摘要：“國(guó)五條”出臺(tái)后的首個(gè)周末，滬上樓市4個(gè)剛需項(xiàng)目上市“試水”，在它們背后，則是三月份即將登場(chǎng)的數(shù)十個(gè)新項(xiàng)目。從這幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)看，基本四平八穩(wěn)、不上不下——資金面沒(méi)有太大壓力，加上新的調(diào)控政策的影響，價(jià)格上出現(xiàn)大的變化可能性很小。但在二手房市場(chǎng)，在改善型需要的主導(dǎo)下需求旺盛，跳價(jià)仍屢見(jiàn)不鮮。

　　新政后首周成剛需盤(pán)天下

　　“國(guó)五條”出臺(tái)后的首個(gè)周末，本市共有4個(gè)新房推出新房源。幾乎無(wú)一例外都是剛需項(xiàng)目，面積不大，價(jià)格也比較實(shí)惠，單價(jià)最低的不到萬(wàn)元。這些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都比較平穩(wěn)，既沒(méi)有大幅漲價(jià)，也沒(méi)有給力的促銷(xiāo)。

　　寶山中環(huán)某項(xiàng)目剛推出一批87平方米和98平方米的兩房房源，單價(jià)在2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)元之間，銷(xiāo)售人員明確表示沒(méi)有優(yōu)惠。而寶山另一外環(huán)外項(xiàng)目則推出了92平方米的兩房和133平方米的三房，相比以往外環(huán)外項(xiàng)目經(jīng)常給出的“大刀闊斧”的促銷(xiāo)，該項(xiàng)目也僅有九八折的優(yōu)惠活動(dòng)。而金山新城一新盤(pán)給出的優(yōu)惠更是只有總價(jià)減一萬(wàn)元，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)也就在8800-9500元/平方米之間。

　　2月底并不是傳統(tǒng)的推盤(pán)高峰，3月才是年后第一波“搶收”的高潮。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析師羅寅申認(rèn)為，現(xiàn)正處于政策敏感期，房?jī)r(jià)的大幅上漲可能性不大。但是反過(guò)來(lái)講，目前開(kāi)發(fā)商的融資渠道較為通暢，資金面壓力不大，短期內(nèi)降價(jià)促銷(xiāo)動(dòng)力也不會(huì)大。“相信隨著新政及其細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)針對(duì)市場(chǎng)制定比較合理的價(jià)格。”寶華集團(tuán)副總裁楊健表示，只要價(jià)格對(duì)路，即便人氣沒(méi)有年初那么旺，還是有可能贏得市場(chǎng)。

　　二手房跳價(jià)現(xiàn)象未減少

　　投資客淡出市場(chǎng)后，改善型需求已成為了市區(qū)二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)，并且需求較為旺盛，因此市區(qū)的各類(lèi)改善型房源成為目前二手市場(chǎng)中價(jià)格最易上漲的房源類(lèi)型。從各大中介獲悉，從去年底開(kāi)始的頻繁跳價(jià)的現(xiàn)象近幾日仍未顯著減少，不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著時(shí)間的推移特別是未來(lái)“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，二手房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)可能會(huì)得到遏制，價(jià)格逐漸趨向平穩(wěn)狀態(tài)。也有中介表示，會(huì)電話通知房東，建議調(diào)整掛牌價(jià)格，盡快落袋為安，以避免可能的政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法拋盤(pán)等情況的發(fā)生。

　　去年年末以來(lái)，由于全市二手房交易連續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行，房東心態(tài)隨之發(fā)生顯著變化，二手房?jī)r(jià)格日益堅(jiān)挺，跳價(jià)現(xiàn)象頻出，已成為人們對(duì)市場(chǎng)的普遍印象。不過(guò)由于不同區(qū)域主導(dǎo)需求各異，因此表現(xiàn)也有所差異。其中改善型需求較為集中的區(qū)域，房東跳價(jià)的情況較為嚴(yán)重。德佑地產(chǎn)徐家匯店經(jīng)理晏發(fā)明表示，徐家匯板塊的中高端改善型需求較為集中，在節(jié)后業(yè)主惜售的較多，30%-40%掛牌房源不同程度地提價(jià)，例如在該店掛牌的一套東方曼哈頓房源，即在春節(jié)后將報(bào)價(jià)從720萬(wàn)元調(diào)高至750萬(wàn)元。此類(lèi)小區(qū)市面房源少，即使房型一般，但樓層、位置好的話也是非常搶手的。

　　而在中遠(yuǎn)兩灣城，目前房東做出5萬(wàn)-10萬(wàn)元的跳價(jià)也已頗為普遍。德佑地產(chǎn)中遠(yuǎn)店指出，在年前就已火熱的市場(chǎng)下，房源消耗嚴(yán)重，漲價(jià)幅度在購(gòu)房者接受范圍內(nèi)的房源，業(yè)主大多能夠接受。德佑地產(chǎn)大華店經(jīng)理吳建剛則表示，在大華板塊，由于年前成交火爆消耗大量房源，加之業(yè)主惜售心態(tài)加重，目前掛牌量相比節(jié)前縮水三成，業(yè)主普遍跳價(jià)5%以上。

　　相較而言，一些傳統(tǒng)高端板塊的價(jià)格則在節(jié)后保持了平穩(wěn)狀態(tài)。在古北板塊，二手房掛牌量與節(jié)前大抵相當(dāng)，雖然議價(jià)空間已日漸趨近于零，但是房東跳價(jià)的情況較為少見(jiàn)。陸家嘴板塊的價(jià)格在節(jié)后也基本保持穩(wěn)定，掛牌甚至略高于節(jié)前。

　　德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示隨著近日“國(guó)五條”的頒布，目前二手房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)可能會(huì)由于市場(chǎng)心理受到新政沖擊而得到遏制，價(jià)格逐漸趨向平穩(wěn)狀態(tài)。價(jià)格更依賴于市場(chǎng)預(yù)期支撐的高端房源，其價(jià)格將有可能產(chǎn)生松動(dòng)。