摘要：自2012年下半年以來，我國各地樓市加速回暖。面對(duì)不斷走高的樓市預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果未來房?jī)r(jià)上漲過快，現(xiàn)有的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松，而且有進(jìn)一步加強(qiáng)的可能性，“調(diào)控還有很多牌。”

　　新年看漲預(yù)期普遍增強(qiáng)

　　2012年，我國樓市走出了一個(gè)明顯的上升曲線。在限購、限貸等政策的持續(xù)影響下，2012年上半年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度信心低迷。國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)，沒有價(jià)格環(huán)比上漲的城市，70個(gè)城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的也僅有5個(gè)。這種“跌多漲少”的局面一直持續(xù)到2012年5月。

　　從2012年下半年開始，我國樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從2012年6月至12月，70個(gè)大中城市，無論是新建商品住宅價(jià)格還是二手住宅價(jià)格，始終是“漲多跌少”，且上漲趨勢(shì)日益明顯。去年12月，價(jià)格上漲的城市已遠(yuǎn)多于下跌城市，2012年樓市最終在暖冬中強(qiáng)勢(shì)收官。

　　進(jìn)入2013年以來，樓市回暖行情進(jìn)一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量?jī)r(jià)齊升。

　　今年1月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積達(dá)1057萬平方米，同比增長(zhǎng)269.2%。另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1月北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲近10%，純商品住宅成交量環(huán)比上漲2.6%。

　　在樓市的回暖大潮中，一線城市表現(xiàn)極為搶眼，數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京市二手房成交總量高達(dá)19561套，創(chuàng)下了近24個(gè)月以來的新高�？傮w成交均價(jià)也回到了北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前的水平。

　　樓市回暖加強(qiáng)了市場(chǎng)的看漲預(yù)期。今年1月北京土地交易額達(dá)到205.7億元，成為近11年以來北京土地市場(chǎng)最好的開局，與2012年土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌形成鮮明對(duì)比。與此同時(shí)，剛需群體在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的觀望之后，也開始集中出手，成為助漲房?jī)r(jià)的重要力量。

　　政府密集發(fā)聲

　　盡管樓市回暖再次引發(fā)了人們對(duì)于房?jī)r(jià)再次過快上漲的擔(dān)憂，但去年年中以來中央及各部委多次釋放的房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，還是讓人們看到了政府調(diào)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)的決心。

　　去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，為今年全國的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。不久之后，住建部表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

　　中央定調(diào)調(diào)控大方向后，地方政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)也開始密集釋放。

　　浙江省政府工作報(bào)告指出，要落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，推進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理。湖南省政府工作報(bào)告提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，加大普通商品房供給，滿足住房剛性需求和改善性需求。廣東省、陜西省政府工作報(bào)告提出，要落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市也紛紛表示將加強(qiáng)調(diào)控。北京市委常委、副市長(zhǎng)陳剛表示，老百姓不要被開發(fā)商制造的氣氛改變預(yù)期，現(xiàn)階段政府將維持現(xiàn)有的調(diào)控政策不變，但政府還有加大調(diào)控力度的空間;北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。

　　深圳市在“兩會(huì)”期間也表示，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資性需求，落實(shí)差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。

　　調(diào)控仍有加強(qiáng)空間

　　盡管樓市在歲末年初強(qiáng)勢(shì)回暖，但房地產(chǎn)調(diào)控的政策利劍卻始終高懸頭頂。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，雖然樓市回暖的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，限購、限貸政策不僅將進(jìn)一步保持，還不排除更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。

　　中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，2012年貨幣供應(yīng)充足，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房?jī)r(jià)回暖的重要原因。如果房?jī)r(jià)上漲過快，不排除政府通過嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化，進(jìn)一步限制投資需求。

　　天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿認(rèn)為，對(duì)于政府來講，仍然手握房產(chǎn)稅這張王牌，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國必將推出房產(chǎn)稅，這將對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為產(chǎn)生極大的威懾力。

　　“應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲調(diào)控還有很多牌可打。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，以行政手段為主的調(diào)控措施可能進(jìn)一步從緊，限購、限貸、限價(jià)皆從嚴(yán);房貸也有進(jìn)一步收緊的可能，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠可能減少或取消，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。