摘要：房地產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后，一年一度的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃正在加速制訂，有望近期出爐。一名國(guó)土資源部人士介紹，該部已要求各地國(guó)土部門必須于今年3月底之前上報(bào)今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，由國(guó)土部匯總后向外界公布。

　　土地供應(yīng)關(guān)系未來(lái)房源供應(yīng)，甚至?xí)�影響到社�?huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，因此，該份供地計(jì)劃素為業(yè)界重視。

　　據(jù)悉，這一計(jì)劃有望在4月對(duì)外公開，這和此前幾年相比有所提前。2012年度計(jì)劃到當(dāng)年5月中旬才公開。上述人士表示，在國(guó)務(wù)院的新“國(guó)五條”出臺(tái)后，中央要求加快這一工作的進(jìn)度，此前幾年地方相關(guān)部門時(shí)有拖沓，不能在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)制訂該地區(qū)的供地計(jì)劃，進(jìn)而導(dǎo)致全國(guó)總體計(jì)劃往后拖延。

　　供地計(jì)劃連續(xù)三年未完成

　　2月20日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，此次會(huì)議發(fā)布了五項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的具體措施，因此外界也稱之為新“國(guó)五條”。與2011年的“國(guó)八條”相比，新“國(guó)五條”重在強(qiáng)調(diào)中央政策的延續(xù)性和地方政府的執(zhí)行力，在具體政策上并無(wú)太多新政。

　　上述人士表示，新“國(guó)五條”的出臺(tái)，說(shuō)明中央強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力，國(guó)土部在房地產(chǎn)供地問(wèn)題上，也將更加強(qiáng)調(diào)地方的執(zhí)行力。

　　新“國(guó)五條”要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智22日在“全國(guó)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會(huì)”上稱，要努力保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定，保證充足的增量，在編制今年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要統(tǒng)籌考慮，提前安排。

　　依照國(guó)土部的分類，保障房用地屬于“約束性”指標(biāo)，地方政府必須完成，而商品房用地屬于“預(yù)期性”指標(biāo)，這些計(jì)劃供應(yīng)的土地能否最終成交，要看整個(gè)市場(chǎng)行情及開發(fā)商的拿地意愿，對(duì)地方政府并無(wú)硬性考核要求。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，過(guò)去三年的土地供應(yīng)計(jì)劃均未完成。2010年全國(guó)住房供地計(jì)劃為18.47萬(wàn)公頃，實(shí)際完成12.54萬(wàn)公頃，落實(shí)率為67.9%。2011年計(jì)劃供應(yīng)21.8萬(wàn)公頃，實(shí)際完成13.59萬(wàn)公頃，落實(shí)率僅為62.3%，且在商品住房用地方面，無(wú)一個(gè)城市完成供地計(jì)劃。

　　到了2012年，國(guó)土部編制的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量為17.26萬(wàn)公頃，其中商品住房用地超過(guò)12.24萬(wàn)公頃。不過(guò)，由于2012年上半年土地市場(chǎng)行情不佳，國(guó)土部主動(dòng)將該計(jì)劃下調(diào)至15.93萬(wàn)公頃。

　　即便如此，2012年該計(jì)劃也未能完成。一份國(guó)土部的內(nèi)部資料顯示，2012年全國(guó)供應(yīng)房地產(chǎn)用地16.03萬(wàn)公頃，同比減少4.2%。住房用地供應(yīng)11.08萬(wàn)公頃，同比減少11.5%。

　　樓市“異動(dòng)城市”受監(jiān)管

　　在連續(xù)三年供地計(jì)劃不能完成的背景下，是否還需要地方增加土地供應(yīng)？此外，土地供應(yīng)并非等同于土地成交，地方政府推出的地塊多與寡，如果不能被開發(fā)企業(yè)購(gòu)得，也將與樓市供應(yīng)關(guān)聯(lián)不大。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)住宅用地成交量?jī)H占推出量的59.3%。從土地推出量和成交量比例來(lái)看，住宅用地成交量并不高。

　　此外，即使全國(guó)供地計(jì)劃指標(biāo)增加，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備很強(qiáng)的區(qū)域性，比如貴陽(yáng)等地增加了住宅用地供應(yīng)，甚至土地成交也大量增加，但這不會(huì)直接幫助那些想在北京、上海等一線城市購(gòu)房的人群。

　　國(guó)土部一份材料也顯示，我國(guó)住宅用地供應(yīng)在不同城市存在一定程度分化的特點(diǎn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的70個(gè)城市看，2012年，住宅用地供應(yīng)高于前五年平均水平的城市占57%，低于前五年平均水平的占43%。其中，二三線城市供應(yīng)量增長(zhǎng)速度較快，甚至高于一線城市，個(gè)別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定的供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述人士透露，今年的供地計(jì)劃編制工作將更加突出差異性，分類對(duì)待，假如該地區(qū)房源供應(yīng)已經(jīng)較為充足，也可不對(duì)供地的增量做要求。而土地和房源供應(yīng)都較為緊張的地區(qū)，則需要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)住供應(yīng)量。

　　顯然，后者將是國(guó)土部重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

　　據(jù)介紹，國(guó)土部已在去年11月份開始制訂“市場(chǎng)異動(dòng)城市”的應(yīng)對(duì)方案，所謂“異動(dòng)”主要是指：在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。

　　上述人士稱，異動(dòng)城市的土地市場(chǎng)會(huì)受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，會(huì)要求它們加快供地，調(diào)整供地的方式和節(jié)奏，保持住宅用地供應(yīng)和地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)，促進(jìn)形成良好的市場(chǎng)預(yù)期。