，過熱的市場將會趨于理性，開發(fā)商必然會做出調(diào)整。一個樓盤每次推盤價格逐步上揚是很正常的，春節(jié)后漲價也是正常的市場反應(yīng)，但漲幅、上漲速度應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)。