摘要：小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)許多大城市普遍存在，隨著房?jī)r(jià)走高，違法違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止。太原市政府近日發(fā)布緊急通告，要求從即日起對(duì)全市在建項(xiàng)目進(jìn)行執(zhí)法大檢查，嚴(yán)肅查處違法用地和違法建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)房將嚴(yán)禁售出。

　　小產(chǎn)權(quán)房定義

　　國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

　　盡管售樓處的工作人員口若懸河，雖對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的敏感話題并不回避，但是也會(huì)極力的模糊“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買后所可能出現(xiàn)的一系列問(wèn)題。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，國(guó)家就已經(jīng)頒布了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。而近日，國(guó)土部發(fā)言人明確表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。就是說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”將不再受到法律的保護(hù)。

　　小產(chǎn)權(quán)房龍城“生存現(xiàn)狀”

　　太原市一些證件不全的樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，目前，“小產(chǎn)權(quán)房”躲在限購(gòu)令的管轄范圍之外，市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。有些小產(chǎn)權(quán)房由于不受限購(gòu)令影響而受到越來(lái)越多剛需購(gòu)房者的關(guān)注，有的項(xiàng)目甚至開(kāi)始悄悄漲價(jià)。據(jù)相關(guān)部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前，太原市內(nèi)的在售項(xiàng)目有近300個(gè)，其中手續(xù)齊全的項(xiàng)目?jī)H70多個(gè)，證件不全的有80多個(gè)，城中村的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目近130個(gè)，占到在售項(xiàng)目總數(shù)的近半。

　　太原市國(guó)土局相關(guān)工作人員表示，國(guó)家法律已明確，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地建房，也不得購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。目前，國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。所以，太原市所有的“小產(chǎn)權(quán)房”，目前都未完成土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，想要“轉(zhuǎn)正”基本不可能。

　　嚴(yán)禁出售小產(chǎn)權(quán)

　　太原市政府要求，嚴(yán)格禁止以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)名義向社會(huì)出售小產(chǎn)權(quán)房；房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)未取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》的商品房不予辦理商品房預(yù)售許可證；未辦理規(guī)劃竣工驗(yàn)收的，不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；房產(chǎn)管理部門(mén)將對(duì)未取得商品房預(yù)售許可和銷售小產(chǎn)權(quán)房的行為進(jìn)行查處。

　　太原市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。國(guó)家法律已明確，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地建房，也不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。目前，國(guó)家要求對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。

　　據(jù)太原市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，太原市場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占在售樓盤(pán)總量的20%以上，且這一比例仍在持續(xù)上升。業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，要想摘掉“小產(chǎn)權(quán)”的帽子，必須先把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，再補(bǔ)交土地出讓金等，最后才能轉(zhuǎn)為合法的商品房。但集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，需要國(guó)家的嚴(yán)格監(jiān)管和審批。目前太原市所有的小產(chǎn)權(quán)房，都未完成土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，想要“轉(zhuǎn)正”基本不可能。